Legittimazione processuale dell’amministratore di condominio e dei singoli condomini

in Giuricivile, 2018, 4 (ISSN 2532-201X), nota a Cass. civ., sent. n. 2411/18 del 31/1/2018

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Nelle controversie condominiali, ad intervenire in nome e per conto del condominio è l’amministratore al quale vengono conferiti ampi poteri a tutela dei diritti condominiali.

Questo però non esclude che il singolo condomino sia pienamente legittimato ad agire qualora, nella lite giudiziaria, vi sia un suo interesse diretto e non mediato.

Nel condominio l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva quindi i singoli condomini del potere di agire in difesa dei propri diritti: tale legittimazione ha infatti come limite le controversie che abbiano ad oggetto la gestione dei beni condominiali, volta a soddisfare le esigenze collettive della comunità.

Questo il principio di diritto espresso dalla Cassazione con la sentenza n. 2411/18, depositata il 31 gennaio 2018.

Il fatto

Una farmacista aveva esercitato in giudizio l’azione di tutela possessoria nei confronti del Condominio convenuto, in quanto l’amministratore di quest’ultimo aveva posto dei colonnotti ed una sbarra elettrica al posto delle preesistenti fioriere, impedendo l’accesso nell’area condominiale ai clienti della farmacia.

La domanda accolta dal giudice di prime cure veniva appellata innanzi alla Corte d’Appello, con successo, non dal Condominio (rimasto contumace) ma da due condomini.

Avverso tale Sentenza della Corte d’Appello la farmacista proponeva ricorso per Cassazione, contestando la legittimazione processuale dei singoli condomini sul caso di specie.

La legittimazione processuale dei singoli condomini

La Suprema Corte ha analizzato interamente la questione valutando le diverse pronunce giurisprudenziali susseguitesi, relative alla legittimazione dei singoli condomini di far valere i propri interessi esclusivi in sede di impugnazione di una delibera condominiale.

Ebbene, secondo la Cassazione, la presenza dell’amministratore non limita il loro diritto ad agire in giudizio a tutela dei propri interessi. Tale legittimazione viene tuttavia meno quando la questione sollevata in giudizio riguarda un esigenza collettiva, quindi di tutto il condominio: in tal caso legittimato ad agire in giudizio è soltanto l’amministratore.

Ne consegue che nelle controversie in cui non vi sia una correlazione immediata con l’interesse esclusivo di uno o più partecipanti, ma solo con un interesse direttamente collettivo e solo mediatamente individuale, la legittimazione ad agire in giudizio e ad impugnare, spetta, ex art. 1131 c.c., esclusivamente all’amministratore condominiale, sicché la mancata impugnazione della sentenza da parte di quest’ultimo, esclude la possibilità per il singolo condomino di impugnarla.

Secondo tale principio, i condomini potranno quindi agire in giudizio personalmente soltanto se la decisione della lite giudiziaria sia tale da avere, nei loro confronti, conseguenze dirette e non mediate dall’interesse del Condominio.

La decisione della Corte

Con riferimento al caso in esame, solo l’amministratore a nome del Condominio, e non i due (od altri) condomini, potevano pertanto impugnare la sentenza di primo grado innanzi alla Corte d’Appello.

Il giudice di primo grado aveva infatti individuato l’interesse qualificante delle parti, concentrando l’attenzione sulla attività di spoglio attuata dall’amministratore in base ad autorizzazione o delibera assembleare. Su tale presupposto, aveva riconosciuto la legittimazione passiva dell’amministratore quale autore materiale dello spoglio e del Condominio, in persona del nuovo amministratore, ritenendo, inoltre, configurabile come attività di spoglio quella realizzata dall’amministratore, seppur in attuazione di una delibera condominiale comunque efficace, consistente nell’imporre una limitazione all’accesso nel piazzale condominiale.

La legittimazione ad impugnare la sentenza di primo grado sarebbe dunque spettata esclusivamente all’amministratore di condominio, appartenendo esclusivamente a quest’ultimo la paternità dell’iniziativa denunciata. I due condomini appellanti, estranei al giudizio di primo grado, non avevano quindi alcun titolo per proporre appello.

Alla luce di quanto affermato, la Cassazione accoglieva dunque il ricorso della farmacista.

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