Condizionatori sul muro comune: quando vanno rimossi

La Cassazione, con l’ordinanza n. 11337/2026 (puoi leggerla cliccando qui), ha chiarito che l’installazione di unità esterne di condizionamento sul muro comune non può essere valutata solo alla luce dell’art. 1102 c.c., quando il proprietario del fondo vicino deduca la lesione della propria proprietà esclusiva, della colonna d’aria, l’esistenza di stillicidio e immissioni intollerabili. In questi casi occorre un accertamento concreto, anche tecnico, sull’effettiva compressione del diritto dominicale.

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Contenuti principali
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• riparazioni, manutenzioni e nuova lettura dei quorum;
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• sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabella millesimale, scissione e sanzioni.

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Analisi del caso

La controversia riguardava due unità esterne di condizionamento installate sul muro condominiale, ma sporgenti sulla colonna d’aria sovrastante un cortile di proprietà esclusiva. Gli attori chiedevano la rimozione o il riposizionamento degli impianti, lamentando l’occupazione dello spazio sovrastante il fondo, la creazione di una servitù di stillicidio, il passaggio dei tecnici per la manutenzione e immissioni di aria calda e rumore.

I convenuti opponevano che l’installazione era stata autorizzata dall’assemblea condominiale e che il precedente proprietario dell’area non si era opposto. Il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo che gli impianti costituissero uso legittimo della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c. e che l’ingombro fosse minimo. La Corte d’appello confermava la decisione, valorizzando la destinazione dell’area a parcheggio e accesso al garage, l’assenza di possibilità edificatorie e la ritenuta tollerabilità delle conseguenze prodotte dagli impianti.

Il rapporto non era solo condominiale

La Cassazione ha anzitutto corretto l’impostazione dei giudici di merito. La questione non poteva essere risolta esclusivamente in termini di uso della cosa comune, poiché il ricorrente lamentava la lesione di un diritto di proprietà esclusiva.

L’art. 1102 c.c. disciplina l’uso della cosa comune tra condomini, ma non può legittimare, di per sé, una compressione della proprietà individuale altrui. Né la delibera assembleare può autorizzare un uso del bene comune incompatibile con il godimento di porzioni dell’edificio o di aree appartenenti in via esclusiva a un singolo proprietario.

Da ciò discendeva la necessità di verificare se l’installazione degli impianti incidesse concretamente sulla proprietà esclusiva del fondo vicino.

Colonna d’aria e interesse del proprietario

La Corte ha richiamato l’art. 840 c.c., secondo cui il proprietario del suolo può opporsi alle attività di terzi nello spazio sovrastante quando abbia interesse a escluderle.

Tale interesse non deve essere valutato solo con riferimento all’uso attuale del bene, ma anche considerando le possibili utilizzazioni future, purché compatibili con le caratteristiche e la normale destinazione del fondo. Nel caso concreto, la Corte d’appello aveva dato atto che gli impianti erano collocati ad altezza d’uomo, ma aveva escluso la lesione della proprietà senza svolgere un adeguato accertamento sulla compatibilità del posizionamento con la destinazione dell’area e con le sue possibili utilizzazioni.

Secondo la Cassazione, tale verifica era necessaria, eventualmente anche mediante consulenza tecnica.

Stillicidio e immissioni richiedono verifica concreta

La Cassazione ha censurato anche la motivazione relativa allo stillicidio dell’acqua di condensa. Gli artt. 908 e 913 c.c. consentono lo scolo naturale delle acque secondo l’assetto dei luoghi, ma lo stillicidio proveniente da attività umane richiede uno specifico titolo costitutivo di servitù.

La Corte d’appello non poteva quindi escludere la rilevanza dello stillicidio sulla base della sola affermazione del “modesto quantitativo” d’acqua prodotto dai condizionatori, senza accertarne in concreto consistenza e incidenza.

Analogo rilievo è stato formulato per le immissioni di aria calda e rumore. L’art. 844 c.c. impone una valutazione concreta della normale tollerabilità, da condurre in relazione alla situazione ambientale, alla destinazione dei luoghi, all’entità delle propagazioni e alla comparazione tra le esigenze delle parti. Tale accertamento non era stato svolto in modo adeguato.