La Cassazione, con l’ordinanza n. 23005 del 10 luglio 2026, ha chiarito come debba essere determinato l’eventuale indennizzo spettante al condomino comproprietario di un immobile utilizzato gratuitamente dal condominio come alloggio del portiere. Per approfondimenti in materia, consigliamo il volume “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio
Un volume pratico e innovativo per ripensare le dinamiche assembleari del condominio e rendere più snelle, efficaci e meno conflittuali le decisioni sui lavori e sulle delibere.
Partendo da una rilettura dell’art. 1136 c.c. e delle norme centrali in materia condominiale, Luca Santarelli accompagna amministratori, professionisti e proprietari dentro una visione operativa dei quorum, delle tabelle millesimali e delle maggioranze necessarie, con esempi e soluzioni maturate nell’esperienza professionale.
Perché acquistarlo
- Offre un approccio concreto alle assemblee condominiali, con l’obiettivo di ridurre blocchi decisionali, discussioni inutili e interpretazioni troppo rigide.
- Approfondisce i quorum deliberativi, mettendo in discussione prassi consolidate e mostrando quando la maggioranza di un terzo dei millesimi può essere decisiva per approvare i lavori.
- Analizza temi ricorrenti nella gestione condominiale: manutenzioni, innovazioni, videosorveglianza, sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabelle millesimali e sanzioni.
- Fornisce casi d’uso, esempi pratici e consigli utili per affrontare con maggiore sicurezza le decisioni assembleari.
- Aiuta a comprendere cosa dicono le norme, ma soprattutto cosa non dicono, aprendo la strada a soluzioni operative spesso trascurate.
Contenuti principali
Il volume affronta, tra gli altri, i seguenti argomenti:
- art. 1136 c.c. e quorum assembleari;
- art. 1117-ter c.c. e tutela della destinazione d’uso dei beni comuni;
- lavori di manutenzione e prassi deliberative;
- voti necessari per attivare le cause;
- riparazioni, manutenzioni e nuova lettura dei quorum;
- novazioni e innovazioni gravose o voluttuarie;
- impianti non centralizzati, fonti rinnovabili e videosorveglianza;
- sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabella millesimale, scissione e sanzioni.
Punti di forza
La forza dell’opera è il taglio dichiaratamente pratico: non un manuale teorico sulle assemblee, ma una guida pensata per affrontare problemi reali, semplificare le decisioni e individuare soluzioni già sperimentate sul campo.
Lo stile dell’Autore, diretto e accessibile, rende il volume particolarmente utile per chi vuole trasformare il condominio da luogo di conflitto a spazio di gestione più razionale, chiara e sostenibile.
Uno strumento da avere subito a disposizione per amministrare e vivere il condominio con maggiore consapevolezza: acquistalo ora e scopri come rendere le delibere più semplici, rapide e difendibili.
Leggi descrizione
Luca Santarelli, 2026, Maggioli Editore
21.00 €
19.95 €
Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio
Un volume pratico e innovativo per ripensare le dinamiche assembleari del condominio e rendere più snelle, efficaci e meno conflittuali le decisioni sui lavori e sulle delibere.
Partendo da una rilettura dell’art. 1136 c.c. e delle norme centrali in materia condominiale, Luca Santarelli accompagna amministratori, professionisti e proprietari dentro una visione operativa dei quorum, delle tabelle millesimali e delle maggioranze necessarie, con esempi e soluzioni maturate nell’esperienza professionale.
Perché acquistarlo
- Offre un approccio concreto alle assemblee condominiali, con l’obiettivo di ridurre blocchi decisionali, discussioni inutili e interpretazioni troppo rigide.
- Approfondisce i quorum deliberativi, mettendo in discussione prassi consolidate e mostrando quando la maggioranza di un terzo dei millesimi può essere decisiva per approvare i lavori.
- Analizza temi ricorrenti nella gestione condominiale: manutenzioni, innovazioni, videosorveglianza, sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabelle millesimali e sanzioni.
- Fornisce casi d’uso, esempi pratici e consigli utili per affrontare con maggiore sicurezza le decisioni assembleari.
- Aiuta a comprendere cosa dicono le norme, ma soprattutto cosa non dicono, aprendo la strada a soluzioni operative spesso trascurate.
Contenuti principali
Il volume affronta, tra gli altri, i seguenti argomenti:
- art. 1136 c.c. e quorum assembleari;
- art. 1117-ter c.c. e tutela della destinazione d’uso dei beni comuni;
- lavori di manutenzione e prassi deliberative;
- voti necessari per attivare le cause;
- riparazioni, manutenzioni e nuova lettura dei quorum;
- novazioni e innovazioni gravose o voluttuarie;
- impianti non centralizzati, fonti rinnovabili e videosorveglianza;
- sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabella millesimale, scissione e sanzioni.
Punti di forza
La forza dell’opera è il taglio dichiaratamente pratico: non un manuale teorico sulle assemblee, ma una guida pensata per affrontare problemi reali, semplificare le decisioni e individuare soluzioni già sperimentate sul campo.
Lo stile dell’Autore, diretto e accessibile, rende il volume particolarmente utile per chi vuole trasformare il condominio da luogo di conflitto a spazio di gestione più razionale, chiara e sostenibile.
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Il caso: l’utilizzo dell’appartamento comune come alloggio del portiere
La controversia traeva origine da un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo promosso da una condomina nei confronti del condominio.
Nel corso del giudizio, la condomina proponeva domanda riconvenzionale, chiedendo il riconoscimento di un indennizzo per l’utilizzazione, da parte del condominio, di un appartamento adibito ad alloggio del portiere, del quale la stessa sosteneva di essere comproprietaria per la quota di un decimo.
Il giudice di primo grado rigettava la domanda riconvenzionale. La Corte d’appello rideterminava le somme dovute dalla condomina al condominio, ma confermava il rigetto della richiesta di indennizzo.
La controversia giungeva una prima volta dinanzi alla Cassazione, che cassava la decisione limitatamente al mancato riconoscimento dell’indennizzo e rinviava la causa alla Corte d’appello.
Nel giudizio di rinvio, la condomina chiedeva che il condominio fosse condannato al pagamento di una somma corrispondente al valore economico dell’utilizzo dell’immobile, proporzionata alla propria quota di comproprietà.
La Corte territoriale rigettava nuovamente la domanda, ritenendo che l’interessata non avesse prodotto le tabelle millesimali, il regolamento condominiale o altri elementi utili a individuare la misura della propria partecipazione alle spese comuni.
Quota di comproprietà e millesimi non sono criteri sovrapponibili
La Cassazione ha ritenuto fondato il ricorso.
Il punto centrale della decisione riguarda la distinzione tra due diversi criteri di calcolo.
- Il primo criterio attiene alla quota di comproprietà dell’alloggio del portiere. Tale quota individua la misura del diritto del singolo partecipante sul bene e, conseguentemente, la parte del valore locativo dell’immobile astrattamente riferibile al condomino che non ne ha potuto beneficiare.
- Il secondo criterio riguarda invece la partecipazione alle spese condominiali, comprese quelle relative al servizio di portierato. Tali oneri devono essere ripartiti secondo le regole dell’art. 1123 c.c., dunque in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino, salvo diversa convenzione.
I due parametri non coincidono necessariamente. Il fatto che una condomina fosse comproprietaria per un decimo dell’appartamento non implicava che fosse titolare anche di un decimo dei millesimi condominiali.
La Corte d’appello ha quindi errato nel subordinare il riconoscimento dell’intera pretesa alla produzione delle tabelle millesimali. La mancata indicazione dei millesimi non impediva di verificare il valore della quota di comproprietà dell’immobile, né di accertare il vantaggio conseguito dal condominio attraverso il suo utilizzo gratuito.
Il rapporto tra vantaggio del condominio e risparmio del condomino
La Suprema Corte ha precisato che l’indennizzo non può essere determinato considerando soltanto il valore locativo dell’appartamento.
L’utilizzo dell’immobile come alloggio del portiere aveva infatti prodotto due effetti economici distinti.
- Da un lato, il condominio aveva conseguito un vantaggio, poiché aveva potuto destinare gratuitamente l’immobile al servizio comune senza sostenere il costo di locazione dell’alloggio.
- Dall’altro lato, anche la condomina aveva potuto beneficiare di un risparmio, in quanto la concessione gratuita dell’appartamento al portiere aveva inciso sul complessivo costo del servizio e, quindi, sugli oneri condominiali posti a suo carico.
Il giudice di rinvio avrebbe pertanto dovuto ricostruire il rapporto di dare e avere tra le parti, verificando l’esistenza di un saldo attivo in favore della condomina.
La posta attiva deve essere calcolata in base al valore locativo dell’immobile, rapportato alla quota di comproprietà del bene. Da tale importo deve essere sottratto il risparmio di spesa conseguito dalla stessa condomina in relazione agli oneri del servizio di portierato, determinato secondo il diverso criterio millesimale previsto dall’art. 1123 c.c.
I millesimi costituiscono un criterio legale accertabile dal giudice
La Cassazione ha inoltre escluso che la mancata produzione delle tabelle millesimali potesse condurre automaticamente al rigetto della domanda.
La misura della partecipazione alle spese comuni deriva infatti dall’applicazione di un criterio legale e può essere accertata nel corso del giudizio sulla base degli elementi acquisiti.
La Corte territoriale non avrebbe quindi dovuto arrestare la propria valutazione al difetto di produzione documentale, ma avrebbe dovuto determinare, anche attraverso gli strumenti istruttori disponibili, sia il valore economico dell’utilizzo dell’immobile, sia la quota di risparmio imputabile alla condomina.
In particolare, l’accertamento richiesto non consisteva nel riconoscimento automatico dell’intero valore locativo pro quota, ma nella verifica dell’eventuale differenza positiva tra il mancato introito derivante dall’utilizzo dell’appartamento e il risparmio ottenuto sugli oneri condominiali.
Esito della decisione e principio ricavabile
La Cassazione ha quindi accolto il ricorso, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione.
Di seguito il principio ricavabile:
In caso di utilizzazione gratuita, da parte del condominio, di un immobile destinato ad alloggio del portiere e appartenente pro quota a un singolo condomino, l’eventuale credito di quest’ultimo deve essere determinato calcolando il valore locativo dell’immobile in proporzione alla quota di comproprietà e sottraendo il risparmio di spesa conseguito dal medesimo condomino sugli oneri di portierato, da quantificare secondo il criterio di ripartizione previsto dall’art. 1123 c.c. La mancata produzione delle tabelle millesimali non giustifica, di per sé, il rigetto della domanda, trattandosi di un criterio legale accertabile in giudizio.
