Odori in condominio: la percezione non prova l’intollerabilità

In che misura la semplice avvertibilità di odori provenienti da un esercizio commerciale può assumere rilievo probatorio in ambito condominiale? Con la sentenza n. 851 del 21 aprile 2026, il Tribunale di Monza ha precisato che la sola percezione delle esalazioni non è sufficiente a dimostrarne l’intollerabilità ai sensi dell’art. 844 c.c. È necessario, invece, fornire elementi concreti che attestino la reale intensità, la continuità e l’effettivo impatto delle immissioni sulle parti comuni. Per approfondimenti in materia, consigliamo il volume “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon. 

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Il caso: immissioni odorose da un’attività di pescheria e gastronomia

La controversia traeva origine dall’azione promossa da un condominio nei confronti di una società che svolgeva attività di pescheria, gastronomia e friggitoria in un locale commerciale posto al piano terra dell’edificio.

Il condominio lamentava la presenza di esalazioni odorose ritenute intollerabili, provenienti dall’attività commerciale, che avrebbero pregiudicato la vivibilità delle parti comuni, in particolare cortile e vano scale, nonché l’abitabilità delle singole unità immobiliari.

Prima del giudizio di merito, il condominio aveva promosso un procedimento di consulenza tecnica preventiva ex art. 696-bis c.p.c. In tale sede, il consulente aveva rilevato che le apparecchiature presenti nel locale cucina risultavano conformi alle prescrizioni di legge e alle norme tecniche, ma non pienamente idonee a impedire la propagazione degli odori, anche per l’assenza di sistemi di filtrazione o abbattimento.

Il CTU aveva quindi individuato alcuni interventi potenzialmente risolutivi, tra cui l’aumento della portata di aspirazione della cappa, l’installazione di filtri a carbone attivo e, in via residuale, l’impiego di lampade UV.

Sulla base di tali risultanze, il condominio chiedeva la cessazione delle immissioni, la condanna della società all’esecuzione degli interventi necessari, l’applicazione di una misura coercitiva ex art. 614-bis c.p.c. e il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali.

La società convenuta contestava le domande, sostenendo, tra l’altro, che gli impianti erano regolari, che la CTU non aveva accertato il superamento della soglia di normale tollerabilità e che il giudizio riguardava esclusivamente le parti comuni, non anche il godimento delle singole unità immobiliari da parte dei condomini.

Il parametro dell’art. 844 c.c.: tollerabilità da valutare in concreto

Il Tribunale ha ricondotto la vicenda nell’ambito dell’art. 844 c.c., norma che regola i conflitti tra proprietà vicine quando una forma di utilizzazione del bene interferisce con il godimento dell’altro.

Il giudice ha ricordato che il criterio decisivo è quello della normale tollerabilità, da valutare in concreto, tenendo conto delle condizioni dei luoghi e del parametro della sensibilità dell’uomo medio.

La sentenza ha distinto, in particolare, tra immissioni lecite, perché non superiori alla soglia di tollerabilità, immissioni intollerabili ma giustificate da esigenze produttive, che possono fondare un equo indennizzo, e immissioni intollerabili e illecite, non sorrette da esigenze di produzione e potenzialmente rilevanti ai fini risarcitori ex art. 2043 c.c.

Regolamento condominiale e limiti negoziali: serve una prova specifica

Un primo profilo affrontato dal Tribunale ha riguardato l’eventuale esistenza di divieti di fonte negoziale o condominiale.

Il giudice ha chiarito che il regolamento condominiale di natura contrattuale può imporre limiti più stringenti rispetto all’art. 844 c.c., incidendo sul godimento delle proprietà esclusive attraverso vincoli assimilabili a servitù reciproche.

Nel caso concreto, tuttavia, il condominio non ha prodotto un regolamento idoneo a fondare uno specifico divieto di immissioni odorose. Né il giudice ha ritenuto sufficiente il richiamo a patti speciali contenuti in alcuni rogiti, trattandosi di accordi contrattuali non opponibili a soggetti terzi, in forza del principio di relatività degli effetti del contratto.

Odore percepibile e odore intollerabile non coincidono

Il passaggio centrale della sentenza riguarda la prova dell’intollerabilità delle immissioni.

Il Tribunale ha riconosciuto che la CTU aveva evidenziato una qualche propagazione di odori, collegata al sottodimensionamento dell’impianto di aspirazione e alla mancanza di presidi filtranti. Tuttavia, ha escluso che tale dato fosse sufficiente, da solo, a dimostrare il superamento della soglia di normale tollerabilità.

Secondo il giudice, il fatto che un odore sia percepibile non significa automaticamente che esso sia anche intollerabile.

La valutazione tecnica, infatti, consentiva di ritenere ragionevolmente sussistente un disturbo olfattivo, ma non forniva elementi abbastanza specifici sulla sua intensità, frequenza e incidenza concreta. Il Tribunale ha valorizzato, in particolare, il carattere variabile delle immissioni, il cui stazionamento e la cui intensità dipendevano da fattori esterni, come le condizioni meteorologiche.

Ha inoltre osservato che, trattandosi di attività di pescheria e gastronomia, il lamentato odore di fritto risultava verosimilmente concentrato nelle ore prossime ai pasti. Da ciò ha ricavato la mancanza di continuità della propagazione odorosa.

L’onere della prova resta a carico del condominio

Il Tribunale ha attribuito rilievo decisivo anche al profilo probatorio.

L’impossibilità di ottenere una validazione scientifica del livello olfattivo, dovuta alla natura soggettiva della percezione degli odori, non ha esonerato il condominio dall’onere di provare i fatti costitutivi della domanda.

Secondo la sentenza, la parte attrice avrebbe potuto fornire prova dell’intensità e dell’intollerabilità delle immissioni anche attraverso altri strumenti, inclusa una campionatura “umana” adeguata. Nel caso concreto, però, le sole lamentele riportate in sede assembleare non sono state considerate sufficienti, perché provenienti da soggetti direttamente interessati alla lite.

Neppure le prove orali richieste sono state ritenute idonee a colmare il deficit probatorio, poiché l’escussione di due soli testimoni non avrebbe consentito di formare un campione significativo ai fini della valutazione dell’intollerabilità.

Il giudice ha quindi applicato il principio generale dell’art. 2697 c.c.: chi agisce in giudizio deve provare i fatti costitutivi della pretesa e sopporta il rischio della mancata prova.

I limiti della legittimazione dell’amministratore

Un ulteriore profilo affrontato dalla sentenza riguarda la legittimazione dell’amministratore di condominio.

Il Tribunale ha precisato che, in mancanza di specifico mandato, l’amministratore non è legittimato ad agire per la tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini, relativi al godimento delle rispettive unità immobiliari.

Di conseguenza, le doglianze riferite all’abitabilità degli appartamenti non potevano essere esaminate nel giudizio promosso dal condominio, nella persona dell’amministratore, per la tutela delle parti comuni.

Il giudice ha così distinto il piano delle parti comuni, rispetto al quale l’amministratore può agire nei limiti delle attribuzioni ex art. 1131 c.c., dal piano dei diritti individuali dei singoli condomini, che richiedono autonoma iniziativa o specifico mandato.

Esito della decisione e conclusioni

Il Tribunale di Monza ha rigettato le domande del condominio.

La sentenza ha escluso che fosse stata raggiunta la prova del superamento della soglia di normale tollerabilità delle immissioni odorose ex art. 844 c.c. Pur riconoscendo l’esistenza di un disturbo olfattivo intermittente, il giudice ha ritenuto insufficienti gli elementi acquisiti per affermare che gli odori fossero intollerabili sul piano giuridico.

La decisione consente di ricavare alcuni punti chiave.

• In primo luogo, la percepibilità dell’odore non coincide con la sua intollerabilità. Occorre una prova specifica dell’intensità, della frequenza e della concreta incidenza dell’immissione.
• In secondo luogo, la CTU che rileva un impianto non ottimale o un disturbo olfattivo non è, di per sé, sufficiente a fondare l’accoglimento della domanda, se non dimostra il superamento della soglia di normale tollerabilità.
• In terzo luogo, il condominio che agisce ex art. 844 c.c. resta gravato dall’onere probatorio ex art. 2697 c.c. e non può fondare la domanda su mere lamentele assembleari o su percezioni soggettive non adeguatamente riscontrate.
• Infine, l’amministratore, senza specifico mandato, non può agire per la tutela del godimento delle singole unità immobiliari, ma solo per la tutela delle parti comuni nei limiti delle proprie attribuzioni.