Corda stendibiancheria nel cortile condominiale: quando va rimossa

Il Tribunale di Venezia, con un’ordinanza del 12 maggio 2026, ha ordinato la rimozione di una corda stendibiancheria installata nella corte interna di un palazzo storico veneziano, ritenendo che essa integrasse una molestia del possesso e una indebita invasione dello spazio sovrastante la proprietà altrui. Per approfondimenti in materia, segnaliamo il volume “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio

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Contenuti principali
Il volume affronta, tra gli altri, i seguenti argomenti:

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Analisi del caso

I ricorrenti erano proprietari di alcune unità abitative poste ai piani superiori di un edificio condominiale veneziano, cui si accedeva tramite un portone affacciato su una corte gotica interna. Una diversa condomina, usufruttuaria di un appartamento ubicato in parte nello stesso edificio e in parte in un corpo di fabbrica adiacente, accedeva invece alla propria abitazione da altro civico e non aveva accesso diretto alla corte interna.

Nel corso del 2025, l’assemblea condominiale aveva approvato la realizzazione di una piattaforma elevatrice destinata a essere collocata proprio nella corte gotica. Poco dopo, i ricorrenti constatavano l’installazione, tra due finestre dell’appartamento della resistente, di una corda stendibiancheria fissata alle facciate interne della corte mediante ganci ancorati alla muratura.

Secondo i ricorrenti, tale installazione costituiva una turbativa del possesso della corte, oltre a ledere il decoro architettonico dell’edificio storico. Evidenziavano inoltre che la nuova installazione impediva o comunque ostacolava l’imminente esecuzione dei lavori relativi alla piattaforma elevatrice già autorizzata.

La resistente contestava integralmente il ricorso, sostenendo che la corte fosse parte comune dell’intero edificio e che l’utilizzo dei muri perimetrali e dello spazio soprastante rientrasse nel legittimo uso della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c.

La distinzione tra parti comuni e proprietà limitata ad alcuni condomini

Il Tribunale ha anzitutto escluso che la corte gotica fosse una parte comune a tutti i condomini del complesso. Il giudice ha ritenuto decisivo il fatto che alcuni condomini, compresa la resistente, non avessero alcun diritto di accesso alla corte.

Secondo l’ordinanza, la mera circostanza che le pareti perimetrali della corte appartenessero anche ad altri condomini non comportava automaticamente una comproprietà della corte stessa. Diversamente ragionando, si sarebbe finiti per considerare comuni a tutti i condomini tutte le aree delimitate da muri condominiali, con evidente compressione delle proprietà esclusive o delle comunioni parziali.

Lo spazio aereo come proiezione del diritto di proprietà

Il Tribunale ha qualificato la corda stendibiancheria come indebita invasione dello spazio sovrastante la proprietà altrui. Richiamando l’art. 840 c.c. e la giurisprudenza di legittimità, il giudice ha ricordato che la proprietà del suolo si estende anche alla colonna d’aria soprastante.

L’installazione di fili destinati alla stesura della biancheria sopra un fondo altrui costituisce quindi una limitazione del diritto dominicale suscettibile di integrare una servitù, indipendentemente dall’effettivo sgocciolamento dei panni.

Da ciò il Tribunale ha fatto discendere l’irrilevanza del fatto che la corda fosse ancorata a muri condominiali. La violazione non riguardava infatti il mero utilizzo delle facciate comuni, ma l’occupazione dello spazio aereo soprastante una proprietà altrui.

I limiti dell’art. 1102 c.c. e il rilievo del decoro architettonico

L’ordinanza ha escluso l’applicabilità dell’art. 1102 c.c., ritenendo che la controversia non attenesse al semplice uso più intenso della cosa comune, ma alla lesione di diritti altrui.

Il Tribunale ha inoltre osservato che, anche a voler qualificare l’installazione della corda come innovazione condominiale, essa avrebbe comunque incontrato il duplice limite della necessaria autorizzazione assembleare e della tutela del decoro architettonico dell’edificio storico.

Sul punto, il giudice ha attribuito rilievo anche alla particolare natura della facciata interessata, appartenente a un palazzo storico veneziano e non originariamente destinata alla sospensione di panni o strutture analoghe.

La finalità emulativa della condotta

Un ulteriore profilo valorizzato dal Tribunale riguarda l’elemento soggettivo della condotta. Dalle difese della resistente emergeva infatti che l’installazione della corda non rispondeva a una reale esigenza abitativa, ma era funzionale a ostacolare la realizzazione della piattaforma elevatrice deliberata dagli altri condomini.

Secondo il giudice, proprio tale finalità ha consentito di ravvisare la molestia del possesso e il dolo della resistente, elementi sufficienti per l’accoglimento della tutela possessoria invocata dai ricorrenti.

Esito della decisione e indicazioni operative

Il Tribunale di Venezia ha accolto il ricorso cautelare, ordinando l’immediata rimozione della corda stendibiancheria e il ripristino dello stato dei luoghi, autorizzando, in caso di inadempimento, la rimozione coattiva con spese a carico della resistente. Quest’ultima è stata inoltre condannata alla rifusione delle spese di lite.

L’ordinanza offre alcune indicazioni operative, in particolare:

• la comproprietà delle strutture perimetrali non implica automaticamente la comproprietà degli spazi interni o delle corti;
• l’occupazione dello spazio aereo soprastante la proprietà altrui può integrare una limitazione del diritto dominicale assimilabile a una servitù;
• l’art. 1102 c.c. non legittima utilizzi che incidano sui diritti esclusivi degli altri condomini;
• negli edifici storici assume particolare rilievo la tutela del decoro architettonico;
• la finalità emulativa della condotta può assumere rilievo nell’accertamento della molestia possessoria.