La Suprema Corte ha accolto il ricorso di una proprietaria nel “condominio orizzontale” di un complesso immobiliare. La Corte d’appello dovrà verificare se esista davvero un titolo costitutivo di comunione. Per approfondimenti in materia, consigliamo il volume “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, disponibile su Shop Maggioli.
Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio
E se vi dicessero che sulle assemblee di condominio abbiamo sempre sbagliato tutto?
Dimenticate le grida nei corridoi, le riunioni che finiscono a notte fonda e il mito dei “500 millesimi” come soglia insuperabile per ogni chiodo piantato nel muro.
Questo non è il solito manuale polveroso. Qui l’Autore — avvocato per professione e cultore della materia per passione — apre la sua valigetta ad amministratori coraggiosi e condòmini stanchi di discutere sul nulla: soluzioni scovate tra le pieghe della norma e della giurisprudenza, già collaudate con successo sul campo.
Molte cose erano sotto agli occhi: per iniziare, chi è davvero il “condòmino”? Le unità immobiliari o il signor Rossi che possiede otto appartamenti? Cosa sono davvero i millesimi e perché lo “0” in tabella può salvarvi il portafoglio? Come approvare i lavori di manutenzione con la maggioranza di un solo terzo dei millesimi?
A questi e molti altri dubbi che da anni tolgono il sonno ad amministratori e proprietari, Luca Santarelli risponde con il suo stile inconfondibile e tanti, tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dalla propria esperienza professionale e personale.
Avvertenza dell’Autore:
nessuna intelligenza artificiale è stata utilizzata per scrivere questo libro. Solo tanto studio, qualche scintilla e i consigli silenziosi di un cane molto paziente.
Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano La Nazione del gruppo QN, per il settimanale Toscana Oggi e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
Leggi descrizione
Luca Santarelli, 2026, Maggioli Editore
21.00 €
19.95 €
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Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano La Nazione del gruppo QN, per il settimanale Toscana Oggi e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
Natura condominiale o esclusiva del lastrico solare che copre una sola unità immobiliare
La Corte di Cassazione, attraverso l’ordinanza n. 9465 del 14 aprile 2026, interviene su un tema cruciale nella governance dei complessi immobiliari: la natura condominiale ovvero esclusiva del lastrico solare che copre una sola unità immobiliare all’interno di un cosiddetto “condominio orizzontale”. La decisione ribalta l’esito dei giudizi di merito e chiarisce un principio destinato ad avere impatto su numerose realtà edilizie contemporanee, specie in quelle composte da più corpi di fabbrica autonomi bensì riuniti in un unico condominio.
Da giardino condominiale a lastrico calpestabile
La vicenda origina nel ponente ligure, dove alcuni condomini avevano convenuto in giudizio una proprietaria accusandola di aver trasformato abusivamente la copertura dell’edificio, originariamente destinata a verde e giardino, in un lastrico solare calpestabile, rivendicandone l’utilizzo esclusivo. Gli attori avevano chiesto al Tribunale di dichiarare la natura condominiale dell’area e di vietarne l’uso esclusivo. Il giudice di primo grado, nel 2017, aveva dato loro ragione, riconoscendo la natura condominiale del lastrico. La Corte d’appello, nel 2020, aveva confermato la decisione, ritenendo che il regolamento contrattuale del 1976 indicasse quali beni comuni “i tetti”, includendo, perciò, pure il lastrico in questione.
Ribaltone in Cassazione, non basta dire “tetti” per creare una comunione
La Suprema Corte non ha condiviso l’impostazione dei giudici di merito. Il punto centrale è che il lastrico solare copriva in modo esclusivo l’unità immobiliare della ricorrente, situata nel cosiddetto “Corpo E” del complesso. Non svolgeva alcuna funzione di copertura o utilità per gli altri edifici del condominio orizzontale. La Corte richiama un passaggio fondamentale del documento: il lastrico “assolve unicamente alla funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari (…) e non anche di altri elementi presenti nel condominio orizzontale”. Da ciò discende che non può operare la presunzione di condominialità dell’art. 1117 c.c., che riguarda solo le parti necessarie all’uso comune.
Quando un bene non rientra nell’art. 1117 c.c. serve un titolo scritto e unanime
La Cassazione chiarisce un principio: “La comproprietà di una o più cose, non incluse tra quelle elencate nell’art. 1117 c.c., può essere attribuita a tutti i condomini (…) in forza di un contratto costitutivo di comunione (…) recante l’inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini, espressa nella forma scritta essenziale”. In altre parole: se un bene non è per sua natura comune, e non serve all’uso di più unità, allora non può diventare condominiale per semplice previsione generica del regolamento. Occorre un titolo specifico, scritto, chiaro, trascritto e sottoscritto da tutti i condomini. La Corte critica la decisione d’appello perché il giudice di secondo grado non aveva verificato se il regolamento del 1976 contenesse davvero una volontà contrattuale unanime e specifica di costituire una comunione sul lastrico. Il documento, infatti, si limitava a elencare genericamente “i tetti” tra i beni comuni, senza individuare con precisione il lastrico né la sua funzione.
Condominio orizzontale, un contesto che cambia le regole
La Cassazione rammenta che nei condomini orizzontali, composti da più edifici autonomi, la presunzione di condominialità risulta più debole. Il complesso in esame era formato da cinque corpi di fabbrica distinti (Case A, B, C e Corpi D ed E). Il lastrico copriva solo il Corpo E, senza alcuna utilità per gli altri. Per questo, la Corte sottolinea che il giudice del merito avrebbe dovuto verificare “se vi fossero particolari ragioni per le quali il lastrico (…) potesse essere ricondotto, in concreto, nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 c.c.”.
Assorbiti gli altri motivi di ricorso
La ricorrente aveva sollevato anche la violazione dell’art. 840 c.c. (proprietà del suolo e della colonna d’aria), nonché l’omesso esame del fatto che si trattasse di un condominio parziale. La Cassazione non li esamina, perché assorbiti dall’accoglimento del secondo motivo.
Cosa succede ora
La Suprema Corte cassa la sentenza e rinvia alla Corte territoriale, in differente composizione, affinché: verifichi se il lastrico possa rientrare nell’art. 1117 c.c.; accerti se esista un titolo contrattuale valido e specifico che abbia costituito la comunione; decida nuovamente nel merito e sulle spese.
Una decisione destinata a fare scuola
L’ordinanza offre un chiarimento per tutti i complessi immobiliari moderni, dove la distinzione tra parti comuni e parti esclusive è sovente più complessa rispetto ai condomini verticali tradizionali. Il messaggio della Cassazione è il seguente: non basta un regolamento generico per rendere comune ciò che, per struttura e funzione, serve solo a un’unità immobiliare. È necessario un titolo specifico, scritto, chiaro, trascritto e sottoscritto da tutti i condomini.
