La Suprema Corte ha accolto il ricorso di una proprietaria nel “condominio orizzontale” di un complesso immobiliare. La Corte d’appello dovrà verificare se esista davvero un titolo costitutivo di comunione. Per approfondimenti in materia, consigliamo il volume “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio
Un volume pratico e innovativo per ripensare le dinamiche assembleari del condominio e rendere più snelle, efficaci e meno conflittuali le decisioni sui lavori e sulle delibere.
Partendo da una rilettura dell’art. 1136 c.c. e delle norme centrali in materia condominiale, Luca Santarelli accompagna amministratori, professionisti e proprietari dentro una visione operativa dei quorum, delle tabelle millesimali e delle maggioranze necessarie, con esempi e soluzioni maturate nell’esperienza professionale.
Perché acquistarlo
- Offre un approccio concreto alle assemblee condominiali, con l’obiettivo di ridurre blocchi decisionali, discussioni inutili e interpretazioni troppo rigide.
- Approfondisce i quorum deliberativi, mettendo in discussione prassi consolidate e mostrando quando la maggioranza di un terzo dei millesimi può essere decisiva per approvare i lavori.
- Analizza temi ricorrenti nella gestione condominiale: manutenzioni, innovazioni, videosorveglianza, sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabelle millesimali e sanzioni.
- Fornisce casi d’uso, esempi pratici e consigli utili per affrontare con maggiore sicurezza le decisioni assembleari.
- Aiuta a comprendere cosa dicono le norme, ma soprattutto cosa non dicono, aprendo la strada a soluzioni operative spesso trascurate.
Contenuti principali
Il volume affronta, tra gli altri, i seguenti argomenti:
- art. 1136 c.c. e quorum assembleari;
- art. 1117-ter c.c. e tutela della destinazione d’uso dei beni comuni;
- lavori di manutenzione e prassi deliberative;
- voti necessari per attivare le cause;
- riparazioni, manutenzioni e nuova lettura dei quorum;
- novazioni e innovazioni gravose o voluttuarie;
- impianti non centralizzati, fonti rinnovabili e videosorveglianza;
- sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabella millesimale, scissione e sanzioni.
Punti di forza
La forza dell’opera è il taglio dichiaratamente pratico: non un manuale teorico sulle assemblee, ma una guida pensata per affrontare problemi reali, semplificare le decisioni e individuare soluzioni già sperimentate sul campo.
Lo stile dell’Autore, diretto e accessibile, rende il volume particolarmente utile per chi vuole trasformare il condominio da luogo di conflitto a spazio di gestione più razionale, chiara e sostenibile.
Uno strumento da avere subito a disposizione per amministrare e vivere il condominio con maggiore consapevolezza: acquistalo ora e scopri come rendere le delibere più semplici, rapide e difendibili.
Leggi descrizione
Luca Santarelli, 2026, Maggioli Editore
21.00 €
19.95 €
Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio
Un volume pratico e innovativo per ripensare le dinamiche assembleari del condominio e rendere più snelle, efficaci e meno conflittuali le decisioni sui lavori e sulle delibere.
Partendo da una rilettura dell’art. 1136 c.c. e delle norme centrali in materia condominiale, Luca Santarelli accompagna amministratori, professionisti e proprietari dentro una visione operativa dei quorum, delle tabelle millesimali e delle maggioranze necessarie, con esempi e soluzioni maturate nell’esperienza professionale.
Perché acquistarlo
- Offre un approccio concreto alle assemblee condominiali, con l’obiettivo di ridurre blocchi decisionali, discussioni inutili e interpretazioni troppo rigide.
- Approfondisce i quorum deliberativi, mettendo in discussione prassi consolidate e mostrando quando la maggioranza di un terzo dei millesimi può essere decisiva per approvare i lavori.
- Analizza temi ricorrenti nella gestione condominiale: manutenzioni, innovazioni, videosorveglianza, sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabelle millesimali e sanzioni.
- Fornisce casi d’uso, esempi pratici e consigli utili per affrontare con maggiore sicurezza le decisioni assembleari.
- Aiuta a comprendere cosa dicono le norme, ma soprattutto cosa non dicono, aprendo la strada a soluzioni operative spesso trascurate.
Contenuti principali
Il volume affronta, tra gli altri, i seguenti argomenti:
- art. 1136 c.c. e quorum assembleari;
- art. 1117-ter c.c. e tutela della destinazione d’uso dei beni comuni;
- lavori di manutenzione e prassi deliberative;
- voti necessari per attivare le cause;
- riparazioni, manutenzioni e nuova lettura dei quorum;
- novazioni e innovazioni gravose o voluttuarie;
- impianti non centralizzati, fonti rinnovabili e videosorveglianza;
- sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabella millesimale, scissione e sanzioni.
Punti di forza
La forza dell’opera è il taglio dichiaratamente pratico: non un manuale teorico sulle assemblee, ma una guida pensata per affrontare problemi reali, semplificare le decisioni e individuare soluzioni già sperimentate sul campo.
Lo stile dell’Autore, diretto e accessibile, rende il volume particolarmente utile per chi vuole trasformare il condominio da luogo di conflitto a spazio di gestione più razionale, chiara e sostenibile.
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Natura condominiale o esclusiva del lastrico solare che copre una sola unità immobiliare
La Corte di Cassazione, attraverso l’ordinanza n. 9465 del 14 aprile 2026, interviene su un tema cruciale nella governance dei complessi immobiliari: la natura condominiale ovvero esclusiva del lastrico solare che copre una sola unità immobiliare all’interno di un cosiddetto “condominio orizzontale”. La decisione ribalta l’esito dei giudizi di merito e chiarisce un principio destinato ad avere impatto su numerose realtà edilizie contemporanee, specie in quelle composte da più corpi di fabbrica autonomi bensì riuniti in un unico condominio.
Da giardino condominiale a lastrico calpestabile
La vicenda origina nel ponente ligure, dove alcuni condomini avevano convenuto in giudizio una proprietaria accusandola di aver trasformato abusivamente la copertura dell’edificio, originariamente destinata a verde e giardino, in un lastrico solare calpestabile, rivendicandone l’utilizzo esclusivo. Gli attori avevano chiesto al Tribunale di dichiarare la natura condominiale dell’area e di vietarne l’uso esclusivo. Il giudice di primo grado, nel 2017, aveva dato loro ragione, riconoscendo la natura condominiale del lastrico. La Corte d’appello, nel 2020, aveva confermato la decisione, ritenendo che il regolamento contrattuale del 1976 indicasse quali beni comuni “i tetti”, includendo, perciò, pure il lastrico in questione.
Ribaltone in Cassazione, non basta dire “tetti” per creare una comunione
La Suprema Corte non ha condiviso l’impostazione dei giudici di merito. Il punto centrale è che il lastrico solare copriva in modo esclusivo l’unità immobiliare della ricorrente, situata nel cosiddetto “Corpo E” del complesso. Non svolgeva alcuna funzione di copertura o utilità per gli altri edifici del condominio orizzontale. La Corte richiama un passaggio fondamentale del documento: il lastrico “assolve unicamente alla funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari (…) e non anche di altri elementi presenti nel condominio orizzontale”. Da ciò discende che non può operare la presunzione di condominialità dell’art. 1117 c.c., che riguarda solo le parti necessarie all’uso comune.
Quando un bene non rientra nell’art. 1117 c.c. serve un titolo scritto e unanime
La Cassazione chiarisce un principio: “La comproprietà di una o più cose, non incluse tra quelle elencate nell’art. 1117 c.c., può essere attribuita a tutti i condomini (…) in forza di un contratto costitutivo di comunione (…) recante l’inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini, espressa nella forma scritta essenziale”. In altre parole: se un bene non è per sua natura comune, e non serve all’uso di più unità, allora non può diventare condominiale per semplice previsione generica del regolamento. Occorre un titolo specifico, scritto, chiaro, trascritto e sottoscritto da tutti i condomini. La Corte critica la decisione d’appello perché il giudice di secondo grado non aveva verificato se il regolamento del 1976 contenesse davvero una volontà contrattuale unanime e specifica di costituire una comunione sul lastrico. Il documento, infatti, si limitava a elencare genericamente “i tetti” tra i beni comuni, senza individuare con precisione il lastrico né la sua funzione.
Condominio orizzontale, un contesto che cambia le regole
La Cassazione rammenta che nei condomini orizzontali, composti da più edifici autonomi, la presunzione di condominialità risulta più debole. Il complesso in esame era formato da cinque corpi di fabbrica distinti (Case A, B, C e Corpi D ed E). Il lastrico copriva solo il Corpo E, senza alcuna utilità per gli altri. Per questo, la Corte sottolinea che il giudice del merito avrebbe dovuto verificare “se vi fossero particolari ragioni per le quali il lastrico (…) potesse essere ricondotto, in concreto, nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 c.c.”.
Assorbiti gli altri motivi di ricorso
La ricorrente aveva sollevato anche la violazione dell’art. 840 c.c. (proprietà del suolo e della colonna d’aria), nonché l’omesso esame del fatto che si trattasse di un condominio parziale. La Cassazione non li esamina, perché assorbiti dall’accoglimento del secondo motivo.
Cosa succede ora
La Suprema Corte cassa la sentenza e rinvia alla Corte territoriale, in differente composizione, affinché: verifichi se il lastrico possa rientrare nell’art. 1117 c.c.; accerti se esista un titolo contrattuale valido e specifico che abbia costituito la comunione; decida nuovamente nel merito e sulle spese.
Una decisione destinata a fare scuola
L’ordinanza offre un chiarimento per tutti i complessi immobiliari moderni, dove la distinzione tra parti comuni e parti esclusive è sovente più complessa rispetto ai condomini verticali tradizionali. Il messaggio della Cassazione è il seguente: non basta un regolamento generico per rendere comune ciò che, per struttura e funzione, serve solo a un’unità immobiliare. È necessario un titolo specifico, scritto, chiaro, trascritto e sottoscritto da tutti i condomini.
