La Cassazione, con la sentenza n. 11585/2026 (puoi leggerla cliccando qui), ha chiarito i rapporti tra responsabilità da custodia e criterio di ripartizione ex art. 1126 c.c., ribadendo che, in caso di danni da infiltrazioni provenienti da terrazzi o lastrici solari, il danneggiato può ottenere l’intero risarcimento da ciascuno dei corresponsabili, senza che rilevino, nei suoi confronti, le quote interne di ripartizione. Per approfondimenti in materia, consigliamo il volume “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio
Un volume pratico e innovativo per ripensare le dinamiche assembleari del condominio e rendere più snelle, efficaci e meno conflittuali le decisioni sui lavori e sulle delibere.
Partendo da una rilettura dell’art. 1136 c.c. e delle norme centrali in materia condominiale, Luca Santarelli accompagna amministratori, professionisti e proprietari dentro una visione operativa dei quorum, delle tabelle millesimali e delle maggioranze necessarie, con esempi e soluzioni maturate nell’esperienza professionale.
Perché acquistarlo
- Offre un approccio concreto alle assemblee condominiali, con l’obiettivo di ridurre blocchi decisionali, discussioni inutili e interpretazioni troppo rigide.
- Approfondisce i quorum deliberativi, mettendo in discussione prassi consolidate e mostrando quando la maggioranza di un terzo dei millesimi può essere decisiva per approvare i lavori.
- Analizza temi ricorrenti nella gestione condominiale: manutenzioni, innovazioni, videosorveglianza, sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabelle millesimali e sanzioni.
- Fornisce casi d’uso, esempi pratici e consigli utili per affrontare con maggiore sicurezza le decisioni assembleari.
- Aiuta a comprendere cosa dicono le norme, ma soprattutto cosa non dicono, aprendo la strada a soluzioni operative spesso trascurate.
Contenuti principali
Il volume affronta, tra gli altri, i seguenti argomenti:
- art. 1136 c.c. e quorum assembleari;
- art. 1117-ter c.c. e tutela della destinazione d’uso dei beni comuni;
- lavori di manutenzione e prassi deliberative;
- voti necessari per attivare le cause;
- riparazioni, manutenzioni e nuova lettura dei quorum;
- novazioni e innovazioni gravose o voluttuarie;
- impianti non centralizzati, fonti rinnovabili e videosorveglianza;
- sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabella millesimale, scissione e sanzioni.
Punti di forza
La forza dell’opera è il taglio dichiaratamente pratico: non un manuale teorico sulle assemblee, ma una guida pensata per affrontare problemi reali, semplificare le decisioni e individuare soluzioni già sperimentate sul campo.
Lo stile dell’Autore, diretto e accessibile, rende il volume particolarmente utile per chi vuole trasformare il condominio da luogo di conflitto a spazio di gestione più razionale, chiara e sostenibile.
Uno strumento da avere subito a disposizione per amministrare e vivere il condominio con maggiore consapevolezza: acquistalo ora e scopri come rendere le delibere più semplici, rapide e difendibili.
Leggi descrizione
Luca Santarelli, 2026, Maggioli Editore
21.00 €
19.95 €
Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio
Un volume pratico e innovativo per ripensare le dinamiche assembleari del condominio e rendere più snelle, efficaci e meno conflittuali le decisioni sui lavori e sulle delibere.
Partendo da una rilettura dell’art. 1136 c.c. e delle norme centrali in materia condominiale, Luca Santarelli accompagna amministratori, professionisti e proprietari dentro una visione operativa dei quorum, delle tabelle millesimali e delle maggioranze necessarie, con esempi e soluzioni maturate nell’esperienza professionale.
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- lavori di manutenzione e prassi deliberative;
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- novazioni e innovazioni gravose o voluttuarie;
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- sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabella millesimale, scissione e sanzioni.
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Il caso: infiltrazioni e concorso di responsabilità
La vicenda prendeva avvio da un’azione risarcitoria promossa dal proprietario di un appartamento che lamentava danni da infiltrazioni d’acqua provenienti dall’unità sovrastante. Gli eventi si verificavano in occasione di piogge intense e venivano ricondotti all’ostruzione del bocchettone di scarico del terrazzo, nonché a difetti costruttivi e manutentivi del sistema di deflusso delle acque.
L’attore conveniva in giudizio il condominio, il proprietario e il conduttore dell’immobile sovrastante, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni. Il tribunale accoglieva la domanda limitatamente al condominio, mentre la corte d’appello, in riforma della decisione di primo grado, accertava il concorso di responsabilità tra tutti i soggetti coinvolti e li condannava in solido al risarcimento.
Il conduttore dell’immobile sovrastante proponeva ricorso per cassazione, articolato in più motivi, denunciando, tra l’altro, la violazione del principio del contraddittorio, l’erronea valutazione delle prove e l’errata applicazione dell’art. 1126 c.c.
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La tutela del contraddittorio e il requisito del pregiudizio effettivo
La Corte ha esaminato la censura relativa alla violazione del contraddittorio, fondata sulla circostanza che la decisione d’appello fosse stata deliberata prima della scadenza dei termini per il deposito delle memorie difensive.
Pur rilevando che la deliberazione era effettivamente intervenuta prima della scadenza del termine, la Cassazione ha escluso la nullità della sentenza, valorizzando l’assenza di un concreto pregiudizio per il diritto di difesa. In particolare, la parte che si doleva della violazione non aveva depositato alcuna memoria nel termine utile, sicché non poteva lamentare la mancata considerazione di difese che non erano state neppure svolte.
Accertamento del nesso causale e limiti del sindacato di legittimità
Con riferimento alla doglianza sul travisamento delle risultanze peritali, la Corte ha ribadito i limiti del giudizio di cassazione in materia di valutazione delle prove.
Il ricorrente contestava la ricostruzione fattuale operata dal giudice di merito, sostenendo che l’ostruzione del bocchettone non fosse stata adeguatamente provata. La Cassazione ha ritenuto inammissibile tale censura, osservando che il giudice d’appello aveva esaminato complessivamente le risultanze tecniche, individuando nell’ostruzione dello scarico una concausa del danno insieme ai difetti strutturali.
Ne deriva che la critica si risolveva in una richiesta di rivalutazione del merito, estranea al perimetro del giudizio di legittimità.
Responsabilità da infiltrazioni e solidarietà tra più soggetti
Il passaggio centrale della decisione riguarda il rapporto tra l’art. 1126 c.c. e la disciplina della responsabilità extracontrattuale.
La Corte ha richiamato l’orientamento delle Sezioni Unite, secondo cui i danni da infiltrazioni devono essere ricondotti all’ambito della responsabilità civile, con conseguente applicazione dell’art. 2051 c.c. e, in presenza di più responsabili, dell’art. 2055 c.c.
Ne consegue che il titolare del diritto di uso esclusivo del terrazzo e il condominio rispondono entrambi in via concorrente, in ragione del rispettivo obbligo di custodia e manutenzione.
L’irrilevanza delle quote ex art. 1126 c.c. nei confronti del danneggiato
La ripartizione delle spese prevista dall’art. 1126 c.c., poi, non incide sul diritto del danneggiato ad ottenere l’integrale risarcimento.
La Cassazione ha chiarito che il criterio del terzo a carico dell’usuario esclusivo e dei due terzi a carico del condominio opera esclusivamente nei rapporti interni tra i corresponsabili. Nei confronti del danneggiato, invece, trova applicazione il principio di solidarietà, che consente di richiedere l’intero a ciascuno dei soggetti responsabili.
Esito della decisione e principio ricavabile
La Cassazione ha quindi rigettato il ricorso, confermando la condanna solidale di condominio, proprietario e conduttore al risarcimento dei danni da infiltrazioni.
Può ricavarsi il seguente principio di diritto:
“In caso di danni da infiltrazioni provenienti da terrazze o lastrici solari, qualora il danno sia riconducibile a più soggetti, quali il titolare dell’uso esclusivo e il condominio, trova applicazione il regime di responsabilità solidale ex art. 2055 c.c., con la conseguenza che il danneggiato può richiedere l’intero risarcimento a ciascun corresponsabile, restando il criterio di ripartizione di cui all’art. 1126 c.c. confinato ai soli rapporti interni tra gli stessi”.
