Se l’amministratore gestisce più condomìni e trasferisce illegittimamente denaro dal conto di uno a quello di un altro per coprire ammanchi di cassa, il condominio depauperato può agire direttamente contro quello beneficiario per ottenere la restituzione delle somme.
Lo afferma la Corte di Cassazione, Terza Sezione civile, con l’ordinanza n. 25301/2026, pubblicata il 14 settembre 2026, che chiarisce l’applicazione dell’art. 2033 c.c. nei casi di movimentazioni abusive effettuate da un amministratore comune a più enti condominiali. Per approfondimenti in materia, consigliamo il volume “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio
Un volume pratico e innovativo per ripensare le dinamiche assembleari del condominio e rendere più snelle, efficaci e meno conflittuali le decisioni sui lavori e sulle delibere.
Partendo da una rilettura dell’art. 1136 c.c. e delle norme centrali in materia condominiale, Luca Santarelli accompagna amministratori, professionisti e proprietari dentro una visione operativa dei quorum, delle tabelle millesimali e delle maggioranze necessarie, con esempi e soluzioni maturate nell’esperienza professionale.
Perché acquistarlo
- Offre un approccio concreto alle assemblee condominiali, con l’obiettivo di ridurre blocchi decisionali, discussioni inutili e interpretazioni troppo rigide.
- Approfondisce i quorum deliberativi, mettendo in discussione prassi consolidate e mostrando quando la maggioranza di un terzo dei millesimi può essere decisiva per approvare i lavori.
- Analizza temi ricorrenti nella gestione condominiale: manutenzioni, innovazioni, videosorveglianza, sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabelle millesimali e sanzioni.
- Fornisce casi d’uso, esempi pratici e consigli utili per affrontare con maggiore sicurezza le decisioni assembleari.
- Aiuta a comprendere cosa dicono le norme, ma soprattutto cosa non dicono, aprendo la strada a soluzioni operative spesso trascurate.
Contenuti principali
Il volume affronta, tra gli altri, i seguenti argomenti:
- art. 1136 c.c. e quorum assembleari;
- art. 1117-ter c.c. e tutela della destinazione d’uso dei beni comuni;
- lavori di manutenzione e prassi deliberative;
- voti necessari per attivare le cause;
- riparazioni, manutenzioni e nuova lettura dei quorum;
- novazioni e innovazioni gravose o voluttuarie;
- impianti non centralizzati, fonti rinnovabili e videosorveglianza;
- sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabella millesimale, scissione e sanzioni.
Punti di forza
La forza dell’opera è il taglio dichiaratamente pratico: non un manuale teorico sulle assemblee, ma una guida pensata per affrontare problemi reali, semplificare le decisioni e individuare soluzioni già sperimentate sul campo.
Lo stile dell’Autore, diretto e accessibile, rende il volume particolarmente utile per chi vuole trasformare il condominio da luogo di conflitto a spazio di gestione più razionale, chiara e sostenibile.
Uno strumento da avere subito a disposizione per amministrare e vivere il condominio con maggiore consapevolezza: acquistalo ora e scopri come rendere le delibere più semplici, rapide e difendibili.
Leggi descrizione
Luca Santarelli, 2026, Maggioli Editore
21.00 €
19.95 €
Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio
Un volume pratico e innovativo per ripensare le dinamiche assembleari del condominio e rendere più snelle, efficaci e meno conflittuali le decisioni sui lavori e sulle delibere.
Partendo da una rilettura dell’art. 1136 c.c. e delle norme centrali in materia condominiale, Luca Santarelli accompagna amministratori, professionisti e proprietari dentro una visione operativa dei quorum, delle tabelle millesimali e delle maggioranze necessarie, con esempi e soluzioni maturate nell’esperienza professionale.
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- voti necessari per attivare le cause;
- riparazioni, manutenzioni e nuova lettura dei quorum;
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L’amministratore sposta denaro tra i conti di due condomìni
La vicenda nasce dalla gestione di un amministratore che curava contemporaneamente diversi condomìni e che, secondo la ricostruzione accolta dai giudici di merito, aveva effettuato prelievi e versamenti promiscui tra i diversi conti correnti per coprire ammanchi e “buchi di cassa”.
Tra il 2009 e il 2011 l’amministratore aveva emesso quattro assegni bancari non trasferibili, tratti sul conto di un condominio e versati sul conto di un altro, per complessivi 7.500 euro.
Il condominio depauperato aveva quindi chiesto la restituzione della somma ai sensi dell’art. 2033 c.c. e, in subordine, sulla base dell’arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c.
Tribunale e Corte d’appello avevano accolto la domanda restitutoria. Il condominio beneficiario ha quindi proposto ricorso in Cassazione.
L’assegno non trasferibile prova il pagamento
Il primo profilo affrontato dalla Suprema Corte riguarda l’onere della prova.
La Cassazione ribadisce che, quando il solvens dimostra di avere emesso e consegnato assegni bancari non trasferibili intestati al beneficiario e prova il relativo addebito sul proprio conto corrente, sorge una presunzione di avvenuto pagamento in favore dell’accipiens.
A quel punto spetta al beneficiario dimostrare che le somme non siano state effettivamente accreditate sul proprio conto o abbiano avuto una diversa destinazione.
La Corte richiama, in proposito, il principio di “vicinanza della prova”: gli estratti conto necessari a smentire l’accredito sono infatti nella disponibilità del beneficiario.
Nel caso concreto, il condominio che aveva agito in restituzione aveva prodotto le copie degli assegni, le girate all’incasso con il timbro della banca e gli estratti conto dai quali risultavano gli addebiti corrispondenti.
Il condominio destinatario, invece, non aveva prodotto i propri estratti conto e non aveva quindi superato la presunzione di pagamento.
La condotta illecita dell’amministratore non esclude l’indebito
Il profilo più rilevante dell’ordinanza riguarda però la qualificazione giuridica delle somme trasferite.
Secondo il condominio ricorrente, non si sarebbe potuto parlare di pagamento indebito, perché l’operazione non derivava da un intento solutorio ma dall’attività illecita dell’amministratore. L’unica azione esperibile, secondo questa tesi, sarebbe stata quella risarcitoria contro l’amministratore.
La Cassazione respinge l’argomento.
L’azione di ripetizione prevista dall’art. 2033 c.c. ha infatti natura oggettiva e restitutoria: mira a eliminare gli effetti di uno spostamento patrimoniale privo di causa e prescinde dal dolo o dalla colpa delle parti.
È quindi sufficiente accertare che una somma sia uscita dal patrimonio di un soggetto ed entrata in quello di un altro senza alcun titolo giustificativo.
Gli atti dell’amministratore restano imputabili al condominio
La Corte affronta poi il rapporto tra la condotta illecita dell’amministratore e la posizione dei condomìni amministrati.
L’amministratore, anche quando abusa dei propri poteri, opera quale mandatario con rappresentanza del condominio.
Di conseguenza, le movimentazioni bancarie che rientrano materialmente nelle sue ordinarie funzioni restano imputabili alla sfera giuridica del condominio, anche quando siano state compiute in modo distorto, abusivo o perfino penalmente illecito.
Se dunque l’amministratore trasferisce denaro dal conto del Condominio A al conto del Condominio B senza alcun titolo, si realizza uno spostamento patrimoniale sine causa tra due patrimoni autonomi.
Il Condominio A può pertanto agire direttamente nei confronti del Condominio B per la ripetizione dell’indebito.
Il condominio beneficiario deve restituire le somme
La circostanza che il trasferimento derivi dalla condotta criminosa dell’amministratore non modifica la legittimazione passiva.
Se il denaro è confluito nel patrimonio del condominio beneficiario, è quest’ultimo a dover restituire quanto indebitamente ricevuto.
Le eventuali azioni di responsabilità o di rivalsa contro l’amministratore restano autonome e riguardano i rapporti interni tra quest’ultimo e i condomìni amministrati. Non possono paralizzare l’azione restitutoria del soggetto che ha subito il depauperamento.
Il principio enunciato dalla Cassazione è quindi il seguente:
“Quando l’amministratore comune distrae somme dal conto di un condominio per accreditarle su quello di un altro, il trasferimento privo di titolo integra indebito oggettivo ex art. 2033 c.c. e legittima il condominio depauperato ad agire direttamente contro quello beneficiario”.
La Corte ha quindi rigettato il ricorso e confermato l’obbligo restitutorio del condominio che aveva ricevuto le somme.
