Ampliare un piccolo terrazzo a tasca trasformando una parte consistente del tetto condominiale in una terrazza privata può integrare uno spoglio del compossesso. Il Tribunale di Piacenza ordina la demolizione dell’opera e il ripristino del tetto a spiovente.
Un piccolo terrazzo a tasca di poco più di un metro quadrato trasformato in una terrazza privata di oltre 15 metri quadrati, attraverso la rimozione di una parte consistente del tetto condominiale. È l’intervento al centro dell’ordinanza del Tribunale di Piacenza del 7 settembre 2026, che ha accolto l’azione possessoria proposta da una condomina e disposto il ripristino dello stato precedente.
Secondo il Tribunale, infatti, il singolo condomino non può invocare il diritto a un uso più intenso della cosa comune previsto dall’art. 1102 c.c. quando l’intervento comporta, di fatto, l’appropriazione esclusiva di una parte del tetto e impedisce agli altri condomini di utilizzarla, anche solo potenzialmente.
Nel caso esaminato, il giudice ha quindi ordinato la demolizione della terrazza a uso esclusivo e il ricollocamento del tetto a spiovente rimosso. Per approfondimenti in materia, consigliamo il volume “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio
Un volume pratico e innovativo per ripensare le dinamiche assembleari del condominio e rendere più snelle, efficaci e meno conflittuali le decisioni sui lavori e sulle delibere.
Partendo da una rilettura dell’art. 1136 c.c. e delle norme centrali in materia condominiale, Luca Santarelli accompagna amministratori, professionisti e proprietari dentro una visione operativa dei quorum, delle tabelle millesimali e delle maggioranze necessarie, con esempi e soluzioni maturate nell’esperienza professionale.
Perché acquistarlo
- Offre un approccio concreto alle assemblee condominiali, con l’obiettivo di ridurre blocchi decisionali, discussioni inutili e interpretazioni troppo rigide.
- Approfondisce i quorum deliberativi, mettendo in discussione prassi consolidate e mostrando quando la maggioranza di un terzo dei millesimi può essere decisiva per approvare i lavori.
- Analizza temi ricorrenti nella gestione condominiale: manutenzioni, innovazioni, videosorveglianza, sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabelle millesimali e sanzioni.
- Fornisce casi d’uso, esempi pratici e consigli utili per affrontare con maggiore sicurezza le decisioni assembleari.
- Aiuta a comprendere cosa dicono le norme, ma soprattutto cosa non dicono, aprendo la strada a soluzioni operative spesso trascurate.
Contenuti principali
Il volume affronta, tra gli altri, i seguenti argomenti:
- art. 1136 c.c. e quorum assembleari;
- art. 1117-ter c.c. e tutela della destinazione d’uso dei beni comuni;
- lavori di manutenzione e prassi deliberative;
- voti necessari per attivare le cause;
- riparazioni, manutenzioni e nuova lettura dei quorum;
- novazioni e innovazioni gravose o voluttuarie;
- impianti non centralizzati, fonti rinnovabili e videosorveglianza;
- sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabella millesimale, scissione e sanzioni.
Punti di forza
La forza dell’opera è il taglio dichiaratamente pratico: non un manuale teorico sulle assemblee, ma una guida pensata per affrontare problemi reali, semplificare le decisioni e individuare soluzioni già sperimentate sul campo.
Lo stile dell’Autore, diretto e accessibile, rende il volume particolarmente utile per chi vuole trasformare il condominio da luogo di conflitto a spazio di gestione più razionale, chiara e sostenibile.
Uno strumento da avere subito a disposizione per amministrare e vivere il condominio con maggiore consapevolezza: acquistalo ora e scopri come rendere le delibere più semplici, rapide e difendibili.
Leggi descrizione
Luca Santarelli, 2026, Maggioli Editore
21.00 €
19.95 €
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Dal piccolo terrazzo a tasca a una terrazza di oltre 15 metri quadrati
La controversia nasce all’interno di un complesso condominiale di Piacenza.
Il proprietario di un appartamento mansardato disponeva originariamente di un piccolo terrazzo a tasca incassato nel tetto condominiale, delle dimensioni di circa 140 centimetri per 80 centimetri.
Durante alcuni lavori di ristrutturazione, il terrazzino veniva però ampliato attraverso la rimozione di una porzione del tetto a falde e la realizzazione di una terrazza destinata all’uso esclusivo dell’appartamento.
Le dimensioni erano passate da circa 1,12 metri quadrati a 15,60 metri quadrati. Secondo il Tribunale, dalle fotografie e dalla documentazione progettuale emergeva che l’intervento aveva comportato la rimozione di quasi tutta la falda interessata dai lavori.
Alcuni condomini avevano quindi agito con un’azione di reintegrazione del possesso ai sensi dell’art. 1168 c.c., sostenendo che la trasformazione avesse sottratto una porzione del tetto comune al loro compossesso.
Si può trasformare il tetto condominiale in una terrazza privata?
È questa la questione centrale affrontata dall’ordinanza.
L’art. 1102 c.c. consente a ciascun partecipante alla comunione di servirsi della cosa comune e anche di apportarvi, a proprie spese, modificazioni necessarie per migliorarne il godimento.
Esistono però due limiti: il singolo non può alterare la destinazione del bene né impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Proprio sulla trasformazione di un tetto condominiale in terrazza esclusiva esistono, ricostruisce il Tribunale, differenti orientamenti giurisprudenziali.
Una parte della giurisprudenza ammette l’intervento quando le modifiche alla consistenza del tetto non siano significative e siano utilizzate tecniche costruttive idonee a mantenere intatte le funzioni di copertura, isolamento e protezione dell’edificio.
Un altro orientamento, invece, considera illegittima la trasformazione quando il condomino si appropri di una parte del tetto comune, sottraendola definitivamente alla possibilità di utilizzo degli altri partecipanti.
Il Tribunale di Piacenza aderisce a questo secondo indirizzo.
Il tetto comune non serve soltanto a coprire l’edificio
Uno dei passaggi più interessanti dell’ordinanza riguarda proprio la funzione del tetto condominiale.
Secondo il Tribunale, non è sufficiente osservare che, dopo la trasformazione in terrazza, il bene continui comunque a svolgere una funzione di copertura.
Il tetto può infatti essere destinato anche ad altri utilizzi, presenti o futuri, come l’installazione di antenne o di impianti fotovoltaici.
La realizzazione di una terrazza destinata all’uso esclusivo di un condomino impedisce agli altri comproprietari di beneficiare di queste ulteriori possibilità.
Per il giudice, quindi, l’art. 1102 c.c. non permette al singolo condomino di sottrarre agli altri neppure una parte del bene comune impedendone un futuro utilizzo.
La trasformazione del tetto integra uno spoglio del possesso
Nel caso concreto non si era verificata soltanto la destinazione esclusiva di uno spazio già esistente.
Per realizzare la nuova terrazza era stata materialmente eliminata una parte del precedente tetto a spiovente.
Secondo il Tribunale, il proprietario non si era quindi limitato a utilizzare in modo più intenso il bene comune, ma aveva inciso direttamente sulla struttura originaria dell’edificio, sottraendo la parte rimossa alla disponibilità, al possesso e al godimento degli altri condomini.
Una circostanza sufficiente, secondo l’ordinanza, a configurare uno spoglio ai sensi dell’art. 1168 c.c..
Il Tribunale richiama anche la recente Cassazione n. 15515 del 21 maggio 2026, secondo cui possono sussistere gli estremi dello spoglio del compossesso quando un condomino, senza il consenso degli altri, demolisca totalmente o parzialmente il tetto dell’edificio trasformandone una parte in una terrazza a proprio uso esclusivo.
L’ampliamento era troppo rilevante anche secondo l’orientamento più permissivo
L’ordinanza aggiunge un ulteriore elemento.
Anche aderendo alla giurisprudenza che, in determinate circostanze, ammette la trasformazione di una porzione del tetto in terrazza, l’opera realizzata nel caso esaminato non avrebbe comunque rispettato i requisiti richiesti.
L’ampliamento era infatti particolarmente significativo: il terrazzo era passato da 1,12 a 15,60 metri quadrati e i lavori avevano determinato la rimozione quasi integrale della falda interessata.
Non solo. Secondo il giudice, era stata almeno in parte compromessa anche la funzione protettiva originariamente svolta dal tetto. La precedente copertura inclinata favoriva lo scolo delle acque piovane e l’edificio disponeva originariamente di due livelli di protezione, costituiti dal tetto a spiovente e dal sottotetto.
Con la rimozione della falda era rimasto invece un solo livello di copertura.
Per modificare il tetto serviva l’autorizzazione del condominio
Da qui la conclusione del Tribunale: l’intervento non poteva essere considerato un semplice uso più intenso della cosa comune.
La rimozione del tetto a spiovente e la realizzazione della terrazza, con appropriazione esclusiva della superficie, avrebbero dovuto essere autorizzate dall’assemblea condominiale secondo le modalità e le maggioranze previste dall’art. 1120 c.c.
Nel caso esaminato, invece, le opere erano state eseguite senza il consenso della collettività condominiale.
Lavori nascosti dai ponteggi: per il giudice lo spoglio era clandestino
Particolarmente interessante anche la parte dell’ordinanza relativa alla clandestinità dello spoglio.
I lavori erano stati eseguiti nel novembre 2024, mentre l’edificio era interessato dalla ristrutturazione della facciata ed era interamente coperto da ponteggi e teli.
Secondo il Tribunale, questa situazione aveva impedito ai condomini di rendersi conto dell’effettiva portata delle opere fino alla rimozione delle impalcature.
Non è stato ritenuto sufficiente neppure il cartello affisso nell’androne che comunicava l’avvio di lavori straordinari e riportava gli estremi della SCIA.
Il giudice chiarisce infatti che non si può pretendere che, ogni volta che un condomino comunica lavori all’interno della propria abitazione, gli altri proprietari debbano effettuare un accesso agli atti per verificare se l’intervento coinvolga anche parti comuni.
In assenza di elementi che facciano sospettare il contrario, i condomini possono fare affidamento sul rispetto delle regole che disciplinano l’utilizzo dei beni comuni.
Neppure la comunicazione inviata all’amministratore è stata considerata sufficiente: il messaggio parlava infatti dell’allargamento di un piccolo terrazzo, senza indicare chiaramente che sarebbe stata rimossa una parte significativa del tetto condominiale.
Terrazza da demolire e tetto da ripristinare
Alla luce di questi elementi, il Tribunale ha accolto la domanda di una delle condomine. Ha riconosciuto il suo compossesso sul tetto interessato dai lavori.
Ha quindi ordinato l’immediata demolizione della terrazza a uso esclusivo e la ricostruzione del tetto a spiovente, nella misura necessaria a reintegrare il possesso della ricorrente.
Sono state invece rigettate le domande degli altri ricorrenti. Erano proprietari di immobili situati in un diverso fabbricato dello stesso complesso condominiale. Secondo il Tribunale, non beneficiavano direttamente della funzione di copertura svolta dal tetto interessato dai lavori. Non avevano quindi una situazione di compossesso tutelabile con l’azione proposta.
L’ordinanza conferma così il seguente principio:
“L’uso più intenso della cosa comune incontra un limite quando si traduce nell’appropriazione esclusiva del bene e nella definitiva sottrazione delle possibilità di utilizzo degli altri condomini”.
