Aree di parcheggio insufficienti per tutti i condomini: cosa può fare chi resta senza?

in Giuricivile, 2018, 3 (ISSN 2532-201X), nota a Cass., ord n. 3692 del 15/02/2018

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Se lo spazio delle aree destinate al parcheggio è insufficiente per tutti i condomini, quelli privati di tale aree non possono chiedere l’assegnazione di ulteriori parcheggi su delle aree non vincolate a tal fine.

In tal caso, potranno soltanto esperire un’azione di inadempimento nei confronti del costruttore.

Lo ha chiarito la Cassazione con l’ordinanza n. 3692 del 15 febbraio 2018.

Il caso in esame

Con l’ordinanza in esame, la Corte di Cassazione ha affrontato il tema delle aree destinate a parcheggio.

Il caso da cui muove la decisione in commento può essere riassuntivamente descritto nei seguenti termini.

Alcuni condomini proprietari di appartamenti condominiali agivano nei confronti dell’impresa costruttrice in quanto non godevano del diritto di superficie sugli spazi destinati a parcheggio.

Il Tribunale con sentenza n. 29/2009 accoglieva la domanda attorea e riconosceva agli attori il diritto di uso sull’area scoperta di cui al progetto di costruzione.

L’impresa costruttrice proponeva appello avverso tale statuizione e la Corte distrettuale in parziale riforma della decisione di primo grado riconosceva agli appellati il diritto di uso permanente ai fini del parcheggio residenziale dell’area scoperta, altrimenti le chiavi dell’eventuale cancello di accesso alla stessa area oppure la rimozione degli ostacoli al libero transito di tale area.

L’inadempimento del costruttore per spazio dei parcheggi insufficiente per tutti i condomini

L’impresa di costruzione proponeva ricorso in cassazione avverso la sentenza della Corte di Appello lamentando il riconoscimento in favore degli attori di un diritto inesistente perché l’area scoperta dietro l’edificio non era mai stata individuata dal costruttore come area destinata a parcheggio;

Era stata inoltre attribuito in via autonoma da parte della corte distrettuale un vincolo su di un’area libera senza che gli attori avessero fatto tale richiesta.

Ebbene, la Corte di Cassazione attraverso un’interpretazione letterale dell’art. 41 sexies della L. 1150/1942 ha affermato che il vincolo di destinazione degli spazi a parcheggio riguarda soltanto le aree già indicate nella concessione edilizia.

Il sopra menzionato art. 41 sexies infatti al primo comma stabilisce che gli spazi per i parcheggi non devono essere di misura inferiore al metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione; ed al secondo comma dispone che possono essere trasferiti autonomamente dalle unità immobiliare in quanto non sono gravati da vincoli pertinenziali o da diritti di uso a favore dei proprietari delle altre unità immobiliari.

A sostegno di tale tesi secondo i giudici di legittimità depone anche la circostanza per cui la concessione edilizia a costruire non potrebbe essere data senza l’indicazione delle aree destinate a parcheggio.

Inoltre nel caso in cui le aree destinate a parcheggio fossero indicate soltanto in modo parziale non si potrebbe sopperire a questa mancanza attraverso un giudizio di merito oppure attraverso l’indicazione di altra area esistente nella stessa unità immobiliare, non vincolata a parcheggio già in precedenza.

Nell’ipotesi in cui il costruttore non abbia destinato abbastanza spazio ai parcheggi per tutti i condomini, quelli rimasti senza avranno dunque soltanto la possibilità di esercitare un’azione di inadempimento nei confronti del costruttore.

Tale orientamento della giurisprudenza di legittimità ha trovato un precedente nella sentenza n. 4197/2000 della Corte di Cassazione nella quale si è rilevato che la violazione di norme pubblicistiche riguardanti il regime della proprietà privata determinano la lesione di un diritto soggettivo.

Per tali motivi la Corte accogliendo il primo motivo di ricorso ha cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa ad altra sezione della Corte di Appello.

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