Debiti del condominio: i criteri per l’esecuzione forzata nei confronti del singolo condomino

Giuricivile, 2018, 1 (ISSN 2532-201X) Nota a Cass., Sez. III civile, 29 settembre 2017, n. 22856

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La legge 220/2012, di riforma del condominio, ha modificato l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile il quale, al secondo comma, afferma “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini“.

Il creditore intenzionato a riscuotere un credito nei confronti di un condominio sulla scorta di un’obbligazione contrattuale da questo assunta deve, quindi, in primo luogo, chiedere all’amministratore del condominio i dati dei condomini morosi e procedere dapprima contro questi, residuando la possibilità di rivolgersi ai condomini in regola con i pagamenti esclusivamente in caso di mancato soddisfo da parte dei primi.

Manca tuttavia qualsiasi precisazione in merito alle modalità a cui deve attenersi il creditore procedente:

Può agire nei confronti del condomino per l’intero credito o deve limitarsi alla quota di proprietà millesimale?

A tal riguardo, dobbiamo fare riferimento a quanto emerge dalla giurisprudenza di legittimità. La Corte di Cassazione, difatti, con la nota sentenza 8 aprile 2008 n. 9148, ha sovvertito completamente il precedente indirizzo giurisprudenziale.

Anteriormente a tale decisione, le obbligazioni assunte dal Condominio erano da ritenersi solidali a prescindere dalla quota millesimale di pertinenza e dal fatto che lo stesso avesse già eventualmente provveduto a versarla, con la possibilità, quindi, per il creditore di esigere l’intero debito condominiale da un singolo condomino (dotato di diritto di rivalsa sugli altri condomini). 

La Suprema Corte, con la richiamata decisione, ha accolto, a contrario, il criterio della parziarietà, statuito nell’art. 1123 c.c, in virtù del quale il creditore può richiedere l’adempimento del credito in capo ai singoli condomini esclusivamente in ragione della propria quota millesimale di riferimento.

Il caso in esame

Il caso de quo nasce da un’opposizione a precetto, ex art. 615 c.p.c., comma 1, proposta da diversi condomini, avverso l’atto di precetto di pagamento a loro intimato da una società costruttrice sulla base di un decreto ingiuntivo ottenuto in danno del condominio per il mancato pagamento di un’obbligazione di danaro.

In particolare, successivamente alla sottoscrizione da parte dell’amministratore, per conto del condominio, di un contratto avente ad oggetto lavori di ristrutturazione e, successivamente all’effettuazione dei suddetti lavori, il condominio, in persona dell’amministratore, si rendeva inadempiente nel pagamento del corrispettivo pattuito.

La società creditrice, in forza del proprio titolo esecutivo, notificava precetto per l’importo dell’intero credito solo ad alcuni condomini, senza alcuna specificazione in merito alla suddivisione del debito in proporzione alle quote millesimali di spettanza.

L’opposizione dei condomini veniva accolta dal Tribunale di Napoli e confermata dalla Corte d’Appello di Napoli. In particolare, i giudici di merito, a sostegno delle proprie decisioni, ritenevano onere del creditore fornire la prova dell’esatta quota millesimale di ciascun condomino ai fini della suddivisione dell’obbligazione e, in difetto di tale prova, dichiaravano totalmente inefficace il precetto opposto.

La Società creditrice, ritenendo che non potesse essere addossato al creditore procedente l’onere di provare la quota millesimale di ciascun creditore escusso decideva, quindi, di proporre ricorso alla Corte di Cassazione.

La decisione della Cassazione

In via preliminare si precisa (come già esposto in premessa) che secondo la Suprema Corte l’obbligazione contrattuale del Condominio è da ritenersi gravante pro quota sui singoli condomini in proporzione delle rispettive quote millesimali e non in solido per l’intero su quest’ultimi [1].

In secondo luogo, è possibile procedere ad esecuzione forzata nei confronti del singolo condomino sulla scorta di un titolo formatosi contro il condominio [2].

A tal uopo sarà necessaria la preventiva notifica del titolo esecutivo – ciò non varia quando il titolo esecutivo è rappresentato, come nel caso di specie, da un decreto ingiuntivo, non ritenendosi applicabile, secondo la Corte di legittimità, l’art. 654 c.p.c.[3] –  e del precetto al singolo condomino [4].

Sarebbe, difatti, eccessivamente gravoso per il creditore che dispone di un titolo esecutivo nei confronti del Condominio e che intende agire nei confronti di quest’ultimo, instaurare diverse procedure esecutive contro ciascun proprietario. In favore del creditore, tra l’altro, si afferma che in capo allo stesso non grava neppure l’onere di verificare la quota millesimale spettante a ciascun condomino, essendo sufficiente, invero, una mera allegazione. Al creditore procedente, difatti, spetterà solo la dimostrazione della legittimazione passiva del soggetto che intende aggredire patrimonialmente, ossia, nel caso di specie, il suo status di condomino.

E se al condomino viene richiesto più di quanto a quest’ultimo spetta in virtù della propria quota millesimale?

A parere dei Giudici di legittimità, al singolo condomino a cui viene intimato il pagamento di una quota maggiore della propria viene offerta una duplice possibilità. Lo stesso potrà opporsi all’esecuzione

  • ex art. 615 c.p.c., dimostrando la carenza di legittimazione passiva, ossia di non essere condomino (e sarà il creditore procedente a dover dimostrare il contrario)[5]
  • ovvero eccependo una quota millesimale di spettanza inferiore a quella richiesta dal creditore (e in tal caso sarà il condomino a dover dimostrare il fatto “modificativo” e/o “parzialmente impeditivo” della legittimazione passiva all’azione esecutiva).

Nel caso in cui il condomino moroso fornisce la prova circa la propria quota millesimale, il precetto è inefficace solo nei limiti dell’eccedenza rispetto all’importo dovuto.

Cosa succede, invece, se il condomino non fornisce le suddette prove?

In difetto di tali prove, il condomino subirà l’esecuzione forzata per la quota indicata dal creditore o, addirittura – se il creditore non specifica alcuna quota – per l’intero debito.

La Corte di Cassazione, quindi, con la sentenza in commento, accoglieva il ricorso, cassando la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte di Appello.

Conclusioni

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22856/2017, pubblicata in data 29 settembre 2017, ha enunciato, quindi, il seguente principio di diritto:

“L’esecuzione nei confronti di un singolo condomino, sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, per le obbligazioni di fonte negoziale contratte dall’amministratore, può avere legittimamente luogo esclusivamente nei limiti della quota millesimale del singolo condomino esecutato, che il creditore può limitarsi ad allegare; nel caso in cui il creditore ne ometta la specificazione e/o proceda per il totale dell’importo portato dal titolo nei confronti di un solo condomino, implicitamente allegando una responsabilità dell’intimato per l’intero ammontare dell’obbligazione, quest’ultimo potrà opporsi all’esecuzione deducendo di non essere affatto condomino, ovvero deducendo che la sua quota millesimale è inferiore a quella esplicitamente o implicitamente allegata dal creditore; nel primo caso, l’onere di provare il fatto costitutivo di detta qualità spetterà al creditore procedente, ed in mancanza il precetto dovrà essere dichiarato inefficace per l’intero; nel secondo caso sarà lo stesso opponente a dover dimostrare l’effettiva misura della propria quota condominiale; se tale dimostrazione venga fornita, l’atto di precetto dovrà essere dichiarato inefficace per l’eccedenza, ma resterà valido per la minor quota parte dell’obbligazione effettivamente gravante sul singolo condomino; in mancanza di tale dimostrazione, l’opposizione non potrà invece essere accolta, l’atto di precetto non potrà essere dichiarato inefficace e resterà quindi efficace per l’intera quota di cui il creditore ha intimato il pagamento”.

In conclusione, è possibile l’esecuzione forzata nei confronti di un singolo condomino, sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, per le obbligazioni contratte dall’amministratore, ma esclusivamente nei limiti della quota millesimale dello stesso.

Laddove il creditore ometta di indicare la quota millesimale ovvero agisca per il totale dell’importo indicato dal titolo, il condomino aggredito potrà tutelarsi tramite lo strumento dell’opposizione all’esecuzione ex art. 615, comma 1, c.p.c.

In tale sede egli potrà affermare di non essere affatto condomino o di esserlo in misura inferiore alla quota allegata dal creditore:

  • nel primo caso, l’onere di provare il fatto costitutivo di detta qualità graverà sul creditore procedente – con la conseguenza che in assenza di tale specificazione il precetto dovrà essere dichiaro inefficace per l’intero –
  • mentre, nel secondo caso, dovrà essere lo stesso opponente a dimostrare la reale misura della propria quota condominiale – con la conseguenza che l’atto di precetto sarà inefficace solo per l’eccedenza.

[1] Cass., Sez. 2, Sentenza n. 8530 del 27/09/1996, Rv. 499798-01; Sez. 2, Sentenza n. 5117 del 19/04/2000; Sez. U, Sentenza n. 9148 del 08/04/2008; Sez. 6-2, Ordinanza n. 14530 del 09/06/2017;

[2] Ritenendo inammissibile l’azione di condanna contro il singolo condominio laddove il creditore abbia già ottenuto un titolo esecutivo nei confronti del Condominio (cfr. Cass., Sez. II, Sentenza n. 20304/2004);

[3] Art. 654 c.p.c.: “L’esecutoritetà non disposta con la sentenza o con l’ordinanza di cui all’articolo precedente è conferita con decreto del giudice che ha pronunciato l’ingiunzione scritto in calce all’originale del decreto di ingiunzione. Ai fini dell’esecuzione non occorre una nuova notificazione del decreto esecutivo; ma nel precetto deve farsi menzione del provvedimento che ha disposto l’esecutorietà e dell’apposizione della formula.”;

[4] Cass., Sez. 6-3, Ordinanza n. 8150 del 29/03/2017;

[5] Tramite una visura presso i registri immobiliari.

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