La Cassazione, con l’ordinanza n. 12966/2026 (puoi leggerla cliccando qui), ha chiarito che, in tema di compravendita immobiliare, l’azione risarcitoria proposta dall’acquirente ai sensi dell’art. 1494 c.c. può estendersi a tutti i danni derivanti dai vizi del bene, compresi quelli connessi alla mancata o parziale utilizzazione dell’immobile e al suo deprezzamento, e può essere esercitata anche in alternativa o in cumulo con le azioni di risoluzione o di riduzione del prezzo. Per approfondimenti in materia, segnaliamo la pubblicazione del nuovo “Formulario commentato del risarcimento del danno”, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon.
Formulario commentato del risarcimento del danno
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Leggi descrizione
Roberto Molteni, 2025, Maggioli Editore
79.00 €
75.05 €
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Analisi del caso
La vicenda riguardava la vendita di un immobile ad uso abitativo che, dopo l’acquisto, presentava plurimi vizi costruttivi e profili di irregolarità urbanistica. L’acquirente lamentava, tra l’altro, difetti strutturali e manutentivi, problemi di umidità, carenze relative a parapetti e corrimani, difetti degli infissi, nonché l’impossibilità di destinare a studio un vano così indicato in sede di vendita, a causa dell’insufficienza della superficie minima.
L’immobile era inoltre privo delle certificazioni di abitabilità e agibilità, annullate dall’amministrazione comunale per la mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria previste dalla convenzione stipulata dalla società venditrice. L’acquirente agiva quindi per ottenere la risoluzione del contratto di compravendita e il risarcimento dei danni.
Nel giudizio di primo grado, il Tribunale riteneva implicitamente abbandonata la domanda di risoluzione, perché l’attore non l’aveva riproposta in sede di precisazione delle conclusioni. Disponeva tuttavia una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) per accertare i vizi, il difetto delle qualità promesse e l’incidenza economica delle carenze riscontrate. All’esito dell’istruttoria, il giudice riconosceva un significativo deprezzamento dell’immobile e condannava la società venditrice al pagamento di una somma a titolo di risarcimento del danno.
La Corte d’appello confermava la decisione, ritenendo legittimo il ricorso alla CTU e insussistente il vizio di ultrapetizione, poiché le carenze urbanistiche e la mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione rientravano già nel perimetro delle allegazioni introduttive. Contro la sentenza d’appello proponeva ricorso per cassazione la società venditrice, articolando tre motivi di impugnazione.
L’inammissibilità della censura fondata sull’art. 1492 c.c.
Con il primo motivo di ricorso, la società venditrice ha denunciato la violazione dell’art. 1492 c.c., sostenendo che l’acquirente, avendo inizialmente chiesto la risoluzione del contratto, non avrebbe potuto ottenere una diversa tutela, in ragione dell’irrevocabilità della scelta tra risoluzione e riduzione del prezzo.
La Cassazione ha dichiarato il motivo inammissibile, rilevando che tale questione non era stata proposta nel giudizio di appello e veniva quindi introdotta per la prima volta in sede di legittimità. Il ricorso per cassazione, infatti, non può investire questioni nuove, non comprese nel thema decidendum del giudizio di secondo grado, soprattutto quando esse presuppongano accertamenti in fatto non compiuti dal giudice di merito.
Risarcimento del danno e autonomia dell’azione ex art. 1494 c.c.
La Corte ha precisato, poi, che il giudice di merito non aveva liquidato l’importo riconosciuto all’acquirente a titolo di riduzione del prezzo, ma a titolo di risarcimento del danno per i vizi accertati nell’immobile.
La censura fondata sull’art. 1492 c.c. non coglieva quindi la ratio della decisione. La disciplina della scelta tra risoluzione e riduzione del prezzo non esclude l’azione risarcitoria prevista dall’art. 1494 c.c., che presuppone l’inadempimento colpevole del venditore, consistente nell’omessa diligenza necessaria a evitare la presenza di vizi nella cosa venduta.
La Cassazione ha ribadito che il danno risarcibile non comprende solo le spese necessarie per eliminare i vizi, ma può includere anche i pregiudizi derivanti dalla mancata o parziale utilizzazione del bene, dal suo deprezzamento e dalle conseguenze patrimoniali riconducibili ai vizi della cosa venduta.
Ne deriva che l’acquirente, quando dimostra l’incidenza dei vizi sul valore e sull’utilizzabilità del bene, può ottenere il ristoro del pregiudizio patrimoniale subito, anche se la domanda di risoluzione non viene più coltivata.
La CTU percipiente come strumento di accertamento tecnico
Gli altri motivi di ricorso riguardavano la consulenza tecnica d’ufficio (CTU). La società ricorrente sosteneva che la CTU non potesse essere disposta, poiché l’attore non vi aveva insistito in sede di precisazione delle conclusioni, e che il supplemento peritale avesse riguardato circostanze estranee all’oggetto della controversia.
La Cassazione ha respinto entrambe le doglianze. La consulenza era stata disposta non in funzione della domanda di risoluzione, ormai ritenuta abbandonata, ma in funzione della domanda risarcitoria. Essa serviva ad accertare e quantificare i danni derivanti dai vizi e dalle carenze dell’immobile.
La Corte ha qualificato la CTU come percipiente, confermando che il giudice può affidare al consulente non solo la valutazione tecnica di fatti già accertati, ma anche l’accertamento dei fatti stessi, quando la parte abbia allegato il fatto costitutivo del diritto e il suo accertamento richieda cognizioni specialistiche.
Nel caso esaminato, l’accertamento della conformità urbanistica, dell’incidenza dei vizi costruttivi, dei costi per le opere di urbanizzazione e della reale destinabilità di alcuni vani richiedeva competenze tecniche. La CTU, pertanto, non aveva supplito a una carenza di allegazione, ma aveva costituito lo strumento necessario per verificare fatti già introdotti nel giudizio.
Nessuna ultrapetizione sui danni da carenze urbanistiche
La Corte ha escluso anche il vizio di ultrapetizione. Secondo la società ricorrente, il giudice di merito avrebbe riconosciuto danni non richiesti, con particolare riguardo alla mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione.
La Cassazione ha condiviso la valutazione della Corte d’appello, secondo cui tali profili erano già inclusi nelle allegazioni dell’atto introduttivo. L’annullamento delle certificazioni di abitabilità e agibilità derivava proprio dalla mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria, sicché il pregiudizio lamentato dall’acquirente comprendeva anche tale componente.
Esito della decisione e principio affermato
La Cassazione ha rigettato il ricorso della società venditrice. In sostanza, l’azione di risarcimento del danno proposta dall’acquirente ai sensi dell’art. 1494 c.c., fondata sull’inadempimento colpevole del venditore per la presenza di vizi della cosa, può estendersi a tutti i pregiudizi subiti dall’acquirente, compresi quelli relativi alla mancata o parziale utilizzazione del bene e al suo deprezzamento, ed è ammissibile in alternativa o in cumulo con le azioni di adempimento, riduzione del prezzo o risoluzione del contratto.
