Sottotetto condominiale: parte comune o pertinenza dell’ultimo piano dell’edificio?

Sottotetto condominiale: proprietà esclusiva o condominiale?
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Quando un sottotetto condominiale è da intendersi parte comune ovvero pertinenza dell’appartamento posto all’ultimo piano? Il condomino proprietario dell’appartamento all’ultimo piano dell’edificio può allacciare al sottotetto di sua pertinenza gli impianti condominiali a sue spese?

Si ha un condominio quando in un medesimo edificio coesistono più unità immobiliari di proprietà esclusiva di singoli condomini e, oltre queste, parti comuni che sono funzionalmente e strutturalmente connesse al complesso delle prime.

Le parti comuni sono elencate nell’art. 1117 c.c. e appartengono in comunione a tutti i proprietari partecipanti al condominio, pro quota, cioè in proporzione del valore delle singole unità immobiliari rispetto al valore dell’intero edificio.

Tali quote vengono stabilite attraverso la redazione delle apposite tabelle millesimali le quali, secondo giurisprudenza costante (ex multis, Cass. n. 4569/2014) non hanno natura negoziale e, di conseguenza, non necessitano dell’unanimità in sede assembleare per essere approvate.

Bisogna precisare che l’art. 1117 c.c. non contiene un elenco tassativo delle parti comuni di un condominio.

Infatti, è possibile attribuire la qualità di bene comune anche a parti del condominio non espressamente indicate nella suddetta disposizione, purché siano destinate al comune godimento o al servizio delle proprietà esclusive (Cass. n. 8304/2003).

Natura giuridica del sottotetto: proprietà esclusiva o condominiale?

Il sottotetto è menzionato dalla suddetta disposizione al n. 2 e, pertanto, deve essere considerato parte comune quando è destinato “per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune”.

Sorge, quindi, la necessità di interpretare tale norma e di capire, di conseguenza, quando un sottotetto è da intendersi parte comune ovvero pertinenza dell’appartamento posto all’ultimo piano dell’edificio condominiale.

A riguardo, la giurisprudenza, con un indirizzo ormai dominante (in ultimo con l’ordinanza n. 5335 del 2 marzo 2017), ha chiarito che per accertare la natura condominiale o pertinenziale, in assenza di un titolo, del sottotetto di un edificio, si deve fare riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali.

Quindi, nel momento in cui il sottotetto è destinato (oggettivamente o potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ai sensi dell’art. 1117 c.c.

Diversamente, se il sottotetto assolve l’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di questo appartamento (Cass. n. 6143/2016).

In conclusione sul punto, per verificare se un sottotetto di un edificio costituisce parte integrante dell’ultimo piano e, quindi, pertinenza dell’appartamento sito in tale piano, ovvero se costituisce parte comune del condominio, è necessario verificare sia la sua funzione, che le sue caratteristiche strutturali secondo i parametri elaborati in precedenza.

Allacciamento del sottotetto agli impianti condominiali e pregiudizio degli altri condomini

Chiarita la natura giuridica del sottotetto, è necessario capire se il condomino proprietario dell’appartamento all’ultimo piano dell’edificio possa allacciare al sottotetto di sua pertinenza gli impianti condominiali (ad es. idrico e di riscaldamento) a sue spese, senza la necessità di una delibera assembleare e senza che ciò costituisca pregiudizio nei confronti degli altri condomini.

A tal proposito, la Corte di Cassazione, con sentenza n. 21832/2007, ha stabilito che l’allaccio di nuove utenze ad una rete non costituisce di per sé una modifica della stessa, perché una rete di servizi è per sua natura suscettibile di accogliere nuove utenze.

È, pertanto, onere dei singoli condomini quello di dimostrare che l’allaccio di una sola nuova utenza incide nella funzionalità dell’impianto.

Al di là della massima appena menzionata, è tuttavia opportuno verificare come la Suprema Corte sia giunta a siffatta conclusione.




Uso della cosa comune e innovazioni ex art 1120 cc

L’art. 1120 c.c. stabilisce che per le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni è necessaria una delibera assembleare, nella maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136 c.c. (la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio secondo le tabelle millesimali).

Invece, per altre specifiche innovazioni indicate espressamente nei nn. 1-2-3 del secondo comma dell’art. 1120 c.c., è necessaria la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell’edificio.

Tuttavia, questa disposizione non si applica al caso del condomino che intende allacciare (a sue spese) gli impianti condominiali al sottotetto che costituisce pertinenza del suo appartamento sito all’ultimo piano dell’edificio.

Invero, l’art. 1120 c.c. ha lo scopo essenzialmente di disciplinare l’approvazione di innovazioni che comportino una spesa da ripartire fra tutti i condomini su base millesimale, mentre, qualora non debba farsi luogo ad un riparto di spesa, per essere stata questa assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale dell’art. 1102 c.c..

Quest’ultima è una disposizione relativa alla materia della comunione, ma è applicabile anche al condominio in virtù del rinvio operato dall’art. 1139 c.c.

Inoltre, le innovazioni di cui all’art. 1120 non corrispondono alle modificazioni regolate dall’art. 1102, poiché le prime sono costituite da opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà del condomino in ordine alla migliore, più comoda e razionale, utilizzazione della cosa, facoltà che incontrano solo i limiti indicati nello stesso art. 1102 Cod. Civ. (Cass. n. 18052/2012).

Infatti, in forza di quest’ultima disposizione ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto.

Pertanto, egli può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune.

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Avvocato, laureato in giurisprudenza all'Università degli studi di Catania e diplomato alla Scuola di Specializzazione per le Professioni Legali presso l’Università degli Studi di Roma “Guglielmo Marconi”. Si occupa di Diritto Civile e di amministrazioni condominiali.

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