La Seconda Sezione Civile della Cassazione, con l’ordinanza n. 16893/2025 (clicca qui per consultare il testo integrale della decisione), è tornata su una questione ricorrente nella gestione condominiale: la possibilità per l’assemblea di deliberare su beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Per approfondimenti in materia, consigliamo il volume “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio
Un volume pratico e innovativo per ripensare le dinamiche assembleari del condominio e rendere più snelle, efficaci e meno conflittuali le decisioni sui lavori e sulle delibere.
Partendo da una rilettura dell’art. 1136 c.c. e delle norme centrali in materia condominiale, Luca Santarelli accompagna amministratori, professionisti e proprietari dentro una visione operativa dei quorum, delle tabelle millesimali e delle maggioranze necessarie, con esempi e soluzioni maturate nell’esperienza professionale.
Perché acquistarlo
- Offre un approccio concreto alle assemblee condominiali, con l’obiettivo di ridurre blocchi decisionali, discussioni inutili e interpretazioni troppo rigide.
- Approfondisce i quorum deliberativi, mettendo in discussione prassi consolidate e mostrando quando la maggioranza di un terzo dei millesimi può essere decisiva per approvare i lavori.
- Analizza temi ricorrenti nella gestione condominiale: manutenzioni, innovazioni, videosorveglianza, sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabelle millesimali e sanzioni.
- Fornisce casi d’uso, esempi pratici e consigli utili per affrontare con maggiore sicurezza le decisioni assembleari.
- Aiuta a comprendere cosa dicono le norme, ma soprattutto cosa non dicono, aprendo la strada a soluzioni operative spesso trascurate.
Contenuti principali
Il volume affronta, tra gli altri, i seguenti argomenti:
- art. 1136 c.c. e quorum assembleari;
- art. 1117-ter c.c. e tutela della destinazione d’uso dei beni comuni;
- lavori di manutenzione e prassi deliberative;
- voti necessari per attivare le cause;
- riparazioni, manutenzioni e nuova lettura dei quorum;
- novazioni e innovazioni gravose o voluttuarie;
- impianti non centralizzati, fonti rinnovabili e videosorveglianza;
- sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabella millesimale, scissione e sanzioni.
Punti di forza
La forza dell’opera è il taglio dichiaratamente pratico: non un manuale teorico sulle assemblee, ma una guida pensata per affrontare problemi reali, semplificare le decisioni e individuare soluzioni già sperimentate sul campo.
Lo stile dell’Autore, diretto e accessibile, rende il volume particolarmente utile per chi vuole trasformare il condominio da luogo di conflitto a spazio di gestione più razionale, chiara e sostenibile.
Uno strumento da avere subito a disposizione per amministrare e vivere il condominio con maggiore consapevolezza: acquistalo ora e scopri come rendere le delibere più semplici, rapide e difendibili.
Leggi descrizione
Luca Santarelli, 2026, Maggioli Editore
21.00 €
19.95 €
Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio
Un volume pratico e innovativo per ripensare le dinamiche assembleari del condominio e rendere più snelle, efficaci e meno conflittuali le decisioni sui lavori e sulle delibere.
Partendo da una rilettura dell’art. 1136 c.c. e delle norme centrali in materia condominiale, Luca Santarelli accompagna amministratori, professionisti e proprietari dentro una visione operativa dei quorum, delle tabelle millesimali e delle maggioranze necessarie, con esempi e soluzioni maturate nell’esperienza professionale.
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Il volume affronta, tra gli altri, i seguenti argomenti:
- art. 1136 c.c. e quorum assembleari;
- art. 1117-ter c.c. e tutela della destinazione d’uso dei beni comuni;
- lavori di manutenzione e prassi deliberative;
- voti necessari per attivare le cause;
- riparazioni, manutenzioni e nuova lettura dei quorum;
- novazioni e innovazioni gravose o voluttuarie;
- impianti non centralizzati, fonti rinnovabili e videosorveglianza;
- sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabella millesimale, scissione e sanzioni.
Punti di forza
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Il caso: nullità della delibera condominiale
La controversia trae origine da una delibera assembleare con cui un Condominio aveva disposto che, per effettuare interventi di manutenzione ordinaria sulla copertura dell’edificio, l’accesso dovesse avvenire attraverso l’unità immobiliare di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ubicata all’ultimo piano. Altro punto controverso riguardava la riapertura di alcuni fori, praticati nel muro di contenimento tra due proprietà, funzionali, secondo la delibera, al deflusso delle acque.
La Corte d’Appello, in parziale accoglimento dell’impugnazione, ha annullato tale delibera, ritenendola nulla nella parte in cui autorizzava la riapertura dei fori e disponeva l’utilizzo di un bene estraneo alle parti comuni. Avverso tale decisione, i condomini favorevoli alla delibera hanno presentato ricorso in Cassazione.
La attribuzioni dell’assemblea condominiale
Il primo motivo di ricorso riguardava l’annullamento della parte della delibera che imponeva il transito attraverso un appartamento privato per accedere al tetto comune, in caso di necessità manutentive. I ricorrenti, in particolare, richiamando l’art. 843 c.c., evidenziavano che il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio sul proprio fondo al fine di costruire e riparare il muro o altra opera propria del vicino o comune e che, verificandosi tale evenienza, non si costituisce una servitù a favore del fondo finitimo, trattandosi piuttosto di un’obbligazione propter rem.
La Cassazione, facendo riferimento alla propria giurisprudenza consolidata (Cass. Civ., Sez. U., Sent. 14 aprile 2021, n. 9839), ha ribadito che la deliberazione dell’assemblea dei condòmini è nulla in caso di “impossibilità dell’oggetto, in senso materiale o in senso giuridico, da intendersi riferito al contenuto (cosiddetto decisum) della deliberazione”.
L’impossibilità giuridica dell’oggetto, in particolare, va valutata in relazione alle “attribuzioni” proprie dell’assemblea: l’assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni.
L’assemblea non può “occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condòmini o a terzi e qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell’edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell’assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi” (in termini, Cass. Civ., Ord. 25 maggio 2022, n. 16953).
Il principio affermato: l’assemblea non può deliberare sui beni altrui
La Suprema Corte ha, quindi, ritenuto corretto l’annullamento disposto dal giudice d’appello e, nel rigettare il ricorso, ha ribadito un principio consolidato:
«In materia di condominio edilizio, l’assemblea condominiale non può occuparsi dei beni di proprietà esclusiva dei singoli condòmini o di terzi, sicché è nulla, perché non rientra nelle attribuzioni dell’assemblea (come, nella fattispecie in esame, ha correttamente affermato la sentenza impugnata), la deliberazione assembleare che disponga che, in caso di necessità, l’accesso al tetto dell’edificio condominiale (parte comune ex art. 1117 n. 1 c.c.), in assenza del consenso unanime dei condòmini, avvenga passando sulla proprietà esclusiva del proprietario di una singola unità immobiliare dell’edificio».
La regola si fonda sull’impossibilità giuridica dell’oggetto deliberato: se la decisione collettiva incide su diritti individuali, non può essere adottata a maggioranza, ma richiede l’accordo espresso del titolare del bene.
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Conclusioni
La decisione rafforza un principio fondamentale del diritto condominiale: le decisioni dell’assemblea devono riguardare esclusivamente le parti comuni. Ogni delibera che, anche indirettamente, imponga limiti o obblighi a carico della proprietà esclusiva di un condomino è nulla se non sostenuta dal consenso dei proprietari esclusivi.
