Spese condominiali straordinarie: chi deve pagarle? vecchio o nuovo proprietario?

in Giuricivile 2018, 2 (ISSN 2532-201X), nota a Cass., ordinanza 25/01/2018, n. 1847

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Il terzo creditore del condominio può agire direttamente nei confronti del nuovo acquirente dell’unità immobiliare in un condominio?

Cosa succede quando la delibera che autorizza la spesa dei lavori di straordinaria amministrazione è precedente alla vendita dell’appartamento?

Il terzo che vanta un credito nei confronti del condominio deve rivolgersi al nuovo proprietario dell’appartamento o a colui che era proprietario al momento della delibera di spesa?

Lo ha chiarito la Cassazione con l’ordinanza n. 1847 del 25 gennaio 2018.

La vicenda

Una ditta individuale, dopo aver effettuato dei lavori di ristrutturazione presso un condominio, a seguito dell’inadempimento nel pagamento di quest’ultimo, otteneva un decreto ingiuntivo per il recupero del corrispettivo.

Un condomino proponeva opposizione avverso il suddetto provvedimento di ingiunzione, sostenendo di aver acquistato l’appartamento di cui è proprietario, e di guisa il titolo di condomino, successivamente all’emanazione della delibera assembleare di autorizzazione dei predetti lavori di ristrutturazione.

Il Giudice di Pace, in primo grado, si esprimeva confermando l’ingiunzione di pagamento opposta ma, il Tribunale adito riformava la sentenza emessa dal giudice di prime cure, precisando che la solidarietà tra il precedente e l’attuale proprietario si applicherebbe esclusivamente per gli oneri dovuti al condominio e non nei riguardi di un terzo creditore il quale deve rivolgersi esclusivamente nei confronti del proprietario dell’appartamento che ha partecipato alla deliberazione di approvazione della spesa.

La ditta individuale impugnava la sentenza di secondo grado e ricorreva in Cassazione.

La decisione della Corte di Cassazione

Il ricorso depositato dalla ditta creditrice si articolava sull’esposizione di tre motivi.

Il primo motivo di doglianza riguardava la violazione e la falsa applicazione degli artt. 63 disp. att. c.c. e 1104 c.c.: in virtù dei principi delle obbligazioni propter rem, il principio di personalità delle obbligazioni è da applicarsi esclusivamente nei rapporti tra alienante ed acquirente l’immobile, e non anche nei rapporti con i terzi creditori.

Il secondo motivo di ricorso era rappresentato dal mancato riconoscimento, in favore della ditta, in qualità di terzo creditore, della garanzia prevista dall’art. 63 disp. att. c.c.

L’ultimo motivo di ricorso riguardava la contraddittoria motivazione in merito alla natura dei lavori di manutenzione, ad avviso della ricorrente di carattere ordinario e non straordinario, in quanto la delibera assembleare de qua non li definiva straordinari ed altresì il contratto di appalto li riconduceva nell’alveo della manutenzione ordinaria.

In merito a quest’ultima doglianza, la Corte di Cassazione l’ha ritenuta inammissibile, o comunque infondata.

Si tratta, difatti, di un vizio di contraddittorietà della motivazione che, in virtù del vigente parametro dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.[1], andrebbe denunciato ex artt. 366, comma 1, n. 6[2], e 369, comma 2, n.4, c.p.c.[3], indicando il “fatto storico” non esaminato, il “dato” da cui esso risulti esistente, il “come” e “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione tra le parti e la sua “decisività”.

Il contenuto del contratto di appalto che viene dedotto nel terzo motivo è un tema di fatto che in realtà non è menzionato nella sentenza impugnata e in merito al quale la ditta non specifica in quale pregresso atto del giudizio fosse stato fatto valere.

Ad ogni modo, la Corte di Cassazione ha già specificato in diverse occasioni che il discrimen tra atti di ordinaria e straordinaria amministrazione è da ravvisarsi nella “normalità” dell’atto di gestione, sicchè un intervento di ristrutturazione del fabbricato non può qualificarsi quale ordinario, fermo restando che l’accertamento della natura dell’intervento è, in ogni caso, rimessa all’apprezzamento del giudice di merito.

Ebbene, anche i primi due motivi di ricorso sono stati ritenuti infondati.

Ciò posto, ritornando alla domanda originaria, cioè se sia possibile o meno per il terzo creditore agire contro chi non era ancora condomino al momento dell’approvazione della spesa, la Suprema Corte ha chiarito che al caso di specie si applicherebbe l’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., nella versione antecedente rispetto alla modificazione operata dalla riforma del condominio attuata dalla legge n. 220/2012.

In particolare, la predetta disposizione normativa prevede che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidamente con questo al pagamento degli oneri condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente.

Il credito del terzo creditore, di preciso, sorge nel momento dell’approvazione della delibera assembleare che autorizza i lavori di manutenzione straordinaria, in quanto la delibera ha valore costitutivo dell’obbligazione.

L’individuazione del momento in cui nasce l’obbligazione è rilevante, altresì, ai fini dell’imputazione dell’obbligo di partecipazione ala spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore (se non vi è diverso accordo, peraltro inopponibile nei confronti del Condominio).

Ad avviso della Suprema Corte: “Si tratta, quindi, di obbligazione solidale, ma autonoma, in quanto non propter rem, e, piuttosto, costituita ex novo dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell’aspettativa creditoria dell’organizzazione condominiale, sicché essa non opera in favore del terzo creditore del condominio.

Giova rammentare che i giudici di Piazza Cavour hanno già ampiamente chiarito che la riferibilità ai singoli condòmini della responsabilità per l’adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi dall’amministratore del condominio per conto del condominio, che legittima l’azione del creditore nei confronti di ciascun partecipante al condominio, poggia sul collegamento tra il debito del condòmino e l’appartenenza di questo al condominio, essendo il fondamento rappresentato dalla contitolarità delle parti comuni.

Sulla scorta delle argomentazioni suesposte, la Corte di Cassazione ha dunque respinto il ricorso della ditta individuale.

Conclusioni

Il singolo condòmino non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63 disp. Att. C.c., se egli non era condòmino nel momento in cui è insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, che, si ripete, sorgono alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori.


[1] “Le sentenze pronunziate in grado d’appello o in unico grado possono essere impugnate con ricorso per cassazione:

  1. per motivi attinenti alla giurisdizione;
  2. per violazione delle norme sulla competenza, quando non è prescritto il regolamento di competenza;
  3. per violazione o falsa applicazione di norme di diritto e dei contratti e accordi collettivi nazionali di lavoro;
  4. per nullità della sentenza o del procedimento;
  5. per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti.

[2] “Il ricorso deve contenere, a pena di inamissibilità:

  1. l’indicazione delle parti;
  2. l’indicazione della sentenza o decisione impugnata;
  3. l’esposizione sommaria dei fatti della causa;
  4. i motivi per i quali si chiede la cassazione, con l’indicazione delle norme di diritto su cui si fondano, secondo quanto previsto dall’articolo 366-bis;
  5. l’indicazione della procura, se conferita con atto separato e, nel caso di ammissione al gratuito patrocinio, del relativo decreto;
  6. la specifica indicazione degli atti processuali, dei documenti e dei contratti o accordi collettivi sui quali il ricorso si fonda.

[3]Insieme col ricorso debbono essere depositati, sempre a pena di improcedibilità:

  1. il decreto di concessione del gratuito patrocinio;
  2. copia autentica della sentenza o della decisione impugnata con la relazione di notificazione, se questa è avvenuta, tranne che nei casi di cui ai due articoli precedenti; oppure copia autentica dei provvedimenti dai quali risulta il conflitto nei casi di cui ai nn. 1 e 2 dell’articolo 362;
  3. la procura speciale, se questa è conferita con atto separato;
  4. gli atti processuali, i documenti, i contratti o accordi collettivi sui quali il ricorso si fonda.
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