Patto fiduciario avente ad oggetto beni immobili: le Sezioni Unite

in Giuricivile, 2020, 5 (ISSN 2532-201X), nota a Cass., SS. UU., sent. n. 6459 del 06.03.2020

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Con la sentenza in commento le Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione hanno ammesso la validità del patto fiduciario avente ad oggetto beni immobili. La questione riveste una particolare importanza nell’ambito del diritto civile in quanto spesso, nell’ambito delle compravendite immobiliari, il reale acquirente (fiduciante) chiede ad un terzo (fiduciario) di acquistare un bene con l’obbligo di ritrasferirgli la proprietà dello stesso. Non sempre, però, tale patto viene stipulato in forma scritta: sono quindi nati in dottrina ed in giurisprudenza dubbi relativi all’ammissibilità di un patto fiduciario afferente la compravendita di beni immobili stipulato in forma orale.

La vicenda

Veniva sottoposta alle Sezioni Unite la vicenda di un uomo che lamentava l’acquisto, con denaro proprio, di un immobile da parte di alcuni suoi congiunti, i quali – in un primo momento – avevano pattuito di ritrasferirglielo senza, tuttavia, onorare successivamente detto patto.

A sostegno di quanto affermato, egli produceva in giudizio due scritture private in cui i convenuti davano atto che  l’effettivo proprietario del fabbricato era l’attore e si impegnavano al trasferimento della proprietà in suo favore o in favore di persona da lui stesso indicata.

Di conseguenza, l’attore chiedeva l’accertamento e la dichiarazione dell’interposizione reale dei convenuti nell’intestazione dell’immobile, con conseguente coeva emissione di una sentenza di trasferimento  in proprio favore del bene oggetto della controversia.

Nelle more del giudizio di merito, l’attore stipulava una transazione con due dei convenuti originari e la controversia proseguiva rispetto al terzo, del quale veniva dichiarata l’interposizione reale, con contestuale disposizione di trasferimento  del bene immobile ad esso intestato all’attore o a persona da lui nominata.

Invero,il giudice di primo grado riteneva che l’esistenza del negozio fiduciario potesse essere comprovata anche dalla scrittura privata con cui l’acquirente di un immobile abbia riconosciuto la natura fiduciaria dell’intestazione e la relativa proprietà a favore di un terzo, assumendo, al contempo l’obbligo di trasferirgli il diritto.

Nel caso di specie,difatti, le inequivocabili dichiarazioni rese dalla parte convenuta  nella scrittura privata comprovavano l’esistenza dell’interposizione reale.

La suesposta sentenza veniva confermata anche in grado di Appello. Tuttavia, i giudici del gravame  muovevano dalla constatazione che il negozio fiduciario richiede – a pena di nullità – la forma scritta ad substantiam, concludendo che pur volendo ammettere l’esistenza di un accordo fiduciario tra le parti finalizzato al trasferimento dell’immobile in capo all’attore, detto negozio giuridico sarebbe stato comunque affetto da nullità per difetto di forma.

I giudici di secondo grado si soffermavano, poi, anche sul valore della scrittura privata recante la sottoscrizione della parte convenuta, osservando che l’impegno a ritrasferire il bene assunto costituiva elemento ascrivibile all’intera operazione fiduciaria e non un negozio autonomo.

Alla luce di quanto sopra, essi reputavano che tra l’atto di compravendita e la scrittura privata sussistesse un collegamento negoziale – connaturato al negozio fiduciario – cui non erano ostativi né il lungo arco di tempo intercorso tra i due atti, né la circostanza che la scrittura privata fosse unilaterale e neanche l’assenza di un atto di accettazione formale, cui sopperiva la produzione in giudizio della scrittura con l’espressa  dichiarazione di volersene avvalersene.

La ricorrente esperiva ricorso per Cassazione contestando principalmente la contraddittorietà della sentenza impugnata nella parte in cui – pur invocando la nullità del patto fiduciario per difetto di forma scritta ad substantiam  ed escludendo,di conseguenza, che l’atto ricognitivo con valore confessorio fosse idoneo a provare la proprietà sui beni immobili – riconosceva valenza di dichiarazione negoziale unilaterale alla parte di scrittura in cui l’intestataria del ben si impegnava a trasferirne la proprietà a semplice richiesta dell’attore.

I giudici, ad avviso della ricorrente avrebbero dovuto infatti rilevare la nullità della scrittura privata contenente l’impegno a ritrasferire il bene, per carenza dell’elemento causale, atteso che non poteva assurgere a causa della stessa il patto fiduciario che la Corte d’Appello stessa aveva riconosciuto nullo per difetto di forma scritta.

La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione – con ordinanza interlocutoria n. 20934 del 5 agosto 2019 – trasmetteva gli atti al Primo Presidente al fine di valutare l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, segnalando il contrasto giurisprudenziale esistente in merito alla questione del patto fiduciario con oggetto immobiliare e, segnatamente, relativamente alla forma che deve rivestire l’impegno di trasferimento assunto dal fiduciario.

Il contrasto giurisprudenziale

Invero, all’orientamento prevalente, che ritiene necessaria  per il negozio giuridico afferente diritti su beni immobili la forma scritta a pena di nullità, si contrappone altra dottrina che reputa sufficiente un factum fiduciae stipulato oralmente,purché accompagnato da una dichiarazione unilaterale scritta recante l’impegno del fiduciario a trasferire al fiduciante o a terzo soggetto da egli designato la proprietà di uno o più beni immobili in esecuzione del precedente patto fiduciario.

Una siffatta dichiarazione consentirebbe,quindi, la conservazione del preesistente rapporto, costituendo, altresì, un’autonoma fonte di obbligazione per il sottoscrittore, suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. purché che l’immobile sia compiutamente individuato, con indicazione dei confini e dei dati catastali[1].

La soluzione delle Sezioni Unite

Nel dirimere la questione, le Sezioni Unite individuano il profilo di criticità nella circostanza che la dottrina e la giurisprudenza che ritengono necessaria la forma scritta ad valitidatem per il fatto fiduciario equiparano tale negozio giuridico al contratto preliminare sia per quanto concerne gli effetti sia per quanto concerne la struttura. Di conseguenza, condividerebbero il requisito di forma ex art. 1351 c.c. che prevede che il contratto preliminare debba rivestire la medesima forma del contratto definitivo cui afferisce. Nondimeno, le Sezioni Unite ritengono che l’esposto orientamento debba essere rimeditato, in quanto il patto fiduciario deve essere reputato riconducibile – sia per effetti sia per struttura – al mandato senza rappresentanza, atteso che entrambi i negozi giuridici realizzano un’interposizione reale di persona.

Di converso, patto fiduciario e contratto preliminare perseguono il fine di realizzare interessi difformi tra loro. Invero, il contratto preliminare è teso a creare un effetto obbligatorio strumentale ad un successivo effetto reale. In altri termini, il contratto preliminare serve a creare un’obbligazione concernente la stipula di un successivo contratto. Invece,il patto fiduciario serve a conformare all’interesse delle parti un effetto reale già prodottosi, cioè a fare in modo che gli effetti di un contratto già stipulato siano corrispondenti alla volontà di coloro che stipulano il patto fiduciario.

Alla luce di quanto sopra, la Corte conclude che per la validità del patto fiduciario non è richiesta la forma scritta ad substantiam, trattandosi di un atto meramente interno tra fiduciante e fiduciario, il cui assetto di interessi si esplica esclusivamente sul piano obbligatorio, di guisa che la forma rileverà eventualmente sul piano probatorio ma non su quello della validità dell’atto.

Di conseguenza dal pactum fiduciae – seppur concluso oralmente – scaturisce l’obbligo in capo al fiduciario di trasferire il diritto acquisito in capo al fiduciante, anche se detto diritto riguarda bene immobili.

La forma scritta – ai sensi dell’art. 1350 c.c.-  è richiesta esclusivamente per il contratto originario e per il successivo ritrasferimento del bene dal fiduciario al fiduciante, essendo questi atti traslativi.

Di conseguenza, una chiarito che il patto fiduciario immobiliare è valido anche se stipulato verbalmente, il fiduciario – in forza a tale patto –  è già destinatario di un’obbligazione di ritrasferimento e proprio il patto è il titolo che giustifica l’accoglimento della domanda giudiziale di esecuzione specifica dell’obbligo di trasferimento su lui gravante.

Tuttavia, qualora il fiduciario non ritrasferisca il bene ed il patto sia stato stipulato verbalmente, il fiduciante potrebbe incorrere in difficoltà nel provare l’avvenuta stipulazione del patto e ad ottenere una sentenza costitutiva del proprio diritto immobiliare.

Sotto tale profilo viene in rilievo la dichiarazione scritta – successiva alla stipula del patto fiduciario – con cui l’interposto, ammessa l’intestazione fiduciaria, si obbliga ad operare il ritrasferimento finale del bene immobile.

Tale dichiarazione, ad avviso delle Sezioni Unite, è assimilabile alla promessa unilaterale di pagamento ex art. 1988 c.c. e,perciò, riveste la funzione di dispensare colui a favore del quale è fatta dall’onere di provare il rapporto fondamentale”, la cui esistenza viene,quindi, presunta fino a prova contraria.

Orbene, il fiduciario è, quindi, obbligato al successivo trasferimento del bene già in forza del patto fiduciario (anche se stipulato in forma orale) e non a cagione della successiva dichiarazione scritta. Difatti, dalla dichiarazione unilaterale sorge a suo carico esclusivamente l’onere di fornire eventualmente in giudizio   prova contraria all’esistenza, validità, efficacia, esigibilità o non avvenuta estinzione del patto o della difformità dei limiti e del contenuto di quest’ultimo da quanto promesso e riconosciuto.

Principio di diritto

Le Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione, risolvendo il suesposto contrasto giurisprudenziale, hanno dunque concluso per il rigetto del ricorso, enunciando i seguenti principi di diritto:

“Per il patto fiduciario con oggetto immobiliare che s’innesta su un acquisto effettuato dal fiduciario per conto del fiduciante, non è richiesta la forma scritta ad substantiam; ne consegue che tale accordo, una volta provato in giudizio, è idoneo a giustificare l’accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di ritrasferimento gravante sul fiduciario”;

La dichiarazione unilaterale scritta del fiduciario, ricognitiva dell’intestazione fiduciaria dell’immobile e promissiva del suo ritrasferimento al fiduciante, non costituisce autonoma fonte di obbligazione, ma, rappresentando una promessa di pagamento, ha soltanto effetto confermativo del preesistente rapporto nascente dal patto fiduciario, realizzando, ai sensi dell’art. 1988 c.c., un’astrazione processuale della causa, con conseguente esonero a favore del fiduciante, destinatario della contra se pronuntiatio, dell’onere della prova del rapporto fondamentale, che si presume fino a prova contraria”.


[1] I.MARCONI, Immobili, patto fiduciario valido anche se stipulato verbalmente,in https://www.altalex.com/documents/news/2020/04/15/immobili-patto-fiduciario-valido-anche-se-stipulato-verbalmente (ultima consultazione 08 maggio 2020).

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