Il proprietario del solo posto auto può considerarsi condomino?

in Giuricivile, 2018, 3 (ISSN 2532-201X), Nota a Cass. ordinanza n. 884 del 16.01.2018

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Viene definito condomino il proprietario di una porzione immobiliare sita nel condominio.

Ma nel caso in cui un soggetto sia proprietario soltanto del posto auto all’aperto, al di fuori dei box e dei garage, può ugualmente considerarsi condomino?

Secondo la Suprema Corte, la nozione di condominio si configura non solo nell’ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di beni adiacenti orizzontalmente, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall’art. 1117 c.c.

Pertanto rientrerebbero nella nozione di condomini non solo i proprietari di appartamenti o box, ma anche coloro che abbiano il solo posto auto scoperto all’interno del condominio.

Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 884 del 16 gennaio 2018.

Il fatto

Con citazione proposta dinanzi al Tribunale, alcuni condomini, proprietari di appartamenti e di box auto all’interno di un Condominio, convenivano in giudizio i proprietari soltanto di posti auto scoperti, perché fosse accertata l’inesistenza in capo ai convenuti di una servitù di passaggio e del diritto di uso sull’area di proprietà condominiale, ubicata all’esterno della strada carrabile.

I convenuti, nel costituirsi, eccepivano che in forza dei loro titoli di acquisto e della costante partecipazione alle assemblee, i loro posti auto dovevano essere considerati appartenenti al complesso condominiale.

Il Tribunale accoglieva le domande degli attori quanto all’inesistenza in capo ai convenuti del diritto di servitù di passaggio come del diritto di uso delle aree condominiale.

I convenuti proponevano dunque appello e la Corte territoriale, sulla scorta dei rilievi effettuati dal CTU, evidenziava che pur essendo il condominio cinto da mura pur trovandosi le loro abitazioni al di fuori della predetta cinta muraria, gli appellanti risultavano proprietari di posti auto siti all’interno dell’area condominiale. Sulla scorta peraltro del regolamento condominiale e del titolo di acquisto di suddetti posti auto, la Corte accoglieva dunque l’appello riconoscendo la posizione di condomini.

I condomini, attori del primo grado, impugnano pertanto la sentenza d’Appello a loro sfavorevole in Corte di Cassazione.

La decisione della Corte

Secondo la Cassazione sussiste la condominialità dei posti auto scoperti, i quali senza ombra di dubbio, appartengono strutturalmente al complesso edilizio condominiale.

La Suprema Corte ha infatti ribadito che la disciplina del condominio degli edifici, di cui agli artt. 1117 c.c. e ss., è ravvisabile ogni qual volta sia accertato in fatto un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni, quali quelle elencate in via esemplificativa dalla norma stessa (se il contrario non risulta dal titolo), a porzioni, o unità immobiliari, di proprietà singola, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso.

La nozione di condominio, spiega la Corte, si configura non solo nell’ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di beni adiacenti orizzontalmente, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c..

È chiaro che qualora venga a mancare un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, la condominialità di un complesso immobiliare, può essere frutto della autonomia privata.

Tuttavia, considerato che invece, nel caso in esame, la questione riguardava proprietari di posti auto, e quindi proprietari di spazi esclusivi siti all’interno dell’area condominiale e pienamente compresi nel complesso condominiale, essi possono ritenersi condomini, in base ai criteri fissati dall’art. 1117 c.c..

Di conseguenza, dovranno considerarsi anche comproprietari, nonché obbligati a concorrere alle relative spese (ex art. 1123 c.c.) di quelle parti comuni che, al momento della formazione del condominio, si trovassero in rapporto di accessorietà, strutturale e funzionale, con le singole porzioni immobiliari.

La Corta rigettava dunque il ricorso.

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