L’abusività edilizia del manufatto non impedisce l’usucapione, lo ha precisato la Cassazione, con la sentenza n. 24767 del 25 agosto 2026 (clicca qui per consultare il testo integrale della decisione). Il caso riguardava una controversia tra proprietari di fabbricati confinanti, sorta a seguito della realizzazione di una costruzione a distanza inferiore rispetto a quella prescritta dalla disciplina edilizia comunale. Al centro della pronuncia vi è la possibilità di acquistare per usucapione la servitù di mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella legale, anche quando il manufatto presenti profili di abusività edilizia.
Consiglio: il “Formulario commentato del nuovo processo civile”, di Lucilla Nigro, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon, offre un supporto utile per gestire ogni fase del contenzioso civile.
Formulario commentato del nuovo processo civile
Giunto all’VIII edizione, il Formulario commentato del nuovo processo civile rappresenta uno strumento operativo indispensabile per il professionista che deve affrontare il processo civile alla luce delle più recenti riforme.
Il volume è aggiornato al Decreto Giustizia (D.L. 117/2025, conv. in L. 148/2025) e ai correttivi Cartabia e mediazione, e tiene conto della giurisprudenza più recente e delle principali innovazioni in materia di rito, digitalizzazione e strumenti alternativi di risoluzione delle controversie.
L’opera raccoglie oltre 200 formule, ciascuna corredata da:
• riferimento normativo puntuale,
• commento operativo,
• indicazione dei termini e delle scadenze,
• preclusioni processuali,
• massime giurisprudenziali di riferimento.
Un supporto concreto per impostare correttamente la strategia difensiva e redigere atti completi, aggiornati e conformi alle nuove regole del processo civile.
Contenuti principali
Il formulario copre in modo sistematico tutte le fasi e i procedimenti del processo civile, tra cui:
• parti e difensori, mediazione e negoziazione assistita;
• giudizio di primo grado davanti al tribunale e al giudice di pace;
• appello, ricorso per Cassazione e altre impugnazioni;
• controversie di lavoro;
• precetto ed esecuzione, opposizioni all’esecuzione;
• procedimento di ingiunzione, sfratto e finita locazione;
• procedimenti cautelari e procedimento semplificato di cognizione;
• procedimenti possessori;
• separazione, divorzio e cumulo delle domande;
• arbitrato e trasferimento del contenzioso in sede arbitrale.
Punti di forza
• Aggiornamento normativo e giurisprudenziale costante
• Impostazione pratico-operativa, pensata per l’attività quotidiana dello studio
• Formulari commentati e immediatamente utilizzabili
• Schemi chiari per orientarsi tra riti, termini e adempimenti
• Formulario online personalizzabile, incluso con l’acquisto
Autrice
Lucilla Nigro
Autrice di formulari giuridici, unitamente al padre avv. Benito Nigro, dall’anno 1990. Avvocato cassazionista, Mediatore civile e Giudice ausiliario presso la Corte di Appello di Napoli, sino al dicembre 2022, è attualmente Giudice di pace in Agropoli.
Leggi descrizione
Lucilla Nigro, 2026, Apogeo Education - Maggioli Editore
94.00 €
89.30 €
Formulario commentato del nuovo processo civile
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Autrice
Lucilla Nigro
Autrice di formulari giuridici, unitamente al padre avv. Benito Nigro, dall’anno 1990. Avvocato cassazionista, Mediatore civile e Giudice ausiliario presso la Corte di Appello di Napoli, sino al dicembre 2022, è attualmente Giudice di pace in Agropoli.
Il caso
La controversia traeva origine nei primi anni Ottanta, quando i proprietari di un fabbricato convenivano in giudizio i proprietari dell’immobile confinante, lamentando che quest’ultimo era stato edificato a una distanza inferiore rispetto a quella prevista dal regolamento edilizio comunale e ne chiedevano, pertanto, l’arretramento.
I convenuti resistevano alla domanda e formulavano, a loro volta, richieste relative alle distanze tra i due fabbricati. Dopo un articolato iter processuale, che comprendeva anche un’opposizione di terzo proposta da alcune comproprietarie inizialmente non coinvolte nel giudizio e un precedente intervento della Cassazione per un vizio di notificazione, la causa tornava davanti alla Corte d’appello.
In sede di rinvio, la Corte territoriale rigettava le domande di arretramento e dichiarava intervenuta l’usucapione della servitù consistente nel diritto di mantenere la costruzione alla distanza esistente dal fabbricato confinante. La Corte accertava, in particolare, che il fabbricato era stato ultimato al rustico nel 1980 e riteneva che da quel momento decorresse il termine utile per l’usucapione.
Contro tale decisione veniva proposto ricorso per Cassazione. Tra le censure assumeva particolare rilievo quella secondo cui l’abusività del manufatto avrebbe impedito di considerare l’opera come bene giuridicamente rilevante ai fini dell’acquisto per usucapione. Veniva inoltre contestata la sussistenza di un possesso pacifico, pubblico e non violento.
L’abuso edilizio non esclude il possesso utile all’usucapione
La Cassazione ha ritenuto infondate entrambe le censure e ha confermato l’orientamento secondo cui è ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore rispetto a quella prevista dal codice civile, dai regolamenti edilizi o dagli strumenti urbanistici.
La Corte ha precisato che tale conclusione resta valida anche quando la costruzione sia abusiva.
Secondo i giudici di legittimità, infatti, il difetto del titolo edilizio produce i propri effetti sul piano pubblicistico, nei rapporti tra il proprietario e la pubblica amministrazione, ma non determina l’inesistenza del manufatto sul piano civilistico.
La disciplina urbanistica e quella relativa al possesso operano, dunque, su piani distinti. L’assenza o l’illegittimità della concessione edilizia non ha trasformato la costruzione in un tamquam non esset ai fini civilistici. Il manufatto, in quanto materialmente esistente e percepibile dal proprietario del fondo servente, ha potuto costituire la base materiale di un possesso continuativo utile, ricorrendone gli altri presupposti, all’acquisto per usucapione ai sensi dell’art. 1158 c.c.
La Cassazione ha richiamato, sul punto, i propri precedenti, tra cui Cass. n. 25843/2023 e Cass. n. 25863/2021, ribadendo la necessità di tenere distinta l’eventuale illegittimità urbanistica dell’opera dalla sua rilevanza nei rapporti civilistici tra proprietari confinanti.
La costruzione costituisce un’opera apparente
Un ulteriore aspetto rilevante della decisione riguarda la natura della servitù oggetto di usucapione.
La Corte ha qualificato quella relativa al mantenimento della costruzione a distanza inferiore come servitù continua esercitata mediante opere apparenti. Ai fini dell’usucapione è risultata pertanto sufficiente l’esistenza obiettiva della costruzione, idonea a rendere esteriormente percepibile l’esercizio della servitù.
L’abusività urbanistica dell’edificio non ha inciso su tale caratteristica. Ciò che rileva, sul piano del possesso, è che l’opera sia materialmente esistente e sia oggettivamente percepibile dal titolare del fondo destinato a sopportare la servitù.
L’opposizione del vicino non rende il possesso non pacifico
La Cassazione ha respinto anche la tesi secondo cui le contestazioni avanzate dai proprietari confinanti avrebbero escluso il carattere pacifico del possesso necessario per l’usucapione.
La Corte ha chiarito che il requisito previsto dall’art. 1163 c.c. deve essere valutato con riferimento al momento in cui ha avuto inizio il rapporto materiale con il bene. Le successive opposizioni del proprietario del fondo servente non hanno quindi modificato retroattivamente la natura del possesso.
L’esercizio di un’azione giudiziaria può invece assumere rilievo quale atto interruttivo del termine di usucapione, ma non rende di per sé violento o clandestino un possesso iniziato pacificamente. Analogamente, l’eventuale illegittimità del provvedimento amministrativo sulla cui base erano stati avviati i lavori ha riguardato il piano pubblicistico e non ha comportato, di per sé, l’illiceità del possesso civilisticamente considerato.
Gli atti interruttivi contro un comproprietario non valgono per gli altri
La pronuncia ha affrontato anche il problema degli effetti degli atti interruttivi nei confronti di una pluralità di compossessori.
La Corte d’appello aveva individuato nel 1980 il dies a quo del possesso utile all’usucapione. La Cassazione ha confermato che gli atti interruttivi posti in essere nei confronti soltanto di alcuni compossessori non hanno prodotto automaticamente effetti anche nei confronti degli altri.
In materia di diritti reali non trova infatti applicazione il principio di solidarietà previsto dall’art. 1310 c.c. Ne è derivato che l’azione giudiziaria esercitata nel 1983 contro alcuni soltanto dei soggetti interessati non ha interrotto il termine nei confronti delle comproprietarie rimaste estranee a quel giudizio. Nei loro confronti l’interruzione è intervenuta soltanto nel 2002, quando il ventennio necessario per l’usucapione si era già compiuto.
Esito della decisione e principio ricavabile
La Cassazione ha rigettato il ricorso principale e il ricorso incidentale, confermando la sentenza della Corte d’appello che aveva dichiarato intervenuta l’usucapione della servitù di mantenimento della costruzione alla distanza esistente.
La pronuncia conferma così la netta separazione tra il piano urbanistico e quello civilistico: l’abusività dell’opera può determinare conseguenze nei rapporti con la pubblica amministrazione, ma non impedisce che la sua esistenza materiale costituisca il presupposto di un possesso utile all’acquisto per usucapione di una servitù.
Di seguito, il principio ricavabile in forma di massima:
È ammissibile l’acquisto per usucapione della servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella stabilita dalla legge, dai regolamenti o dagli strumenti urbanistici anche quando il manufatto sia abusivo, poiché il difetto del titolo edilizio rileva sul piano pubblicistico ma non incide, di per sé, sui requisiti del possesso ad usucapionem. L’opera materialmente esistente e percepibile dal titolare del fondo servente è idonea a integrare l’esercizio di una servitù continua e apparente ai fini dell’art. 1158 c.c.
