La Cassazione, con l’ordinanza n. 11337/2026 (puoi leggerla cliccando qui), ha chiarito che l’installazione di unità esterne di condizionamento sul muro comune non può essere valutata solo alla luce dell’art. 1102 c.c., quando il proprietario del fondo vicino deduca la lesione della propria proprietà esclusiva, della colonna d’aria, l’esistenza di stillicidio e immissioni intollerabili. In questi casi occorre un accertamento concreto, anche tecnico, sull’effettiva compressione del diritto dominicale.
Consiglio: per approfondimenti in materia, segnaliamo il volume “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio
E se vi dicessero che sulle assemblee di condominio abbiamo sempre sbagliato tutto?
Dimenticate le grida nei corridoi, le riunioni che finiscono a notte fonda e il mito dei “500 millesimi” come soglia insuperabile per ogni chiodo piantato nel muro.
Questo non è il solito manuale polveroso. Qui l’Autore — avvocato per professione e cultore della materia per passione — apre la sua valigetta ad amministratori coraggiosi e condòmini stanchi di discutere sul nulla: soluzioni scovate tra le pieghe della norma e della giurisprudenza, già collaudate con successo sul campo.
Molte cose erano sotto agli occhi: per iniziare, chi è davvero il “condòmino”? Le unità immobiliari o il signor Rossi che possiede otto appartamenti? Cosa sono davvero i millesimi e perché lo “0” in tabella può salvarvi il portafoglio? Come approvare i lavori di manutenzione con la maggioranza di un solo terzo dei millesimi?
A questi e molti altri dubbi che da anni tolgono il sonno ad amministratori e proprietari, Luca Santarelli risponde con il suo stile inconfondibile e tanti, tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dalla propria esperienza professionale e personale.
Avvertenza dell’Autore:
nessuna intelligenza artificiale è stata utilizzata per scrivere questo libro. Solo tanto studio, qualche scintilla e i consigli silenziosi di un cane molto paziente.
Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano La Nazione del gruppo QN, per il settimanale Toscana Oggi e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
Leggi descrizione
Luca Santarelli, 2026, Maggioli Editore
21.00 €
19.95 €
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Analisi del caso
La controversia riguardava due unità esterne di condizionamento installate sul muro condominiale, ma sporgenti sulla colonna d’aria sovrastante un cortile di proprietà esclusiva. Gli attori chiedevano la rimozione o il riposizionamento degli impianti, lamentando l’occupazione dello spazio sovrastante il fondo, la creazione di una servitù di stillicidio, il passaggio dei tecnici per la manutenzione e immissioni di aria calda e rumore.
I convenuti opponevano che l’installazione era stata autorizzata dall’assemblea condominiale e che il precedente proprietario dell’area non si era opposto. Il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo che gli impianti costituissero uso legittimo della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c. e che l’ingombro fosse minimo. La Corte d’appello confermava la decisione, valorizzando la destinazione dell’area a parcheggio e accesso al garage, l’assenza di possibilità edificatorie e la ritenuta tollerabilità delle conseguenze prodotte dagli impianti.
Il rapporto non era solo condominiale
La Cassazione ha anzitutto corretto l’impostazione dei giudici di merito. La questione non poteva essere risolta esclusivamente in termini di uso della cosa comune, poiché il ricorrente lamentava la lesione di un diritto di proprietà esclusiva.
L’art. 1102 c.c. disciplina l’uso della cosa comune tra condomini, ma non può legittimare, di per sé, una compressione della proprietà individuale altrui. Né la delibera assembleare può autorizzare un uso del bene comune incompatibile con il godimento di porzioni dell’edificio o di aree appartenenti in via esclusiva a un singolo proprietario.
Da ciò discendeva la necessità di verificare se l’installazione degli impianti incidesse concretamente sulla proprietà esclusiva del fondo vicino.
Colonna d’aria e interesse del proprietario
La Corte ha richiamato l’art. 840 c.c., secondo cui il proprietario del suolo può opporsi alle attività di terzi nello spazio sovrastante quando abbia interesse a escluderle.
Tale interesse non deve essere valutato solo con riferimento all’uso attuale del bene, ma anche considerando le possibili utilizzazioni future, purché compatibili con le caratteristiche e la normale destinazione del fondo. Nel caso concreto, la Corte d’appello aveva dato atto che gli impianti erano collocati ad altezza d’uomo, ma aveva escluso la lesione della proprietà senza svolgere un adeguato accertamento sulla compatibilità del posizionamento con la destinazione dell’area e con le sue possibili utilizzazioni.
Secondo la Cassazione, tale verifica era necessaria, eventualmente anche mediante consulenza tecnica.
Stillicidio e immissioni richiedono verifica concreta
La Cassazione ha censurato anche la motivazione relativa allo stillicidio dell’acqua di condensa. Gli artt. 908 e 913 c.c. consentono lo scolo naturale delle acque secondo l’assetto dei luoghi, ma lo stillicidio proveniente da attività umane richiede uno specifico titolo costitutivo di servitù.
La Corte d’appello non poteva quindi escludere la rilevanza dello stillicidio sulla base della sola affermazione del “modesto quantitativo” d’acqua prodotto dai condizionatori, senza accertarne in concreto consistenza e incidenza.
Analogo rilievo è stato formulato per le immissioni di aria calda e rumore. L’art. 844 c.c. impone una valutazione concreta della normale tollerabilità, da condurre in relazione alla situazione ambientale, alla destinazione dei luoghi, all’entità delle propagazioni e alla comparazione tra le esigenze delle parti. Tale accertamento non era stato svolto in modo adeguato.
Esito della decisione e principi operativi
La Cassazione ha quindi accolto il ricorso, ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, affinché riesamini la controversia svolgendo un accertamento concreto sulla compressione del diritto di proprietà, sulle immissioni e sullo stillicidio derivanti dagli impianti di condizionamento.
Dall’ordinanza possono ricavarsi alcuni principi operativi:
- la delibera assembleare non può legittimare automaticamente un uso del muro comune che incida sui diritti di proprietà esclusiva di un singolo condomino;
- l’art. 1102 c.c. non esaurisce la valutazione del giudice quando venga dedotta una lesione della proprietà individuale;
- il diritto alla colonna d’aria ex art. 840 c.c. va valutato non solo rispetto all’uso attuale del fondo, ma anche alle sue possibili utilizzazioni future concretamente ipotizzabili;
- l’installazione di impianti “ad altezza d’uomo” richiede una verifica concreta dell’effettiva compressione del diritto dominicale, anche mediante c.t.u. se necessaria;
- lo stillicidio proveniente da condizionatori non può essere ritenuto irrilevante in via presuntiva, ma deve essere accertato nella sua reale consistenza;
- le immissioni di aria calda e rumore devono essere valutate secondo il criterio della normale tollerabilità ex art. 844 c.c., attraverso una comparazione concreta tra le esigenze delle parti e le caratteristiche dei luoghi.
