Lastrico solare e terrazze a livello: Differenze e ripartizione delle spese di riparazione o di ricostruzione

Cos’è il lastrico solare? Qual è la differenza tra il lastrico solare e la terrazza a livello?

Con la sentenza n. 1451 del 23 gennaio 2014 la Cassazione, oltre a chiarire definitivamente la differenza tra le due coperture, ha specificato anche i criteri per la ripartizione delle spese in caso di riparazione o ricostruzione.

Sommario
1. La differenza tra lastrico solare e terrazza a livello
2. La ripartizione delle spese per la riparazione di un lastrico solare
3. Concorso alla spesa e calcolo della ripartizione: valore immobile o valore millesimale?

La differenza tra lastrico solare e terrazza a livello

Come accennato, la Suprema Corte ha innanzitutto chiarito la differenza tra lastrico solare e terrazza a livello.

Il lastrico solare è la superficie piana posta sulla sommità dell’edificio condominiale con la funzione di copertura totale o parziale del medesimo.

Quando ha solo funzione di copertura, il lastrico è assimilabile al tetto e costituisce, a tutti gli effetti, un bene condominiale ex art. 1117 c.c..

Al contrario, qualora il lastrico sia calpestabile e vi sia consentito l’affaccio, si tratterà più propriamente di un terrazzo a livello.

In altre parole:

• il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio, di cui forma parte integrante sotto il profilo materiale e giuridico
• la terrazza a livello è invece destinata soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno.

La ripartizione delle spese per la riparazione di un lastrico solare

Come osservato dalla Corte, nei confronti degli appartamenti sottostanti, un terrazzo può assolvere alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio.

Ebbene, anche se di proprietà esclusiva o di uso esclusivo di un singolo condomino, la spesa per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare o di un terrazzo a livello va ripartita, ai sensi dell’art. 1126 c.c.:

• per un terzo (1/3) a carico di coloro che ne hanno l’uso esclusivo;
• per due terzi (2/3) a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico (o il terrazzo) serve da copertura.

Sul punto, la Corte di Cassazione ha chiarito che per la ripartizione dei restanti due terzi della spesa – una volta detratto il terzo dovuto da chi ha l’uso esclusivo del lastrico – occorrerà individuare “tutti coloro che siano proprietari di una unità immobiliare collocata nella zona dell’edificio coperta verticalmente dal lastrico“.

E qualora colui che abbia l’uso esclusivo del lastrico sia anche proprietario di una delle unità ad essi sottostante, si verificherà l’obbligo della doppia contribuzione alla spesa.

Dovrà dunque pagare un terzo, quale utente esclusivo del lastrico o della terrazza, partecipando, per i rimanenti due terzi, in proporzione del valore millesimale della porzione di appartamento compresa nella colonna sottostante al lastrico.

Concorso alla spesa e calcolo della ripartizione: valore immobile o valore millesimale?

Seguendo il criterio di ripartizione richiamato dalla Corte di legittimità basato sulla copertura verticale del lastrico, il concorso alla spesa sarà quindi determinato “con riguardo al valore dell’unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all’intero valore millesimale attribuito all’appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura“.

La Corte ha pertanto escluso, con riferimento al riparto della spesa di rifacimento del lastrico, la partecipazione dell’appartamento del ricorrente anche per la parte superiore non coperta dal lastrico solare.

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