La Cassazione, con la sentenza n. 12742/2026 (clicca qui per scaricare il PDF della decisione), si è pronunciata sui rapporti tra i poteri processuali dell’amministratore e la volontà espressa dall’assemblea. L’amministratore può promuovere autonomamente le azioni conservative relative alle parti comuni, ma non può iniziare o proseguire una causa quando l’assemblea abbia validamente deciso in senso contrario. Per approfondimenti in materia, consigliamo il volume “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio
Un volume pratico e innovativo per ripensare le dinamiche assembleari del condominio e rendere più snelle, efficaci e meno conflittuali le decisioni sui lavori e sulle delibere.
Partendo da una rilettura dell’art. 1136 c.c. e delle norme centrali in materia condominiale, Luca Santarelli accompagna amministratori, professionisti e proprietari dentro una visione operativa dei quorum, delle tabelle millesimali e delle maggioranze necessarie, con esempi e soluzioni maturate nell’esperienza professionale.
Perché acquistarlo
- Offre un approccio concreto alle assemblee condominiali, con l’obiettivo di ridurre blocchi decisionali, discussioni inutili e interpretazioni troppo rigide.
- Approfondisce i quorum deliberativi, mettendo in discussione prassi consolidate e mostrando quando la maggioranza di un terzo dei millesimi può essere decisiva per approvare i lavori.
- Analizza temi ricorrenti nella gestione condominiale: manutenzioni, innovazioni, videosorveglianza, sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabelle millesimali e sanzioni.
- Fornisce casi d’uso, esempi pratici e consigli utili per affrontare con maggiore sicurezza le decisioni assembleari.
- Aiuta a comprendere cosa dicono le norme, ma soprattutto cosa non dicono, aprendo la strada a soluzioni operative spesso trascurate.
Contenuti principali
Il volume affronta, tra gli altri, i seguenti argomenti:
- art. 1136 c.c. e quorum assembleari;
- art. 1117-ter c.c. e tutela della destinazione d’uso dei beni comuni;
- lavori di manutenzione e prassi deliberative;
- voti necessari per attivare le cause;
- riparazioni, manutenzioni e nuova lettura dei quorum;
- novazioni e innovazioni gravose o voluttuarie;
- impianti non centralizzati, fonti rinnovabili e videosorveglianza;
- sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabella millesimale, scissione e sanzioni.
Punti di forza
La forza dell’opera è il taglio dichiaratamente pratico: non un manuale teorico sulle assemblee, ma una guida pensata per affrontare problemi reali, semplificare le decisioni e individuare soluzioni già sperimentate sul campo.
Lo stile dell’Autore, diretto e accessibile, rende il volume particolarmente utile per chi vuole trasformare il condominio da luogo di conflitto a spazio di gestione più razionale, chiara e sostenibile.
Uno strumento da avere subito a disposizione per amministrare e vivere il condominio con maggiore consapevolezza: acquistalo ora e scopri come rendere le delibere più semplici, rapide e difendibili.
Leggi descrizione
Luca Santarelli, 2026, Maggioli Editore
21.00 €
19.95 €
Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio
Un volume pratico e innovativo per ripensare le dinamiche assembleari del condominio e rendere più snelle, efficaci e meno conflittuali le decisioni sui lavori e sulle delibere.
Partendo da una rilettura dell’art. 1136 c.c. e delle norme centrali in materia condominiale, Luca Santarelli accompagna amministratori, professionisti e proprietari dentro una visione operativa dei quorum, delle tabelle millesimali e delle maggioranze necessarie, con esempi e soluzioni maturate nell’esperienza professionale.
Perché acquistarlo
- Offre un approccio concreto alle assemblee condominiali, con l’obiettivo di ridurre blocchi decisionali, discussioni inutili e interpretazioni troppo rigide.
- Approfondisce i quorum deliberativi, mettendo in discussione prassi consolidate e mostrando quando la maggioranza di un terzo dei millesimi può essere decisiva per approvare i lavori.
- Analizza temi ricorrenti nella gestione condominiale: manutenzioni, innovazioni, videosorveglianza, sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabelle millesimali e sanzioni.
- Fornisce casi d’uso, esempi pratici e consigli utili per affrontare con maggiore sicurezza le decisioni assembleari.
- Aiuta a comprendere cosa dicono le norme, ma soprattutto cosa non dicono, aprendo la strada a soluzioni operative spesso trascurate.
Contenuti principali
Il volume affronta, tra gli altri, i seguenti argomenti:
- art. 1136 c.c. e quorum assembleari;
- art. 1117-ter c.c. e tutela della destinazione d’uso dei beni comuni;
- lavori di manutenzione e prassi deliberative;
- voti necessari per attivare le cause;
- riparazioni, manutenzioni e nuova lettura dei quorum;
- novazioni e innovazioni gravose o voluttuarie;
- impianti non centralizzati, fonti rinnovabili e videosorveglianza;
- sopraelevazioni, regolamento condominiale, tabella millesimale, scissione e sanzioni.
Punti di forza
La forza dell’opera è il taglio dichiaratamente pratico: non un manuale teorico sulle assemblee, ma una guida pensata per affrontare problemi reali, semplificare le decisioni e individuare soluzioni già sperimentate sul campo.
Lo stile dell’Autore, diretto e accessibile, rende il volume particolarmente utile per chi vuole trasformare il condominio da luogo di conflitto a spazio di gestione più razionale, chiara e sostenibile.
Uno strumento da avere subito a disposizione per amministrare e vivere il condominio con maggiore consapevolezza: acquistalo ora e scopri come rendere le delibere più semplici, rapide e difendibili.
Il caso: il divieto di sopraelevazione sulla terrazza condominiale
La controversia riguardava un manufatto realizzato da una condomina su una terrazza di copertura della quale godeva dell’uso esclusivo. Il regolamento contrattuale vietava qualsiasi sopraelevazione sulle terrazze dell’edificio.
Il condominio agiva per ottenere l’accertamento della proprietà comune della terrazza, la demolizione dell’opera e la riduzione in pristino. Il Tribunale accoglieva la domanda, qualificava il manufatto come sopraelevazione vietata dal regolamento e ne ordinava la rimozione.
La Corte d’appello dichiarava il difetto di legittimazione dell’amministratore rispetto alla domanda di accertamento della proprietà, trattandosi di un’azione reale che richiedeva l’autorizzazione assembleare. Confermava, invece, la condanna alla demolizione, ritenendo che l’azione diretta a far rispettare il regolamento condominiale rientrasse tra gli atti conservativi che l’amministratore poteva compiere autonomamente.
La condomina ricorreva per cassazione, sostenendo, tra l’altro, che l’amministratore aveva promosso la causa non soltanto senza autorizzazione, ma anche in contrasto con una precedente deliberazione con cui l’assemblea avrebbe deciso di non agire giudizialmente.
L’amministratore può agire autonomamente per tutelare le parti comuni
La Cassazione ha anzitutto confermato che l’amministratore è legittimato, anche senza una preventiva deliberazione assembleare, a promuovere le azioni dirette alla conservazione delle parti comuni e al rispetto del regolamento condominiale.
L’articolo 1130, primo comma, n. 4, c.c. è stato interpretato in senso estensivo. Tra gli atti conservativi rientrano anche le azioni volte a ottenere la demolizione di opere realizzate da un condomino in violazione del regolamento o in pregiudizio delle parti comuni.
La natura reale dell’azione non esclude, di per sé, la legittimazione dell’amministratore. Ciò che rileva è la finalità concretamente perseguita, ossia la tutela dell’interesse comune alla conservazione dell’edificio e all’osservanza delle regole che ne disciplinano l’utilizzazione.
Anche un divieto contrattuale di sopraelevazione, assimilabile a una servitù altius non tollendi, concorre a definire il regime delle parti comuni. La sua violazione può quindi giustificare l’iniziativa autonoma dell’amministratore.
La volontà dell’assemblea prevale sull’iniziativa processuale
Il riconoscimento di un autonomo potere di azione non significa, tuttavia, che l’amministratore possa agire contro una decisione espressa dall’assemblea.
La Suprema Corte ha rilevato che la Corte d’appello non aveva esaminato la censura riguardante l’esistenza di una deliberazione con cui i condomini avrebbero manifestato la volontà di non promuovere il giudizio.
L’assemblea è titolare di una competenza generale sull’amministrazione delle cose comuni e può sostituirsi in qualsiasi momento all’amministratore. Può pertanto decidere di non iniziare una controversia, di rinunciarvi o di transigerla, nei limiti in cui il diritto coinvolto sia disponibile.
L’amministratore non è titolare del rapporto sostanziale dedotto in giudizio. Egli agisce come rappresentante dei condomini e non può disporre autonomamente dei loro diritti in contrasto con una volontà assembleare validamente espressa.
La Cassazione ha quindi distinto due situazioni:
- in assenza di una decisione dell’assemblea, l’amministratore può promuovere autonomamente le azioni conservative rientranti nelle proprie attribuzioni;
- quando l’assemblea abbia deliberato di non agire, di rinunciare o di transigere, l’amministratore deve adeguarsi e non può iniziare o proseguire autonomamente la causa.
Resta ferma, nelle controversie relative ai diritti reali sulle parti comuni, la legittimazione individuale del singolo condomino. Quest’ultimo può agire per tutelare il proprio diritto di comproprietà anche quando la maggioranza abbia assunto una decisione contraria.
Esito della decisione e principio ricavabile
La Cassazione ha accolto il secondo e il terzo motivo del ricorso principale, relativi all’omesso esame della deliberazione assembleare che avrebbe espresso una volontà contraria alla causa.
La sentenza è stata cassata limitatamente ai motivi accolti, con rinvio alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione. Il giudice del rinvio dovrà accertare se l’assemblea avesse effettivamente deliberato di non procedere giudizialmente e, in caso positivo, valutare gli effetti di tale decisione sulla legittimazione dell’amministratore.
Di seguito il principio ricavabile:
L’amministratore di condominio, pur essendo legittimato, ai sensi degli articoli 1130, n. 4, e 1131 c.c., a promuovere senza preventiva autorizzazione assembleare le azioni conservative relative alle parti comuni e al rispetto del regolamento, non può iniziare o proseguire un giudizio quando l’assemblea abbia validamente espresso una volontà contraria, deliberando di non agire, di rinunciare alla lite o di transigerla. L’amministratore, non essendo titolare del rapporto sostanziale controverso, deve conformarsi alla volontà dei condomini, ferma restando, nelle azioni reali, l’autonoma legittimazione del singolo partecipante.
