Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 996 del 4 febbraio 2026, ha dichiarato la risoluzione di un contratto di locazione commerciale per grave e reiterato inadempimento della parte conduttrice, valorizzando l’omesso pagamento dei canoni e degli oneri condominiali e il mancato assolvimento dell’onere probatorio gravante sul debitore.
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Il caso esaminato
La controversia riguardava un contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo avente ad oggetto un immobile destinato ad attività commerciale. La parte locatrice aveva intimato sfratto per morosità, lamentando il mancato pagamento di più canoni trimestrali e di oneri condominiali accessori.
Nel corso della fase sommaria era stata pronunciata ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell’art. 665 c.p.c., con successivo mutamento del rito ai sensi dell’art. 667 c.p.c. e ordine di esperire il procedimento di mediazione obbligatoria.
La parte locatrice sosteneva che la conduttrice, subentrata nel rapporto locatizio in seguito alla cessione dell’azienda, aveva accumulato una rilevante esposizione debitoria per canoni e spese condominiali. Pur avendo effettuato alcuni pagamenti parziali, la conduttrice non aveva integralmente sanato la morosità.
Nella fase ordinaria, la parte intimata non si costituiva e non offriva una ricostruzione alternativa dei rapporti contabili. Non venivano prodotti documenti bancari o contabili idonei a dimostrare l’avvenuto pagamento delle somme richieste, né venivano specificamente contestati i fatti allegati dalla locatrice.
Morosità del conduttore e gravità dell’inadempimento
Il Tribunale ha richiamato il principio secondo cui, nel contratto di locazione, il pagamento del canone costituisce una delle obbligazioni principali del conduttore. L’omesso pagamento alle scadenze pattuite incide direttamente sull’economia del rapporto contrattuale e integra un inadempimento idoneo a giustificare la risoluzione.
Nel caso concreto, il giudice ha ritenuto provata la morosità sulla base della documentazione contrattuale e contabile prodotta dalla parte locatrice. La mancata costituzione della conduttrice nella fase ordinaria e l’assenza di elementi contrari hanno rafforzato la conclusione circa la fondatezza della domanda risolutoria.
La sentenza ha quindi attribuito rilievo decisivo alla persistente esposizione debitoria, costituita da canoni scaduti e oneri condominiali non pagati. Trattandosi di obbligazioni essenziali del rapporto locatizio, il loro inadempimento reiterato ha assunto carattere grave e colpevole.
Onere della prova e principio di prossimità
Un passaggio centrale della motivazione riguarda la distribuzione dell’onere probatorio. Il Tribunale ha ribadito che il creditore che agisce per il pagamento deve provare il titolo del proprio diritto, ma non anche il mancato pagamento. Quest’ultimo costituisce un fatto estintivo dell’obbligazione e deve essere provato dal debitore che lo eccepisce.
La decisione si colloca nel solco del principio di prossimità della prova. La parte locatrice doveva dimostrare l’esistenza del contratto e del credito, mentre la parte conduttrice era onerata di provare l’adempimento, anche parziale, mediante documenti bancari, quietanze o altri elementi contabili idonei.
In assenza di tale prova, il giudice ha ritenuto fondata la domanda della locatrice. Solo ove il debitore avesse dimostrato l’esistenza di pagamenti riferibili al rapporto controverso, sarebbe tornato sul creditore l’onere di contestarne l’imputazione o la satisfattività.
Non contestazione e inerzia processuale della conduttrice
Il Tribunale ha valorizzato anche il principio di non contestazione di cui all’art. 115 c.p.c. La parte intimata, rimasta inerte nella fase ordinaria, non aveva specificamente contestato la ricostruzione dei fatti e dei conteggi offerta dalla locatrice.
La mancata contestazione non determina automaticamente l’accoglimento della domanda, ma consente al giudice di ritenere acquisiti al processo i fatti allegati dalla controparte, quando siano esposti in modo chiaro e specifico e non risultino incompatibili con il materiale documentale.
Nel caso di specie, la ricostruzione della locatrice era stata ritenuta puntuale, documentata e non contrastata da evidenze di segno contrario. L’inerzia della conduttrice ha quindi inciso sia sul piano dell’allegazione, sia su quello probatorio, impedendo di superare la prospettazione creditoria posta a fondamento della domanda di risoluzione.
La sentenza non definitiva e le questioni ancora pendenti
La pronuncia ha avuto natura non definitiva. Il Tribunale ha deciso sulla domanda di risoluzione del contratto e sul rilascio dell’immobile, ma ha rimesso il procedimento al giudice istruttore per la definizione delle ulteriori domande ancora pendenti tra le parti.
Anche la regolazione delle spese di lite è stata differita alla definizione del giudizio di merito. La scelta risponde alla struttura della decisione, che ha definito solo una parte delle questioni controverse, lasciando impregiudicate le residue domande.
La sentenza è stata dichiarata immediatamente esecutiva ex lege, con conferma della data già fissata per l’inizio dell’esecuzione forzata per il rilascio.
Esito della decisione e conclusioni
Il Tribunale di Milano ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione commerciale per grave, colpevole e reiterato inadempimento della parte conduttrice. Ha inoltre condannato la conduttrice al rilascio dell’immobile, libero da persone e cose, rimettendolo nella piena disponibilità della locatrice.
La decisione conferma un principio di particolare rilievo pratico nelle controversie locatizie: quando il locatore prova l’esistenza del contratto e allega puntualmente la morosità, spetta al conduttore dimostrare l’avvenuto pagamento. In mancanza di prova contraria e di specifica contestazione, l’omesso pagamento dei canoni e degli oneri accessori può giustificare la risoluzione del contratto e la condanna al rilascio dell’immobile.
