La Cassazione, con la sentenza n. 16917/2026, ha chiarito gli effetti delle reciproche domande di risoluzione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, quando il giudice non accerti un inadempimento imputabile a una delle parti. La pronuncia si sofferma, in particolare, sulla possibilità di dichiarare comunque risolto il contratto, sulla rilevanza della forma scritta e sulla decorrenza degli obblighi restitutori e risarcitori conseguenti allo scioglimento del rapporto.
Consiglio: il “Formulario commentato del nuovo processo civile”, di Lucilla Nigro, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon, offre un supporto utile per gestire ogni fase del contenzioso civile.
Formulario commentato del nuovo processo civile
Giunto all’VIII edizione, il Formulario commentato del nuovo processo civile rappresenta uno strumento operativo indispensabile per il professionista che deve affrontare il processo civile alla luce delle più recenti riforme.
Il volume è aggiornato al Decreto Giustizia (D.L. 117/2025, conv. in L. 148/2025) e ai correttivi Cartabia e mediazione, e tiene conto della giurisprudenza più recente e delle principali innovazioni in materia di rito, digitalizzazione e strumenti alternativi di risoluzione delle controversie.
L’opera raccoglie oltre 200 formule, ciascuna corredata da:
• riferimento normativo puntuale,
• commento operativo,
• indicazione dei termini e delle scadenze,
• preclusioni processuali,
• massime giurisprudenziali di riferimento.
Un supporto concreto per impostare correttamente la strategia difensiva e redigere atti completi, aggiornati e conformi alle nuove regole del processo civile.
Contenuti principali
Il formulario copre in modo sistematico tutte le fasi e i procedimenti del processo civile, tra cui:
• parti e difensori, mediazione e negoziazione assistita;
• giudizio di primo grado davanti al tribunale e al giudice di pace;
• appello, ricorso per Cassazione e altre impugnazioni;
• controversie di lavoro;
• precetto ed esecuzione, opposizioni all’esecuzione;
• procedimento di ingiunzione, sfratto e finita locazione;
• procedimenti cautelari e procedimento semplificato di cognizione;
• procedimenti possessori;
• separazione, divorzio e cumulo delle domande;
• arbitrato e trasferimento del contenzioso in sede arbitrale.
Punti di forza
• Aggiornamento normativo e giurisprudenziale costante
• Impostazione pratico-operativa, pensata per l’attività quotidiana dello studio
• Formulari commentati e immediatamente utilizzabili
• Schemi chiari per orientarsi tra riti, termini e adempimenti
• Formulario online personalizzabile, incluso con l’acquisto
Autrice
Lucilla Nigro
Autrice di formulari giuridici, unitamente al padre avv. Benito Nigro, dall’anno 1990. Avvocato cassazionista, Mediatore civile e Giudice ausiliario presso la Corte di Appello di Napoli, sino al dicembre 2022, è attualmente Giudice di pace in Agropoli.
Leggi descrizione
Lucilla Nigro, 2026, Apogeo Education - Maggioli Editore
94.00 €
89.30 €
Formulario commentato del nuovo processo civile
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Lucilla Nigro
Autrice di formulari giuridici, unitamente al padre avv. Benito Nigro, dall’anno 1990. Avvocato cassazionista, Mediatore civile e Giudice ausiliario presso la Corte di Appello di Napoli, sino al dicembre 2022, è attualmente Giudice di pace in Agropoli.
Il caso
La controversia traeva origine da un contratto preliminare di compravendita avente a oggetto un immobile, rispetto al quale il promissario acquirente era stato immesso nel possesso del bene prima della stipula del definitivo.
Il promittente venditore agiva in giudizio chiedendo l’accertamento dell’inadempimento della controparte e la restituzione dell’immobile. Il promissario acquirente, costituitosi in giudizio, resisteva alla domanda e proponeva a sua volta domanda riconvenzionale di risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore.
La vicenda processuale si sviluppava attraverso diversi gradi di giudizio e più pronunce di legittimità. In sede di rinvio, la Corte d’appello di Roma confermava la risoluzione del contratto preliminare, escludendo però che essa dipendesse dalla colpa di una delle parti. Disponeva inoltre la restituzione dell’immobile e condannava una delle parti al pagamento di una somma parametrata al mancato godimento del bene.
Avverso tale decisione veniva proposto nuovo ricorso per cassazione, articolato in tre motivi. I ricorrenti contestavano, da un lato, la possibilità di ritenere risolto il contratto senza un accertamento di colpa o senza un valido mutuo dissenso scritto, dall’altro, la decorrenza del credito riconosciuto per l’occupazione dell’immobile.
Domande risolutorie contrapposte e scioglimento del contratto
La Suprema Corte ha respinto la censura relativa alla dichiarazione di risoluzione del contratto senza colpa delle parti.
Secondo la Cassazione, quando entrambe le parti propongono domande di risoluzione fondate sull’inadempimento dell’altra, ma il giudice non ravvisa specifici addebiti imputabili, non è preclusa la pronuncia di risoluzione del contratto. In tale ipotesi, il giudice deve prendere atto dell’impossibilità di esecuzione del rapporto, derivante dalla scelta risolutoria manifestata da entrambe le parti.
La Corte ha ricondotto tale esito all’art. 1453, comma 2, c.c., valorizzando il dato sostanziale rappresentato dalla comune volontà processuale di non dare più esecuzione al contratto. Le due domande contrapposte perseguono, infatti, un risultato omogeneo, lo scioglimento del vincolo negoziale, anche se ciascuna parte lo giustifica attribuendo l’inadempimento all’altra.
Ne consegue che non vi è violazione dell’art. 112 c.p.c. quando il giudice, esclusa la colpa di una delle parti, dichiari comunque risolto il contratto. La pronuncia non attribuisce un bene della vita diverso da quello domandato, ma qualifica diversamente i fatti dedotti e riconosce un effetto coerente con le domande proposte.
Forma scritta e domande giudiziali nel preliminare immobiliare
La Cassazione ha escluso anche la fondatezza della doglianza relativa alla forma scritta.
I ricorrenti sostenevano che, trattandosi di preliminare di compravendita immobiliare, l’eventuale mutuo dissenso avrebbe dovuto rivestire la forma scritta, ai sensi degli artt. 1350 e 1351 c.c., e che non fosse possibile desumere lo scioglimento del contratto per presunzioni.
La Corte ha superato l’obiezione osservando che la risoluzione trovava fondamento negli atti processuali scritti. Le domande giudiziali di risoluzione, formulate secondo le modalità proprie del processo, integravano quindi il requisito formale necessario.
Gli effetti restitutori e il limite del risarcimento
Diversa è stata la conclusione sul terzo motivo di ricorso, relativo alla somma riconosciuta per il mancato godimento dell’immobile.
La Cassazione ha precisato che l’esclusione di una risoluzione per inadempimento non impedisce, di per sé, il riconoscimento di un credito conseguente al ritardo nella restituzione del bene. Una volta risolto il contratto, infatti, sorge l’obbligo restitutorio in capo a chi detiene l’immobile. Se tale obbligo non viene adempiuto tempestivamente e il ritardo resta ingiustificato, può configurarsi un autonomo diritto al risarcimento.
La Corte ha aggiunto che, con la risoluzione del preliminare, viene meno anche il titolo che giustificava la detenzione del bene, compreso l’eventuale comodato collegato alla consegna anticipata dell’immobile. Da quel momento, la permanenza nel godimento del bene non può più essere ricondotta al rapporto contrattuale ormai sciolto.
Il problema, tuttavia, riguardava la decorrenza del credito. La Corte d’appello aveva calcolato l’importo dovuto prendendo in considerazione il periodo compreso tra la consegna dell’immobile e la sua restituzione. Tale criterio non è stato condiviso dalla Cassazione.
Secondo la Suprema Corte, gli effetti restitutori non possono decorrere né dalla stipula del preliminare originario, né dalla consegna anticipata dell’immobile, né dal passaggio in giudicato della sentenza che ha dichiarato la risoluzione. Il momento rilevante coincide invece con la formazione dell’incontro delle volontà risolutorie, ossia con la proposizione dell’ultima domanda di risoluzione.
Nel caso concreto, il periodo utile per la quantificazione della somma doveva quindi decorrere dalla domanda riconvenzionale di risoluzione proposta nel giudizio di primo grado e protrarsi sino alla restituzione dell’immobile.
Esito della decisione e principio affermato
La Cassazione ha rigettato il primo e il secondo motivo di ricorso, confermando la correttezza della dichiarazione di risoluzione del preliminare senza accertamento di colpa delle parti. Ha invece accolto il terzo motivo, limitatamente alla decorrenza del credito riconosciuto per il mancato godimento dell’immobile, cassando la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione.
La massima ricavabile dalla decisione può essere così formulata:
In presenza di reciproche domande di risoluzione contrattuale fondate sull’altrui inadempimento, qualora il giudice accerti l’insussistenza di specifici addebiti imputabili alle parti, deve prendere atto dell’impossibilità di esecuzione del contratto per effetto delle rispettive scelte risolutorie e può dichiarare comunque la risoluzione del rapporto, con gli effetti di cui all’art. 1458 c.c. Nel preliminare di vendita immobiliare, la risoluzione derivante da reciproche domande giudiziali di risoluzione, poi respinte quanto all’addebito di inadempimento, decorre dal momento della proposizione dell’ultima di tali domande, dovendosi ritenere soddisfatto il requisito della forma scritta mediante gli atti processuali.
