La Cassazione, con l’ordinanza n. 18609 dell’8 giugno 2026, ha chiarito che il preliminare di permuta immobiliare avente a oggetto unità da costruire è nullo quando le porzioni da trasferire non siano determinate o determinabili sulla base di criteri oggettivi già contenuti nel contratto. Non è sufficiente, a tal fine, il rinvio a una successiva scelta delle parti, anche se da effettuarsi in contraddittorio. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile”, di Lucilla Nigro, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon, offre un supporto utile per gestire ogni fase del contenzioso civile.
Formulario commentato del nuovo processo civile
Giunto all’VIII edizione, il Formulario commentato del nuovo processo civile rappresenta uno strumento operativo indispensabile per il professionista che deve affrontare il processo civile alla luce delle più recenti riforme.
Il volume è aggiornato al Decreto Giustizia (D.L. 117/2025, conv. in L. 148/2025) e ai correttivi Cartabia e mediazione, e tiene conto della giurisprudenza più recente e delle principali innovazioni in materia di rito, digitalizzazione e strumenti alternativi di risoluzione delle controversie.
L’opera raccoglie oltre 200 formule, ciascuna corredata da:
• riferimento normativo puntuale,
• commento operativo,
• indicazione dei termini e delle scadenze,
• preclusioni processuali,
• massime giurisprudenziali di riferimento.
Un supporto concreto per impostare correttamente la strategia difensiva e redigere atti completi, aggiornati e conformi alle nuove regole del processo civile.
Contenuti principali
Il formulario copre in modo sistematico tutte le fasi e i procedimenti del processo civile, tra cui:
• parti e difensori, mediazione e negoziazione assistita;
• giudizio di primo grado davanti al tribunale e al giudice di pace;
• appello, ricorso per Cassazione e altre impugnazioni;
• controversie di lavoro;
• precetto ed esecuzione, opposizioni all’esecuzione;
• procedimento di ingiunzione, sfratto e finita locazione;
• procedimenti cautelari e procedimento semplificato di cognizione;
• procedimenti possessori;
• separazione, divorzio e cumulo delle domande;
• arbitrato e trasferimento del contenzioso in sede arbitrale.
Punti di forza
• Aggiornamento normativo e giurisprudenziale costante
• Impostazione pratico-operativa, pensata per l’attività quotidiana dello studio
• Formulari commentati e immediatamente utilizzabili
• Schemi chiari per orientarsi tra riti, termini e adempimenti
• Formulario online personalizzabile, incluso con l’acquisto
Autrice
Lucilla Nigro
Autrice di formulari giuridici, unitamente al padre avv. Benito Nigro, dall’anno 1990. Avvocato cassazionista, Mediatore civile e Giudice ausiliario presso la Corte di Appello di Napoli, sino al dicembre 2022, è attualmente Giudice di pace in Agropoli.
Leggi descrizione
Lucilla Nigro, 2026, Apogeo Education - Maggioli Editore
94.00 €
89.30 €
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Autrice
Lucilla Nigro
Autrice di formulari giuridici, unitamente al padre avv. Benito Nigro, dall’anno 1990. Avvocato cassazionista, Mediatore civile e Giudice ausiliario presso la Corte di Appello di Napoli, sino al dicembre 2022, è attualmente Giudice di pace in Agropoli.
Per approfondire: in allegato è disponibile il testo integrale dell’ordinanza Cass. civ., sez. II, 8 giugno 2026, n. 18609, utile per verificare il passaggio motivazionale sulla necessaria determinatezza o determinabilità dell’oggetto nei preliminari di permuta immobiliare aventi a oggetto beni da costruire.
[Leggi e scarica l’ordinanza in PDF]
Analisi del caso
La controversia traeva origine da un contratto preliminare di permuta avente a oggetto alcuni terreni e un immobile, da un lato, e beni immobili da costruire, dall’altro. La parte attrice chiedeva l’accertamento dell’inadempimento della controparte, la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno emergente e del lucro cessante.
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Il Tribunale accoglieva la domanda di risoluzione, ma liquidava il danno in misura estremamente contenuta. Per quanto qui rileva, il giudice di primo grado respingeva l’eccezione di nullità del preliminare per indeterminatezza dell’oggetto, ritenendo sufficiente l’indicazione delle unità immobiliari promesse mediante il riferimento alla superficie, alla distribuzione interna degli spazi e a una planimetria tipo.
La sentenza veniva impugnata in via principale dalla parte attrice, che contestava la mancata liquidazione delle ulteriori voci di danno, e in via incidentale dai convenuti, che insistevano sulla nullità del contratto per indeterminatezza dell’oggetto. La Corte d’appello accoglieva tale eccezione, ritenendola assorbente, e dichiarava la nullità del preliminare. Secondo il giudice di secondo grado, la concreta individuazione delle porzioni immobiliari era rimessa a una successiva scelta delle parti e non risultava ancorata a criteri contrattuali oggettivi.
Oggetto del preliminare e requisiti di determinatezza
La Cassazione ha confermato l’impostazione della Corte territoriale, muovendo dal requisito previsto dall’art. 1346 c.c., secondo cui l’oggetto del contratto deve essere determinato o determinabile.
Il principio assume particolare rilievo nei contratti preliminari aventi a oggetto beni immobili futuri. Anche quando le unità immobiliari non siano ancora venute a esistenza, il contratto deve contenere elementi sufficienti per individuare, già al momento della stipulazione, le prestazioni essenziali. La futura realizzazione del bene non consente di rinviare a una successiva intesa la determinazione dell’oggetto, quando manchino criteri idonei a renderlo individuabile.
Nel caso esaminato, il contratto indicava sei appartamenti situati in un’unica palazzina, ciascuno con una certa superficie commerciale, oltre a sei garage. Era inoltre richiamata una planimetria tipo. Tali elementi, tuttavia, non sono stati ritenuti sufficienti, poiché non consentivano di stabilire quali fossero, tra tutte le unità da realizzare, quelle spettanti alla parte promissaria.
Il limite del rinvio a un futuro accordo
Il dato decisivo è stato individuato nel rinvio alla successiva scelta del piano, dell’esposizione e delle porzioni volumetriche. Il contratto prevedeva che tali aspetti sarebbero stati individuati di comune accordo, o comunque in contraddittorio tra le parti.
Per la Suprema Corte, una simile clausola non integra un criterio di determinabilità dell’oggetto. Al contrario, dimostra che la concreta individuazione delle unità immobiliari era rimasta affidata a una futura pattuizione integrativa. La determinabilità, infatti, richiede criteri oggettivi e predeterminati, non la necessità di un nuovo accordo negoziale.
La Corte ha valorizzato anche l’assenza di un elaborato progettuale idoneo a individuare chiaramente la collocazione delle unità. Lo schema planimetrico allegato al preliminare non indicava in modo preciso quali porzioni sarebbero state attribuite alla parte promissaria. Inoltre, gli elaborati progettuali successivi evidenziavano unità con distribuzione interna e superfici esterne differenti rispetto al prototipo richiamato nel contratto.
La conferma dell’orientamento sulla permuta immobiliare
L’ordinanza si colloca nel solco dell’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità in materia di preliminare di permuta immobiliare.
La Cassazione ha ribadito che, quando una parte si obbliga a trasferire all’altra un certo numero di appartamenti da realizzare sull’area oggetto dell’accordo, il contratto deve specificare, mediante adeguati riferimenti progettuali, le caratteristiche essenziali delle unità promesse. Occorre, quindi, che siano individuabili almeno il tipo, le dimensioni, la collocazione e i criteri di assegnazione delle porzioni immobiliari.
La forma scritta richiesta per i contratti aventi a oggetto diritti reali immobiliari impone che tali criteri risultino dallo stesso documento contrattuale. Non è sufficiente che le parti abbiano manifestato l’intenzione di pervenire in seguito a una scelta concordata, poiché tale rinvio lascia indeterminato l’oggetto della prestazione e impedisce di considerare validamente concluso il preliminare.
Esito della decisione e principio affermato
La Cassazione ha rigettato il ricorso e ha confermato la nullità del contratto preliminare di permuta immobiliare per indeterminatezza dell’oggetto.
Può ricavarsi la seguente massima:
È nullo per indeterminatezza dell’oggetto il contratto preliminare di permuta immobiliare avente a oggetto unità da costruire quando il contratto non individui, né renda individuabili mediante criteri oggettivi e prestabiliti, le specifiche porzioni immobiliari da trasferire, rimettendo la scelta concreta delle unità, del piano, dell’esposizione o della distribuzione a un futuro accordo tra le parti.
FAQ – Domande frequenti sul preliminare di permuta immobiliare
Quando è nullo un contratto preliminare di permuta immobiliare?
Il preliminare è nullo quando l’oggetto del contratto non è determinato o determinabile. Ciò accade, ad esempio, se le unità immobiliari da trasferire non sono individuate con precisione e la loro scelta viene rinviata a un successivo accordo tra le parti.
È valido un preliminare che riguarda appartamenti ancora da costruire?
Sì, purché il contratto contenga elementi sufficienti per identificare le future unità immobiliari. Devono essere indicati criteri oggettivi che consentano di individuare gli immobili senza necessità di ulteriori accordi.
Cosa significa oggetto determinato o determinabile del contratto?
Significa che il bene o la prestazione devono essere identificati direttamente nel contratto oppure individuabili attraverso criteri oggettivi già stabiliti dalle parti al momento della stipula.
Una planimetria allegata al preliminare è sufficiente per evitare la nullità?
Non sempre. La planimetria deve consentire di identificare con precisione le unità immobiliari promesse. Se lascia margini di scelta successiva o non individua chiaramente gli immobili, potrebbe non essere sufficiente.
Si può rinviare a una futura scelta delle parti l’individuazione degli appartamenti?
No. Secondo la Cassazione, il rinvio a una futura scelta condivisa non costituisce un criterio di determinabilità dell’oggetto e può comportare la nullità del contratto.
Quali elementi devono essere indicati in un preliminare di permuta immobiliare?
È opportuno specificare almeno la tipologia degli immobili, la superficie, la collocazione, il piano, l’esposizione, gli eventuali accessori e i criteri di assegnazione delle singole unità.
Qual è la differenza tra contratto preliminare e contratto definitivo?
Il contratto preliminare contiene l’impegno delle parti a stipulare successivamente il contratto definitivo. Quest’ultimo realizza invece il trasferimento effettivo della proprietà o del diritto reale.
Cosa succede se il preliminare è dichiarato nullo?
La nullità comporta l’inefficacia originaria del contratto. In linea generale, le parti devono restituire quanto eventualmente ricevuto in esecuzione dell’accordo nullo, salvo ulteriori conseguenze previste dalla legge.
È possibile ottenere il risarcimento del danno se il preliminare è nullo?
La questione dipende dalle circostanze concrete. In alcuni casi possono sorgere responsabilità precontrattuali o obblighi restitutori, ma la nullità del contratto esclude normalmente la tutela fondata sull’inadempimento di un valido vincolo contrattuale.
Quali sono i requisiti di validità di una permuta immobiliare?
La permuta immobiliare richiede la forma scritta, la capacità delle parti, una causa lecita e un oggetto determinato o determinabile. La mancanza di uno di questi requisiti può comportare la nullità del contratto.
La Cassazione si è già pronunciata altre volte sulla determinabilità dell’oggetto?
Sì. La giurisprudenza di legittimità è costante nel ritenere che, soprattutto nei contratti immobiliari, l’oggetto debba essere individuato o individuabile sulla base di elementi contenuti nello stesso atto scritto, senza rinvii a future intese negoziali.
Come evitare la nullità di un preliminare avente a oggetto immobili da costruire?
È consigliabile allegare elaborati progettuali dettagliati e indicare nel contratto criteri precisi e oggettivi per l’individuazione delle unità immobiliari, evitando clausole che demandino la scelta essenziale a un accordo successivo.
