L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 86/2026 (puoi leggerla cliccando qui), ha chiarito il trattamento fiscale delle plusvalenze che derivano dalla cessione di unità immobiliari appartenenti a un condominio che ha beneficiato del Superbonus.
Consiglio: il volume “Come cancellare i debiti fiscali”, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon, offre ai professionisti ed ai contribuenti, imprese e privati, soluzioni difensive, anche alternative a quelle tradizionali, al fine di risolvere la situazione compromessa.
Come cancellare i debiti fiscali
Il presente volume vuole offrire ai professionisti ed ai contribuenti, imprese e privati, soluzioni difensive, anche alternative a quelle tradizionali, al fine di risolvere la situazione compromessa.
Sono raccolti tutti gli strumenti utili per una efficace difesa in ogni fase, dall’avvio dell’attività imprenditoriale o professionale al primo accertamento/atto impositivo, sino ai rimedi estremi post decadenza dalle ordinarie azioni difensive.
Il lavoro, aggiornato alle ultime novità legislative e giurisprudenziali nazionali ed europee, analizza le contestazioni più frequenti, i vizi degli atti impositivi, del fermo amministrativo, dell’ipoteca e dei pignoramenti esattoriali e le relative soluzioni, attraverso il coordinamento della normativa speciale esattoriale alle previsioni amministrative, agli istituti civilistici, nonché alle norme penali (ad es. la sospensione disposta dal PM a seguito di denuncia per usura).
Al professionista viene offerto un quadro completo del suo perimetro d’azione, con l’indicazione puntuale delle circolari, dei provvedimenti e risposte della P.A., e dei vademecum e linee guida dei tribunali.
Leonarda D’Alonzo
Avvocato, già Giudice Onorario presso il tribunale di Ferrara e Giudice dell’Esecuzione in esecuzioni mobiliari, esecuzioni esattoriali mobiliari e immobiliari e opposizione all’esecuzione nella fase cautelare.
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Leonarda D’Alonzo, 2025, Maggioli Editore
44.00 €
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Leonarda D’Alonzo
Avvocato, già Giudice Onorario presso il tribunale di Ferrara e Giudice dell’Esecuzione in esecuzioni mobiliari, esecuzioni esattoriali mobiliari e immobiliari e opposizione all’esecuzione nella fase cautelare.
Il caso
La Legge di Bilancio 2024 ha cambiato il regime dei redditi diversi. Da allora, la vendita di immobili interessati da lavori agevolati con il Superbonus può generare una plusvalenza imponibile. Ciò accade se il contribuente vende entro dieci anni dalla fine dei lavori. La norma punta a recuperare parte del guadagno prodotto dall’aumento di valore dell’immobile, sostenuto con fondi pubblici.
Il legislatore ha però previsto alcune eccezioni. Non tassa le plusvalenze degli immobili acquisiti per successione. Non tassa neppure quelle relative a immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso.
Nelle vendite che riguardano il condominio, l’Agenzia precisa un altro punto. Occorre verificare il requisito dell’abitazione principale per ciascun condomino e per la sua unità immobiliare. L’esenzione, quindi, dipende dalla posizione del singolo proprietario. Non dipende, invece, dalla natura comune del bene ceduto.
Calcolo della plusvalenza e rilevanza delle spese Superbonus
Il calcolo della plusvalenza si fonda sulla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto, aumentato dei costi inerenti. La Risposta n. 86/2026 distingue due ipotesi in base alla data di fine lavori. Se il contribuente vende entro cinque anni dalla conclusione degli interventi agevolati con sconto in fattura o cessione del credito, non può includere tali spese tra i costi inerenti, perché non le ha sostenute direttamente. Se invece vende tra il sesto e il decimo anno, può includere il 50% delle spese agevolate. Per gli immobili posseduti da oltre cinque anni, può inoltre rivalutare il prezzo di acquisto secondo gli indici ISTAT, così da neutralizzare l’effetto dell’inflazione.
Determinazione del costo nei beni condominiali e criteri di stima
Nei contesti condominiali, il calcolo del costo storico può risultare complesso. Il valore dei beni comuni, infatti, spesso non è distinto da quello delle singole unità. L’Agenzia consente quindi di ricorrere a una perizia giurata. Questa deve stimare il valore del bene al momento della costituzione del condominio o dell’acquisto originario. Il valore così determinato, e poi rivalutato, costituisce la base per il calcolo della plusvalenza pro-quota. La tassazione si applica in ogni caso, sia per interventi trainanti sia per quelli trainati, purché l’edificio abbia beneficiato del Superbonus.
Conclusioni
La Risposta n. 86/2026 conferma che la vendita di beni condominiali post-Superbonus richiede una valutazione fiscale analitica e non può più essere considerata un’operazione neutra. Poiché il condominio non è un soggetto d’imposta autonomo ma agisce come una comunione di proprietari, l’onere dichiarativo e il relativo carico tributario ricadono direttamente sui singoli condomini in proporzione ai rispettivi millesimi. È responsabilità degli amministratori e dei consulenti tecnici fornire i dati precisi relativi alla fine dei lavori e alle modalità di fruizione dei bonus, affinché ogni proprietario possa determinare correttamente la propria posizione fiscale.
L’Agenzia delle Entrate mantiene comunque ogni potere di controllo sulla veridicità delle dichiarazioni e sulla conformità urbanistica degli interventi effettuati, elementi che restano il presupposto imprescindibile per la legittimità dei benefici goduti e per la corretta determinazione delle imposte dovute in sede di cessione.
