La Cassazione, con la sentenza n. 6381/2026 (clicca qui per consultare il testo integrale della decisione), ha stabilito che il requisito dell’offerta di cui all’art. 2932, secondo comma, c.c., deve ritenersi soddisfatto con la proposizione della domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto. Ciò vale quando, in un preliminare di vendita immobiliare, le parti abbiano convenuto che il prezzo debba essere pagato al momento della stipula del contratto definitivo.
Consiglio: il “Formulario commentato del nuovo processo civile”, di Lucilla Nigro, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon, offre un supporto utile per gestire ogni fase del contenzioso civile.
Formulario commentato del nuovo processo civile
Giunto all’VIII edizione, il Formulario commentato del nuovo processo civile rappresenta uno strumento operativo indispensabile per il professionista che deve affrontare il processo civile alla luce delle più recenti riforme.
Il volume è aggiornato al Decreto Giustizia (D.L. 117/2025, conv. in L. 148/2025) e ai correttivi Cartabia e mediazione, e tiene conto della giurisprudenza più recente e delle principali innovazioni in materia di rito, digitalizzazione e strumenti alternativi di risoluzione delle controversie.
L’opera raccoglie oltre 200 formule, ciascuna corredata da:
• riferimento normativo puntuale,
• commento operativo,
• indicazione dei termini e delle scadenze,
• preclusioni processuali,
• massime giurisprudenziali di riferimento.
Un supporto concreto per impostare correttamente la strategia difensiva e redigere atti completi, aggiornati e conformi alle nuove regole del processo civile.
Contenuti principali
Il formulario copre in modo sistematico tutte le fasi e i procedimenti del processo civile, tra cui:
• parti e difensori, mediazione e negoziazione assistita;
• giudizio di primo grado davanti al tribunale e al giudice di pace;
• appello, ricorso per Cassazione e altre impugnazioni;
• controversie di lavoro;
• precetto ed esecuzione, opposizioni all’esecuzione;
• procedimento di ingiunzione, sfratto e finita locazione;
• procedimenti cautelari e procedimento semplificato di cognizione;
• procedimenti possessori;
• separazione, divorzio e cumulo delle domande;
• arbitrato e trasferimento del contenzioso in sede arbitrale.
Punti di forza
• Aggiornamento normativo e giurisprudenziale costante
• Impostazione pratico-operativa, pensata per l’attività quotidiana dello studio
• Formulari commentati e immediatamente utilizzabili
• Schemi chiari per orientarsi tra riti, termini e adempimenti
• Formulario online personalizzabile, incluso con l’acquisto
Autrice
Lucilla Nigro
Autrice di formulari giuridici, unitamente al padre avv. Benito Nigro, dall’anno 1990. Avvocato cassazionista, Mediatore civile e Giudice ausiliario presso la Corte di Appello di Napoli, sino al dicembre 2022, è attualmente Giudice di pace in Agropoli.
Leggi descrizione
Lucilla Nigro, 2026, Apogeo Education - Maggioli Editore
94.00 €
89.30 €
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Lucilla Nigro
Autrice di formulari giuridici, unitamente al padre avv. Benito Nigro, dall’anno 1990. Avvocato cassazionista, Mediatore civile e Giudice ausiliario presso la Corte di Appello di Napoli, sino al dicembre 2022, è attualmente Giudice di pace in Agropoli.
La vicenda processuale
Una signora proponeva di acquistare, per iscritto, un appartamento ad un determinato prezzo e consegnava alla futura venditrice un assegno a titolo di acconto. Successivamente, le due parti sottoscrivevano un primo contratto preliminare dove la promittente venditrice si dichiarava proprietaria esclusiva e immetteva l’acquirente nel possesso dell’immobile, nonché incassava ulteriori somme a titolo di acconto. La scadenza per il rogito era stata fissata entro fine ottobre del 2009.
Tuttavia, nell’agosto 2009, era stato sottoscritto un secondo preliminare, dove partecipava anche la figlia della venditrice; infatti, era emerso che la figlia era proprietaria di un quarto dell’immobile oggetto del preliminare, in quanto erede del padre (marito della venditrice). Nel frattempo, l’acquirente versava, attraverso tre assegni, un’ulteriore somma di acconto.
In questo lasso di tempo, a luglio 2009, la promittente venditrice vendeva alla figlia un diverso immobile, e, inoltre, costituiva un’ipoteca volontaria, in favore di una società terza, sull’immobile oggetto dei due preliminari. Alla data stabilita per la stipula del contratto definitivo le due venditrici non si erano presentate.
Perciò, l’acquirente conveniva quest’ultime dinanzi al Tribunale adito per ottenere il trasferimento, ai sensi dell’art. 2932 c.c., dell’appartamento, previo pagamento del saldo del prezzo attraverso la compensazione con il risarcimento dei danni patito. Altresì, ella proponeva l’azione revocatoria riguardo la vendita, avvenuta nel luglio 2009, dell’immobile tra madre e figlia.
L’esito dei giudizi di merito
Il giudice di primo grado, tuttavia, rigettava tutte le domande, nonostante le venditrici aderissero alla domanda ex art. 2932 c.c., sebbene chiedessero il rigetto delle domande di risarcimento e di revocatoria.
Nel rigetto dell’appello dell’attrice acquirente la corte distrettuale ha confermato, con diversa e parziale motivazione, la decisione di primo grado. Infatti, il giudice di secondo grado, sulla domanda ex art. 2932 c.c., ha ritenuto che l’offerta dell’acquirente non fosse stata formulata nei modi e nelle forme di legge, poiché era condizionata alla previa compensazione con i danni, di conseguenza inidonea. Dunque, per la corte, era irrilevante l’adesione delle venditrici alla domanda di esecuzione specifica di obbligo di concludere un contratto. Inoltre, in tema di risarcimento, la domanda è stata rigettata perché, a parere dei giudicanti, la parte attrice non specificava in concreto il danno subito, avendo, da tempo, il possesso del bene.
La promissaria acquirente, quindi, ricorreva in cassazione per sette motivi.
I motivi di ricorso
In particolare, ai fini della trattazione, sono interessanti il secondo e il quinto motivo di impugnazione.
- Con il secondo motivo, la ricorrente acquirente censurava, per violazione dell’art. 2932 c.c., la decisione della corte di appello che ha escluso l’applicabilità dell’art. 2932 c.c. alla fattispecie per difetto dell’offerta del residuo del prezzo nei modi legge, benché emergesse, dalle conclusioni della stessa, l’’offerta del saldo e vi fosse l’adesione delle venditrici alla domanda di trasferimento dell’immobile oggetto dei preliminari, previo il pagamento del prezzo.
- Con il quinto motivo, in combinato disposto con l’art. 2932 c.c., l’acquirente lamentava la violazione degli artt. 1223 e 1226 c.c., poiché il giudice di secondo grado rigettava la domanda risarcitoria per insufficienza di prova, non considerando che, in presenza di mancata stipula del contratto definitivo e dell’iscrizione dell’ipoteca imputabili alle venditrici, la sussistenza del danno fosse in re ipsa, o comunque doveva esser valutata in via equitativa.
La decisione della Cassazione
La Suprema Corte ha ritenuto fondato il secondo motivo di impugnazione; al contrario, ha rigettato il quinto motivo.
Il contratto preliminare e l’offerta di pagamento
Per un principio già affermato dai giudici di legittimità, quando le parti di un preliminare di vendita di un immobile hanno convenuto che il pagamento del prezzo debba esser effettuato nel momento della stipula del contratto definitivo, il requisito dell’offerta, ex art. 2932, secondo comma, c.c., è soddisfatto con la proposizione della domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, perché in essa è necessariamente implicito.
Da ciò ne consegue che la sentenza costitutiva che produce gli effetti del contratto impone anche il pagamento del prezzo; ciò vale come condizione affinché vi sia l’effetto traslativo derivante dalla pronuncia giudiziale.
La richiesta di compensazione è irrilevante ai fini dell’obbligo di pagamento
Per la Corte di Cassazione è irrilevante, nel caso di specie, che la promissaria acquirente abbia aggiunto all’offerta di pagamento la richiesta di compensare il proprio debito del saldo del prezzo finale con il credito del risarcimento dei danni lamentati dalla stessa. Infatti, questo è un profilo ulteriore – relativo alla modalità di come corrispondere il saldo del prezzo – e successivo rispetto al sorgere dell’obbligo di pagamento, il quale è, invece, collegato all’accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre.
Dunque, è per tale ragione che i giudici di legittimità hanno ritenuto erronea la decisione della corte di appello: quest’ultima ha, infatti, invertito la sequenza degli effetti giuridici nella fattispecie.
Il risarcimento del danno e l’iscrizione ipotecale
La Suprema Corte ha statuito che il profilo del danno dovuto alla mancata stipula del definitivo è assorbito dall’accoglimento del secondo motivo. Per quanto concerne l’iscrizione dell’ipoteca imputabili alle due promittenti venditrici, invece, spetta al giudice fissare le condizioni e modalità di versamento del prezzo idonee “ad assicurare l’acquisto del bene libero da vincoli”
Infine, riguardo la mancato godimento del bene, la censura non è fondata, a giudizio della Corte, poiché è dimostrato che la ricorrente avesse già avuto modo di prendere possesso del bene.
Considerazioni conclusive
La sentenza in oggetto specifica, quindi, che il requisito dell’offerta, quando trattasi di trasferimento della proprietà di una cosa determinata, è soddisfatto con la proposizione della domanda di esecuzione dell’obbligo di contrarre. Ciò perché è intrinseco alla stessa, e tende a rispristinare la corrispettività del contratto. Il pagamento del prezzo è imposto, dalla sentenza produttrice degli effetti del contratto, come condizione per il verificarsi della traslazione della cosa determinata.
