Diritto collettivo all’uso degli spazi comuni: quale competenza?

L’ordinanza della II sezione civile della Corte di Cassazione, n. 8420 del 2024 ,ha riguardato l’interpretazione di una delibera condominiale e il rispetto del diritto collettivo all’uso degli spazi comuni, sollevando alcuni quesiti sulla convivenza e l’utilizzo equo delle risorse comuni in ambito condominiale.
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Corte di Cassazione-Sez. II civ. ord. n. 8420 del 28-03-2024

La vicenda

La controversia nasceva da un conflitto tra alcuni condomini e la Social Bar S.R.L.S., un’azienda che gestiva un bar al piano terra dell’edificio condominiale. I condomini ricorrenti lamentavano che la Social Bar S.R.L.S. avesse occupato in modo illecito l’area comune del condominio, specie il piazzale con tavolini, sedie per il servizio del bar, senza avere ricevuto autorizzazione alcuna dall’assemblea condominiale.
Il punto centrale della controversia riguardava la corretta interpretazione della delibera assembleare del 29 novembre 2022, nella quale, secondo i ricorrenti, era stata esplicitamente negata alla Social Bar S.R.L.S. la possibilità di utilizzare l’area comune condominiale a tal scopo. Di conseguenza, i condomini hanno sostenuto che l’azione dell’azienda violasse l’art. 1102 c.c. che stabilisce il principio secondo cui nessun condomino possa utilizzare la cosa comune in modo da impedire agli altri condomini di usufruirne in modo paritario.

La questione della competenza

La questione, portata dinanzi al Tribunale di Foggia, il quale ha dovuto stabilire se la controversia rientrasse nella sua competenza o se dovesse essere attribuita al Giudice di Pace, in base alla materia del contendere. Il giudice di prime cure aveva interpretato il caso come una questione relativa alle modalità d’uso e all’estensione quantitativa del diritto di uso dell’area condominiale, attribuendo per l’effetto la competenza al Giudice di Pace secondo l’art. 7 c.p.c. Tuttavia, i condomini ricorrenti hanno contestato questa interpretazione, sostenendo che la questione riguardasse piuttosto l’esistenza stessa del diritto di utilizzare la cosa comune in quel modo specifico.

I precedenti orientamenti richiamati dal giudice a quo

Il Tribunale di Foggia, nella sua sentenza, ha richiamato due precedenti orientamenti della Corte di Cassazione per giustificare la competenza per materia del Giudice di Pace di Foggia, in virtù dell’articolo 7 c.p.c.
Nello specifico, il giudice di prime cure ha richiamato la sentenza n. 21910 del 2015 e la sentenza n. 869 del 2023. Nel primo caso, la Corte di Cassazione ha affrontato una questione riguardante la collocazione di tavolini e sedie in un’area condominiale. Tuttavia, secondo l’analisi della Corte di Cassazione nella sentenza in questione, questo caso non era direttamente comparabile alla situazione attuale, in quanto non vi era stata lamentata l’impossibilità di pari uso dell’area comune da parte degli altri condomini né era stata contestata l’esistenza stessa del diritto di uso dell’area comune.
Nel secondo caso, i giudici di legittimità si erano occupati di una situazione in cui erano in questione la collocazione di tavolini e sedie in un’area comune condominiale. Analogamente al caso precedente, la Corte di Cassazione ha osservato che in quello specifico contesto non era stata messa in discussione l’esistenza stessa del diritto di uso dell’area comune, ma piuttosto i limiti qualitativi e quantitativi di un diritto di uso comunque riconosciuto.

I motivi di ricorso

Per questo motivo, i ricorrenti hanno presentato un ricorso in cassazione principalmente per due motivi:i ricorrenti hanno sostenuto la violazione degli artt. 7 e 9 c.p.c. ed in particolare che il Giudice a quo non avesse correttamente esaminato la natura della loro domanda, che riguardava la cessazione dell’illegittima occupazione del piazzale condominiale da parte dei gestori del bar. Secondo i ricorrenti, questa occupazione era stata proibita nettamente da una delibera assembleare condominiale non impugnata.  In particolare, i ricorrenti hanno argomentato che la questione non riguardasse le modalità d’uso (che sarebbe stata, appunto, di competenza del Giudice di Pace), ma piuttosto il diritto stesso di un condomino a un determinato uso della cosa comune. Questa situazione, secondo i ricorrenti, dovrebbe essere soggetta agli ordinari criteri di competenza per valore, rendendo quindi competente il Tribunale.
Con il secondo motivo di ricorso, i ricorrenti hanno fatto cenno all’articolo 40, comma 6, del c.p.c., il quale stabilisce che, nel caso in cui una causa di competenza del Giudice di Pace sia connessa per specifici motivi con un’altra causa di competenza del Tribunale, le domande relative a entrambe le cause possono essere proposte davanti al Tribunale per essere decise nello stesso processo.
In definitiva, i condomini hanno sostenuto che entrambi i motivi di ricorso dovessero essere attribuiti alla competenza del Tribunale di Foggia, piuttosto che sul Giudice di Pace.

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Le argomentazioni della Corte

I giudici di legittimità, nell’argomentare il primo motivo di ricorso, hanno chiarito diversi aspetti importanti.
In primo luogo, la Corte ha sottolineato che, a seguito delle modifiche legislative, le controversie relative alle modalità di uso dei servizi di condominio e alla misura di tale uso rientrano nella competenza per materia del Giudice di Pace. Tuttavia, ha precisato che le controversie che mettono in discussione l’esistenza stessa del diritto di un condomino a un determinato uso della cosa comune rimangono soggette agli ordinari criteri di competenza per valore.
La Corte ha riconosciuto che il caso concreto non riguardasse semplicemente una questione di limitazioni quantitative o qualitative nell’uso dell’area comune, ma piuttosto l’esistenza stessa del diritto d’uso in tale da impedire agli altri condomini di usufruirne in via paritaria dello spazio comune, violando il disposto normativo di cui all’art. 1102 c.c.
La Corte ha richiamato la giurisprudenza consolidata in materia, secondo cui le controversie che vanno oltre le semplici modalità di uso o le limitazioni quantitative e che mettono in discussione l’esistenza stessa del diritto di uso di una parte comune da parte di un condomino sono di competenza del Tribunale.
In base a queste argomentazioni, la Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, stabilendo che la questione doveva essere considerata dal Tribunale di Foggia, in quanto la competenza per decidere sulla causa ricadeva su di esso secondo gli ordinari criteri di competenza per valore.

Conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione, nell’analizzare questi precedenti, ha evidenziato che essi non erano del tutto applicabili al caso di specie. Ciò perché, nella situazione attuale, era stata specificamente contestata l’esistenza stessa del diritto di utilizzare l’area comune in un certo modo da parte della Social Bar S.R.L.S., e non semplicemente i limiti qualitativi o quantitativi di un diritto di uso già riconosciuto. Di conseguenza, la Corte di Cassazione ha stabilito che la competenza per risolvere la controversia spettasse al Tribunale di Foggia, in base agli ordinari criteri di competenza per valore, piuttosto che al Giudice di Pace in base alla competenza per materia come inizialmente affermato dal Tribunale di Foggia.

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Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.

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