La Cassazione, con la sentenza n. 21771 del 25 giugno 2026 (clicca qui per scaricare il PDF della decisione), ha chiarito che, nei contratti tra professionista e consumatore, la riduzione giudiziale della clausola penale non esclude il successivo controllo sulla sua abusività, anche nel giudizio di rinvio. Per approfondimenti in materia, segnaliamo il volume “Contratti commerciali internazionali”, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon.
Contratti commerciali internazionali
Il manuale offre al professionista una guida passo passo alla redazione dei contratti commerciali internazionali, fornendo un metodo chiaro e immediatamente applicabile.
Partendo dalla struttura tipo dei contratti transnazionali, l’opera accompagna il lettore nella costruzione delle clausole che incidono sull’interpretazione del contratto, sulla sua esecuzione e sulla gestione del rischio.
Ampio spazio è riservato alle Representations & Warranties, alle clausole di limitazione della responsabilità e di risoluzione, nonché alla scelta della legge applicabile, della giurisdizione e dell’arbitrato. Ogni previsione è corredata da formule commentate, pronte all’uso e adattabili anche alla contrattualistica nazionale.
La parte finale propone una raccolta organica dei principali contratti della prassi internazionale – dalle lettere di intenti ai contratti di distribuzione, licenza, joint venture e M&A, fino alle garanzie bancarie e alle lettere di credito – offrendo schemi contrattuali ragionati pensati per un utilizzo immediato nella pratica professionale.
Niccolò Pisaneschi
Professore di Diritto processuale civile presso l’Università degli Studi di Siena, dove tiene anche un corso dedicato alle tecniche di redazione dei contratti transnazionali. Avvocato spe- cializzato in diritto contrattuale internazionale, per oltre dieci anni ha assistito il settore vaccini del gruppo Novartis nella redazione di contratti di sviluppo ed esportazione, nonché nella contrattualistica relativa alla costruzione delle sedi di produzione, rappresentandola a Bruxelles come membro dell’International Vaccines Manifacturers.
Esperto di diritto aziendale e di M&A, ha partecipato ad operazioni di acquisizione e ristrutturazione di diversi gruppi industriali di rilievo nazionale. Segue come consulente il settore della finanza d’impresa, assistendo banche e fondi di investimento nazionali ed esteri in operazioni di finanziamento, private equity e ristrutturazione societaria
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Niccolò Pisaneschi, 2026, Maggioli Editore
89.00 €
84.55 €
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Niccolò Pisaneschi
Professore di Diritto processuale civile presso l’Università degli Studi di Siena, dove tiene anche un corso dedicato alle tecniche di redazione dei contratti transnazionali. Avvocato spe- cializzato in diritto contrattuale internazionale, per oltre dieci anni ha assistito il settore vaccini del gruppo Novartis nella redazione di contratti di sviluppo ed esportazione, nonché nella contrattualistica relativa alla costruzione delle sedi di produzione, rappresentandola a Bruxelles come membro dell’International Vaccines Manifacturers.
Esperto di diritto aziendale e di M&A, ha partecipato ad operazioni di acquisizione e ristrutturazione di diversi gruppi industriali di rilievo nazionale. Segue come consulente il settore della finanza d’impresa, assistendo banche e fondi di investimento nazionali ed esteri in operazioni di finanziamento, private equity e ristrutturazione societaria
Il caso
La controversia traeva origine da un preliminare di compravendita immobiliare. Una società costruttrice prometteva la vendita di un immobile a due acquirenti, che agivano come consumatori. Il contratto prevedeva una clausola penale. In caso di inadempimento degli acquirenti, la società poteva trattenere gli acconti già versati.
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Le parti non stipulavano il definitivo. La lite veniva prima devoluta ad arbitrato, poi arrivava davanti ai giudici ordinari. La Corte d’appello accertava l’inadempimento dei promissari acquirenti. Disponeva la restituzione dell’immobile e riconosceva alla società il diritto alla penale.
La penale, però, veniva ridotta ai sensi dell’art. 1384 c.c., perché ritenuta manifestamente eccessiva. Nel giudizio di rinvio, la Corte d’appello di Bologna la quantificava in 61.600 euro e respingeva la domanda di maggior danno.
Gli acquirenti ricorrevano di nuovo in Cassazione. Sostenevano che la clausola non dovesse essere solo ridotta, ma valutata come possibile clausola vessatoria ai sensi della disciplina consumeristica.
La disciplina consumeristica si applica anche al preliminare immobiliare
La Cassazione ha anzitutto confermato che la normativa a tutela del consumatore si applica anche al preliminare di compravendita immobiliare, quando il contratto viene concluso tra un professionista e un consumatore.
Nel caso esaminato, la società agiva come costruttrice e venditrice. Gli acquirenti, invece, acquistavano l’immobile per esigenze estranee all’attività professionale o imprenditoriale. Inoltre, il contratto derivava da condizioni predisposte unilateralmente dalla società e non da una trattativa individuale.
Da qui la rilevanza della disciplina sulle clausole abusive.
La penale non è sempre vessatoria, ma va controllata
La Corte ha precisato che la clausola penale, di per sé, non rientra tra le clausole vessatorie soggette a specifica approvazione ai sensi dell’art. 1341 c.c.
Il discorso cambia nei contratti tra professionista e consumatore. In questo ambito, la legge presume vessatorie le clausole che impongono al consumatore, in caso di inadempimento, il pagamento di una somma manifestamente eccessiva.
Il giudice, quindi, non può fermarsi alla qualificazione formale della clausola. Deve verificare se l’importo previsto determina un significativo squilibrio tra i diritti e gli obblighi delle parti.
Riduzione della penale e nullità consumeristica restano piani distinti
Il passaggio centrale della sentenza riguarda il rapporto tra art. 1384 c.c. e disciplina consumeristica.
La riduzione della penale presuppone che la clausola sia valida. Il giudice interviene solo sull’importo, quando lo ritiene manifestamente eccessivo.
La nullità di protezione opera invece su un piano diverso. Qui il giudice deve chiedersi se la clausola, nel suo assetto complessivo, alteri l’equilibrio contrattuale a danno del consumatore.
Per la Cassazione, la precedente riduzione della penale non impedisce questo controllo. Se nessun giudice ha mai esaminato il possibile carattere abusivo della clausola, la questione può ancora essere rilevata, anche d’ufficio.
Il giudicato non blocca il controllo sulle clausole abusive
La Cassazione ha valorizzato la sentenza della Corte di giustizia UE del 18 dicembre 2025, causa C-320/24.
Secondo la CGUE, il principio di effettività della tutela del consumatore impedisce di applicare il giudicato in modo tale da precludere il controllo d’ufficio su una clausola potenzialmente abusiva, quando tale controllo non sia mai stato svolto.
La Suprema Corte ha recepito questo principio. Ha quindi escluso che il giudicato implicito formatosi nei precedenti gradi potesse impedire la verifica della nullità consumeristica.
La regola ordinaria del giudizio di rinvio resta ferma. Le parti non possono ampliare liberamente il thema decidendum. Tuttavia, questa regola incontra un limite quando vengono in rilievo nullità di protezione nei contratti B2C.
Il controllo spetta al giudice di rinvio
Nel caso concreto, la clausola consentiva alla società venditrice di trattenere gli acconti già versati dagli acquirenti. L’importo era rilevante rispetto al prezzo complessivo dell’immobile.
Secondo la Cassazione, una clausola di questo tipo non può sottrarsi alla valutazione di vessatorietà. Il giudice deve verificare se l’importo trattenuto sia manifestamente eccessivo e se produca uno squilibrio significativo a carico del consumatore.
Questa verifica richiede un accertamento di merito. Per questo la Corte non ha deciso direttamente sulla nullità della clausola, ma ha rimesso la questione alla Corte d’appello di Bologna.
Esito della decisione e principio ricavabile
La Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso. Ha dichiarato assorbiti gli altri motivi, ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’appello di Bologna, in diversa composizione.
Di seguito il principio ricavabile:
Nei contratti preliminari di compravendita immobiliare conclusi tra professionista e consumatore, la riduzione della clausola penale manifestamente eccessiva ai sensi dell’art. 1384 c.c. non impedisce al giudice di rilevare, anche nel giudizio di rinvio, la nullità della clausola secondo la disciplina consumeristica, quando essa determini un significativo squilibrio tra i diritti e gli obblighi delle parti a carico del consumatore.
