La Seconda Sezione Civile della Cassazione, con l’ordinanza n. 7222/2026 (puoi leggerla cliccando qui), ha chiarito che il vano sottoscala rientra, in assenza di titolo contrario, tra le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c., quando risulti strutturalmente e funzionalmente collegato al vano scale o comunque destinato all’uso comune, non essendo sufficiente, per affermarne la proprietà esclusiva, il solo acquisto dell’unità immobiliare posta al piano terra. Per approfondimenti in materia, consigliamo il volume “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio
E se vi dicessero che sulle assemblee di condominio abbiamo sempre sbagliato tutto?
Dimenticate le grida nei corridoi, le riunioni che finiscono a notte fonda e il mito dei “500 millesimi” come soglia insuperabile per ogni chiodo piantato nel muro.
Questo non è il solito manuale polveroso. Qui l’Autore — avvocato per professione e cultore della materia per passione — apre la sua valigetta ad amministratori coraggiosi e condòmini stanchi di discutere sul nulla: soluzioni scovate tra le pieghe della norma e della giurisprudenza, già collaudate con successo sul campo.
Molte cose erano sotto agli occhi: per iniziare, chi è davvero il “condòmino”? Le unità immobiliari o il signor Rossi che possiede otto appartamenti? Cosa sono davvero i millesimi e perché lo “0” in tabella può salvarvi il portafoglio? Come approvare i lavori di manutenzione con la maggioranza di un solo terzo dei millesimi?
A questi e molti altri dubbi che da anni tolgono il sonno ad amministratori e proprietari, Luca Santarelli risponde con il suo stile inconfondibile e tanti, tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dalla propria esperienza professionale e personale.
Avvertenza dell’Autore:
nessuna intelligenza artificiale è stata utilizzata per scrivere questo libro. Solo tanto studio, qualche scintilla e i consigli silenziosi di un cane molto paziente.
Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano La Nazione del gruppo QN, per il settimanale Toscana Oggi e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
Leggi descrizione
Luca Santarelli, 2026, Maggioli Editore
21.00 €
19.95 €
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Analisi del caso
La controversia riguardava un edificio nel quale una condomina agiva in giudizio per ottenere il ripristino della prima rampa di scale, del vano sottoscala e degli scalini posti al piano terra, lamentando modifiche eseguite dagli altri proprietari.
Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda e condannava i convenuti a ripristinare, a loro spese, la prima rampa di scale, il sottoscala nello stato anteriore e gli scalini che consentivano l’accesso al vano sottoscala.
La Corte d’appello, invece, confermava solo in parte la decisione di primo grado. Riteneva illegittima l’innovazione realizzata sulla scala comune, poiché l’ampliamento dei gradini non comportava un miglioramento del bene comune, ma un peggioramento della fruibilità. Escludeva, però, che la proprietà comune della scala comportasse automaticamente anche quella del sottoscala, osservando che il titolo di acquisto non prevedeva espressamente la comunione di tale vano. Riteneva inoltre che i proprietari del piano terra dovessero considerarsi titolari anche del sottoscala.
Contro tale decisione veniva proposto ricorso per cassazione, fondato, per quanto qui rileva, sulla violazione dell’art. 1117 c.c. La ricorrente sosteneva che il sottoscala dovesse essere considerato parte comune dell’edificio, salvo prova contraria risultante da un titolo idoneo.
Il vano sottoscala tra le parti comuni dell’edificio
La Cassazione ha ritenuto errata l’impostazione seguita dalla Corte d’appello.
Il punto centrale della decisione è l’applicazione dell’art. 1117 c.c. La Corte ha richiamato il principio secondo cui rientrano tra le parti comuni dell’edificio, anche se non espressamente menzionati nell’atto di divisione o nei successivi titoli di acquisto, i volumi tecnici e gli spazi che, per destinazione naturale o connessione materiale e strumentale con le singole unità immobiliari, risultano funzionali all’uso comune.
In questa prospettiva, il vano sottoscala può essere attratto nella presunzione di condominialità, specie quando sia collegato al vano scale o risulti privo di una autonoma destinazione esclusiva. La Corte ha richiamato espressamente il precedente secondo cui la presunzione di cui all’art. 1117 c.c. opera anche per il vano sottoscala.
Ne deriva che la proprietà comune della scala non può essere scissa, in modo automatico e senza adeguato titolo contrario, dalla qualificazione del vano sottostante, quando tale vano presenti un collegamento funzionale o materiale con il bene comune.
La presunzione di condominialità e l’onere della prova
La Suprema Corte ha ribadito che l’elencazione contenuta nell’art. 1117 c.c. non configura una presunzione semplice, superabile con qualsiasi mezzo di prova, ma una presunzione di appartenenza comune che può essere vinta soltanto da un titolo contrario idoneo.
Il titolo rilevante, ai fini del superamento della presunzione, è quello che ha determinato la nascita del condominio attraverso il frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali. Non è invece sufficiente il titolo di acquisto del singolo condomino o del suo dante causa, se non coincide con l’atto costitutivo del condominio e se da esso non emergono elementi inequivoci di esclusione della comunione.
Il condomino che rivendichi la proprietà esclusiva di un bene rientrante nell’ambito dell’art. 1117 c.c. deve quindi fornire la prova rigorosa della titolarità esclusiva. Tale prova deve risultare da un titolo contrario chiaro, non equivoco, idoneo a escludere la comproprietà degli altri partecipanti al condominio.
L’acquisto del piano terra non prova la proprietà esclusiva del sottoscala
La Cassazione ha censurato in modo specifico l’affermazione della Corte territoriale secondo cui l’acquisto del piano terra avrebbe comportato anche l’acquisto del sottoscala.
Secondo la Seconda Sezione, tale conclusione è errata perché trasferisce automaticamente al proprietario del piano terra un bene che, invece, può essere comune in forza della sua destinazione e del suo collegamento con il vano scale. La proprietà esclusiva del piano terra non assorbe, di per sé, anche la titolarità del vano sottoscala.
La Corte ha inoltre distinto l’ipotesi in esame dai precedenti richiamati dalla Corte d’appello. Quei precedenti riguardavano casi nei quali un condomino risultava proprietario esclusivo della rampa di scale di accesso al proprio appartamento. In tale diversa situazione, l’area sottostante la scala non costituiva necessariamente un’entità unica e inseparabile con la rampa, poiché poteva conservare una propria autonomia materiale.
Nel caso deciso dall’ordinanza, però, il problema non era l’incorporazione del sottoscala in una scala di proprietà esclusiva, ma l’operatività della presunzione di comunione rispetto a un vano sottoscala collegato a una scala comune. La Corte d’appello aveva quindi applicato in modo non corretto i principi giurisprudenziali richiamati.
Il valore probatorio dell’atto pubblico
La ricorrente aveva anche dedotto la violazione degli artt. 116 c.p.c. e 2700 c.c., sostenendo che gli atti notarili prodotti avrebbero dovuto fare piena prova della comproprietà del sottoscala fino a querela di falso.
La Cassazione ha rigettato questo motivo. Ha ricordato che l’efficacia probatoria privilegiata dell’atto pubblico riguarda soltanto gli elementi estrinseci dell’atto, quali la provenienza dal pubblico ufficiale, le dichiarazioni rese davanti a lui, il luogo e il momento della redazione. Non si estende, invece, alla veridicità intrinseca del contenuto delle dichiarazioni negoziali, che può essere contestata con gli ordinari mezzi di prova, senza necessità di querela di falso.
Il rigetto di tale motivo non ha però inciso sull’accoglimento del ricorso, poiché la questione decisiva non era la forza probatoria dell’atto pubblico invocato dalla ricorrente, ma l’erronea applicazione della presunzione di condominialità prevista dall’art. 1117 c.c.
Esito della decisione e conclusioni
La Cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale. Il vano sottoscala rientra, in assenza di titolo contrario, tra le parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., quando sia collegato al vano scale o risulti destinato, per natura o funzione, all’uso comune. La presunzione di condominialità può essere superata solo da un titolo contrario inequivoco, riferibile alla formazione del condominio, non essendo sufficiente il mero acquisto dell’unità immobiliare posta al piano terra.
