La Cassazione, con la sentenza n. 11585/2026 (puoi leggerla cliccando qui), ha chiarito i rapporti tra responsabilità da custodia e criterio di ripartizione ex art. 1126 c.c., ribadendo che, in caso di danni da infiltrazioni provenienti da terrazzi o lastrici solari, il danneggiato può ottenere l’intero risarcimento da ciascuno dei corresponsabili, senza che rilevino, nei suoi confronti, le quote interne di ripartizione. Per approfondimenti in materia, consigliamo il volume “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio
E se vi dicessero che sulle assemblee di condominio abbiamo sempre sbagliato tutto?
Dimenticate le grida nei corridoi, le riunioni che finiscono a notte fonda e il mito dei “500 millesimi” come soglia insuperabile per ogni chiodo piantato nel muro.
Questo non è il solito manuale polveroso. Qui l’Autore — avvocato per professione e cultore della materia per passione — apre la sua valigetta ad amministratori coraggiosi e condòmini stanchi di discutere sul nulla: soluzioni scovate tra le pieghe della norma e della giurisprudenza, già collaudate con successo sul campo.
Molte cose erano sotto agli occhi: per iniziare, chi è davvero il “condòmino”? Le unità immobiliari o il signor Rossi che possiede otto appartamenti? Cosa sono davvero i millesimi e perché lo “0” in tabella può salvarvi il portafoglio? Come approvare i lavori di manutenzione con la maggioranza di un solo terzo dei millesimi?
A questi e molti altri dubbi che da anni tolgono il sonno ad amministratori e proprietari, Luca Santarelli risponde con il suo stile inconfondibile e tanti, tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dalla propria esperienza professionale e personale.
Avvertenza dell’Autore:
nessuna intelligenza artificiale è stata utilizzata per scrivere questo libro. Solo tanto studio, qualche scintilla e i consigli silenziosi di un cane molto paziente.
Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano La Nazione del gruppo QN, per il settimanale Toscana Oggi e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
Leggi descrizione
Luca Santarelli, 2026, Maggioli Editore
21.00 €
19.95 €
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Il caso: infiltrazioni e concorso di responsabilità
La vicenda prendeva avvio da un’azione risarcitoria promossa dal proprietario di un appartamento che lamentava danni da infiltrazioni d’acqua provenienti dall’unità sovrastante. Gli eventi si verificavano in occasione di piogge intense e venivano ricondotti all’ostruzione del bocchettone di scarico del terrazzo, nonché a difetti costruttivi e manutentivi del sistema di deflusso delle acque.
L’attore conveniva in giudizio il condominio, il proprietario e il conduttore dell’immobile sovrastante, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni. Il tribunale accoglieva la domanda limitatamente al condominio, mentre la corte d’appello, in riforma della decisione di primo grado, accertava il concorso di responsabilità tra tutti i soggetti coinvolti e li condannava in solido al risarcimento.
Il conduttore dell’immobile sovrastante proponeva ricorso per cassazione, articolato in più motivi, denunciando, tra l’altro, la violazione del principio del contraddittorio, l’erronea valutazione delle prove e l’errata applicazione dell’art. 1126 c.c.
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La tutela del contraddittorio e il requisito del pregiudizio effettivo
La Corte ha esaminato la censura relativa alla violazione del contraddittorio, fondata sulla circostanza che la decisione d’appello fosse stata deliberata prima della scadenza dei termini per il deposito delle memorie difensive.
Pur rilevando che la deliberazione era effettivamente intervenuta prima della scadenza del termine, la Cassazione ha escluso la nullità della sentenza, valorizzando l’assenza di un concreto pregiudizio per il diritto di difesa. In particolare, la parte che si doleva della violazione non aveva depositato alcuna memoria nel termine utile, sicché non poteva lamentare la mancata considerazione di difese che non erano state neppure svolte.
Accertamento del nesso causale e limiti del sindacato di legittimità
Con riferimento alla doglianza sul travisamento delle risultanze peritali, la Corte ha ribadito i limiti del giudizio di cassazione in materia di valutazione delle prove.
Il ricorrente contestava la ricostruzione fattuale operata dal giudice di merito, sostenendo che l’ostruzione del bocchettone non fosse stata adeguatamente provata. La Cassazione ha ritenuto inammissibile tale censura, osservando che il giudice d’appello aveva esaminato complessivamente le risultanze tecniche, individuando nell’ostruzione dello scarico una concausa del danno insieme ai difetti strutturali.
Ne deriva che la critica si risolveva in una richiesta di rivalutazione del merito, estranea al perimetro del giudizio di legittimità.
Responsabilità da infiltrazioni e solidarietà tra più soggetti
Il passaggio centrale della decisione riguarda il rapporto tra l’art. 1126 c.c. e la disciplina della responsabilità extracontrattuale.
La Corte ha richiamato l’orientamento delle Sezioni Unite, secondo cui i danni da infiltrazioni devono essere ricondotti all’ambito della responsabilità civile, con conseguente applicazione dell’art. 2051 c.c. e, in presenza di più responsabili, dell’art. 2055 c.c.
Ne consegue che il titolare del diritto di uso esclusivo del terrazzo e il condominio rispondono entrambi in via concorrente, in ragione del rispettivo obbligo di custodia e manutenzione.
L’irrilevanza delle quote ex art. 1126 c.c. nei confronti del danneggiato
La ripartizione delle spese prevista dall’art. 1126 c.c., poi, non incide sul diritto del danneggiato ad ottenere l’integrale risarcimento.
La Cassazione ha chiarito che il criterio del terzo a carico dell’usuario esclusivo e dei due terzi a carico del condominio opera esclusivamente nei rapporti interni tra i corresponsabili. Nei confronti del danneggiato, invece, trova applicazione il principio di solidarietà, che consente di richiedere l’intero a ciascuno dei soggetti responsabili.
Esito della decisione e principio ricavabile
La Cassazione ha quindi rigettato il ricorso, confermando la condanna solidale di condominio, proprietario e conduttore al risarcimento dei danni da infiltrazioni.
Può ricavarsi il seguente principio di diritto:
“In caso di danni da infiltrazioni provenienti da terrazze o lastrici solari, qualora il danno sia riconducibile a più soggetti, quali il titolare dell’uso esclusivo e il condominio, trova applicazione il regime di responsabilità solidale ex art. 2055 c.c., con la conseguenza che il danneggiato può richiedere l’intero risarcimento a ciascun corresponsabile, restando il criterio di ripartizione di cui all’art. 1126 c.c. confinato ai soli rapporti interni tra gli stessi”.
