La Seconda Sezione Civile della Cassazione, con l’ordinanza n. 17287/2025 (clicca qui per consultare il testo integrale della decisione), ha esaminato i presupposti per l’usucapione di una servitù di passaggio esercitata su fondo altrui, concentrandosi sui requisiti che rendono effettivo il possesso necessario a far maturare il diritto, con specifico riferimento ai casi in cui il transito sul fondo servente avvenga in modalità e tempi limitati.
Il caso
L’azione del condominio e la prima fase del giudizio
Un condominio ha citato in giudizio il proprietario di un’area cortilizia confinante, chiedendo il riconoscimento di una servitù di passaggio pedonale in favore della propria corte e a carico del fondo adiacente. Per un approfondimento su questi temi, ti segnaliamo il volume “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon.
Guida pratica al condominio dalla A alla Z
In questa guida sono raccolte dalla A alla Z le questioni più ricorrenti che si verificano nella vita condominiale, con oltre 230 quesiti e soluzioni in cui il lettore e la lettrice potranno facilmente ritrovare un loro problema di vita vissuta e la relativa risoluzione più efficace.
Accanto ai consigli giuridici, attraverso l’esperienza come avvocato e giornalista degli Autori sono raccolte idee e suggestioni emerse negli anni, esempi di cronaca, curiosità e domande. Il tutto accompagnato da una chiara indicazione delle norme di riferimento e, quando utile, della sentenza che possa avere più rilievo. L’intento degli Autori è che tutte queste informazioni, tasselli di vita vissuta, possano essere una guida e un’ispirazione a chi, nella quotidianità, deve affrontare le complessità della convivenza condominiale.
Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico.
Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano La Nazione del gruppo QN, per il settimanale Toscana Oggi e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
Lisa Ciardi
Giornalista professionista, lavora attualmente per il quotidiano La Nazione. Cofondatrice dell’agenzia giornalistica “Etaoin media & comunicazione”, è autrice e curatrice di saggi, ricerche storiche e di una raccolta di fiabe. È cofondatrice e direttrice responsabile della rivista Edera, un progetto giovanile che abbina il lavoro giornalistico all’organizzazione di iniziative di carattere sociale e culturale. È opinionista su Firenze Tv, Toscana Tv e Lady Radio.
Leggi descrizione
Luca Santarelli, Lisa Ciardi, 2025, Maggioli Editore
34.00 €
32.30 €
Guida pratica al condominio dalla A alla Z
In questa guida sono raccolte dalla A alla Z le questioni più ricorrenti che si verificano nella vita condominiale, con oltre 230 quesiti e soluzioni in cui il lettore e la lettrice potranno facilmente ritrovare un loro problema di vita vissuta e la relativa risoluzione più efficace.
Accanto ai consigli giuridici, attraverso l’esperienza come avvocato e giornalista degli Autori sono raccolte idee e suggestioni emerse negli anni, esempi di cronaca, curiosità e domande. Il tutto accompagnato da una chiara indicazione delle norme di riferimento e, quando utile, della sentenza che possa avere più rilievo. L’intento degli Autori è che tutte queste informazioni, tasselli di vita vissuta, possano essere una guida e un’ispirazione a chi, nella quotidianità, deve affrontare le complessità della convivenza condominiale.
Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico.
Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano La Nazione del gruppo QN, per il settimanale Toscana Oggi e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
Lisa Ciardi
Giornalista professionista, lavora attualmente per il quotidiano La Nazione. Cofondatrice dell’agenzia giornalistica “Etaoin media & comunicazione”, è autrice e curatrice di saggi, ricerche storiche e di una raccolta di fiabe. È cofondatrice e direttrice responsabile della rivista Edera, un progetto giovanile che abbina il lavoro giornalistico all’organizzazione di iniziative di carattere sociale e culturale. È opinionista su Firenze Tv, Toscana Tv e Lady Radio.
Ha sostenuto che il diritto risultava dalla nota di trascrizione del 1° agosto 1962, relativa a un atto di compravendita del 1911 (poi andato distrutto durante la seconda guerra mondiale), riguardante il terreno su cui era sorto il condominio. Secondo l’attore, i condomini avevano esercitato il passaggio in modo pacifico, ininterrotto e incontestato per decenni, attraverso un varco aperto nel muro divisorio, fino a quando il convenuto non lo aveva sbarrato installando un cancello.
Il proprietario ha negato l’esistenza della servitù. Ha affermato che l’apertura era sempre rimasta chiusa da un portoncino, poi sostituito da varie attività commerciali conduttrici con un cancello di cui i condomini non avevano mai avuto le chiavi. Ha inoltre eccepito la prescrizione per non uso, osservando che il condominio disponeva comunque di un accesso diretto alla pubblica via.
Il Tribunale ha accolto la domanda, riconoscendo la servitù sulla base della trascrizione del 1962. La Corte d’Appello ha confermato la decisione, valorizzando anche le prove testimoniali. Investita della questione, la Corte di Cassazione ha cassato con rinvio la sentenza, rilevando che la nota di trascrizione non aveva valore costitutivo, in quanto riferita solo al fondo dominante. Ha inoltre giudicato insufficiente la motivazione in merito al significato del riferimento all’uso attuale dell’area.
Il giudizio di rinvio e la decisione impugnata
Nel giudizio di rinvio, il condominio ha insistito sulla domanda di usucapione. La Corte d’Appello ha accolto parzialmente la richiesta, dichiarando l’acquisto per usucapione della servitù, ma solo per la fascia oraria dalle 8.00 alle 20.00. Ha ritenuto provato l’uso del passaggio da parte dei condomini durante l’orario di apertura degli esercizi commerciali affacciati sull’area cortilizia, nonostante l’assenza del possesso delle chiavi del cancello, che veniva chiuso la notte. L’erede del proprietario del fondo, nel frattempo deceduto, ha proposto ricorso per Cassazione contro tale decisione.
Domanda nuova in appello: usucapione e diritti autodeterminati
L’erede, con il primo motivo di ricorso, lamentava la violazione degli artt. 112 c.p.c. e 345 c.p.c., sostenendo che e il giudice di rinvio avrebbe dovuto dichiarare l’inammissibilità della domanda di accertamento della maturata usucapione della servitù di passaggio pedonale, in quanto non formulata nell’atto introduttivo del giudizio, ma articolata per la prima volta soltanto in sede di gravame, in via meramente subordinata rispetto alla domanda principale di accertamento della servitù.
La Corte di Cassazione ha respinto tale censura evidenziando, in primo luogo, che già in primo grado il Condominio aveva allegato l’esercizio anche recente del passaggio per contrastare l’avversa eccezione di prescrizione della servitù di passaggio pedonale e che, in secondo luogo, nel costituirsi nel giudizio di appello aveva espressamente richiesto, sia pure in via subordinata, di accertare l’acquisizione del diritto di servitù di passaggio pedonale in questione, non per titolo convenzionale, ma per usucapione.
Ebbene, in tema di limiti alla proposizione di domande nuove in appello, non viola il divieto di ius novorum la deduzione dell’acquisto per usucapione, ordinaria o abbreviata, della proprietà, o di un altro diritto reale su cosa altrui, qualora già in primo grado la parte abbia invocato lo stesso diritto ad altro titolo. La proprietà e gli altri diritti reali di godimento, infatti, appartengono alla categoria dei c.d. “diritti autodeterminati” che si identificano in base alla sola indicazione del loro contenuto e non per il titolo che ne costituisce la fonte, la cui eventuale deduzione non assolve ad una funzione di specificazione della domanda o dell’eccezione, ma è necessaria ai soli fini della prova.
Onere della prova e limiti al sindacato di legittimità
Con il secondo motivo di ricorso, la parte ricorrente ha denunciato la violazione dell’art. 2697 c.c. e l’omessa valutazione di un fatto decisivo, contestando la ritenuta prova dell’usucapione della servitù di passaggio, seppur limitata all’orario diurno. La Corte ha tuttavia rigettato la censura, chiarendo che la violazione dell’onere della prova può rilevare in Cassazione solo se il giudice di merito ha attribuito l’onus probandi alla parte sbagliata, non già quando il ricorso si limita a censurare la valutazione del contenuto delle prove. La ricostruzione dei fatti resta infatti prerogativa del giudice di merito, che la esercita nel quadro del suo libero convincimento.
Usucapione e limiti temporali: il requisito della continuità nel possesso
Di particolare rilievo è il terzo motivo di ricorso con cui la ricorrente lamentava la violazione e falsa applicazione dell’art. 1158 c.c. Secondo la ricorrente, la Corte d’Appello aveva erroneamente riconosciuto l’acquisto del diritto di passaggio pedonale sulla corte condominiale, nonostante il passaggio fosse avvenuto in modo limitato, solo nelle fasce orarie di apertura delle attività commerciali (dalle 8.00 alle 20.00), in aperta violazione della disciplina codicistica in tema di acquisizione per usucapione dei diritti reali di servitù, che presuppone che il possesso sia continuo, ininterrotto, pacifico, pubblico e non equivoco.
Per converso, in virtù della sussistenza di un contrasto tra le testimonianze acquisite, dell’accertamento dell’esercizio del passaggio soltanto ad opera di alcuni condomini, in via occasionale e in corrispondenza delle fasce orarie di apertura delle attività commerciali e comunque senza disponibilità delle chiavi del cancello di accesso alla corte, il Giudice di rinvio avrebbe dovuto escludere l’intervenuta usucapione del diritto di passaggio pedonale sulla corte.
Potrebbero interessarti anche:
-
Usucapione e mantenimento dell’ipoteca: tra tutela del credito e certezza giuridica
-
Usucapione e risarcimento per occupazione illegittima di immobili
Il possesso idoneo all’usucapione di servitù di passaggio
La necessaria autonomia dell’uso per l’usucapione
La Corte ha ritenuto fondata la censura. Richiamando la propria giurisprudenza, ha ribadito che ai fini dell’usucapione, il passaggio, come atto d’esercizio di una servitù attiva, deve potere avvenire in qualsiasi momento, indipendentemente dalla collaborazione prestata dal titolare del fondo servente, con la conseguenza che deve considerarsi solo occasionale e non idoneo a configurare l’esercizio di una servitù attiva, il passaggio che venga esercitato in modo limitato e attraverso la collaborazione di soggetti terzi.
L’insufficienza dell’uso limitato e occasionale
Nel caso di specie, l’esercizio del passaggio pedonale solo in orario diurno, presupponeva la collaborazione dei titolari delle attività commerciali ubicate sul fondo servente, nell’apertura del cancello necessaria al passaggio dei loro clienti. Anche nelle servitù discontinue, caratterizzate dall’intermittenza, gli attraversamenti sporadici o saltuari del fondo altrui, non equivalgono al possesso della servitù, quando l’intermittenza o periodicità degli attraversamenti non sia collegata a ricorrenti esigenze del fondo dominante, ma del fondo servente.
Per integrare un possesso idoneo all’usucapione di una servitù è necessario che l’uso del passaggio sia esercitato in modo continuo, pacifico, pubblico, non interrotto, non equivoco, che sia accompagnato dall’animus corrispondente al diritto reale che si intende acquisire (nella specie il diritto reale di servitù di passaggio pedonale su cosa altrui), e che si protragga per il tempo previsto dalla legge.
Continuità e animus possidendi: presupposti imprescindibili
Il requisito della continuità, necessario per la configurabilità del possesso “ad usucapionem” (art. 1158 c.c.), si fonda sulla necessità che il possessore esplichi costantemente il potere di fatto corrispondente al diritto reale posseduto e lo manifesti con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità ed alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche esternamente, l’esercizio di un autonomo diritto.
Secondo la Corte, un possesso intermittente, che si manifesta solo in fasce orarie definite e su iniziativa di soggetti terzi, non può configurare l’animus possidendi necessario per l’acquisto del diritto di servitù. La discontinuità non era legata a esigenze funzionali del fondo dominante, ma all’organizzazione del fondo servente. Inoltre, l’utilizzo da parte di alcuni condomini, in modo occasionale e senza autonoma disponibilità del varco, rafforzava la conclusione circa l’assenza di un possesso utile ad usucapionem.
La decisione della Corte: conclusioni
La Suprema Corte ha, quindi, accolto il terzo motivo di ricorso: la sentenza impugnata è stata cassata, con rinvio per un nuovo esame della questione, assorbendo il motivo residuo relativo alla regolazione delle spese.
Perché il possesso sia idoneo all’usucapione di una servitù di passaggio su fondo altrui, è necessario dimostrare un uso del transito libero, continuo e autonomo, esercitato senza restrizioni di tempo, per l’intero periodo richiesto dalla legge. Qualora emerga che il passaggio è stato limitato a determinate fasce orarie, tale circostanza è sufficiente a escludere l’animus possidendi richiesto per l’acquisto del diritto reale.
