La Cassazione, Sezione Tributaria, con ordinanza n. 25944/2026, chiarisce quali elementi devono necessariamente risultare dalla comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria prevista dall’art. 77, comma 2-bis, del d.P.R. n. 602/1973 (clicca qui per scaricare il PDF integrale della decisione). Il nuovo “Formulario commentato dell’esecuzione forzata”, a cura di dell’avvocato Gabriele Voltaggio, e acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon, raccoglie le formule di tutti gli atti presenti nel procedimento di espropriazione.
Formulario commentato dell'esecuzione forzata
Il testo, aggiornato alla Riforma Cartabia, al successivo decreto correttivo e alle specifiche tecniche PCT, raccoglie le formule di tutti gli atti presenti nel procedimento di espropriazione, completi di norma di legge, commento, indicazione dei termini o scadenze, delle preclusioni e delle massime giurisprudenziali.
Il Volume si configura come uno strumento completo, pratico e operativo di grande utilità per chi opera quotidianamente nell’ambito dell’esecuzione forzata: avvocati, magistrati, professionisti delegati e operatori del credito. L’opera fornisce per ogni argomento procedurale lo schema della formula, disponibile anche online in formato editabile e stampabile.
Gabriele Voltaggio
Avvocato del Foro di Roma, si occupa di diritto bancario, crediti ed esecuzione forzata. Professionista delegato e custode giudiziario presso il Tribunale di Roma, è autore di contributi e formulari in materia esecutiva. Fondatore e curatore di Giuricivile.it.
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Gabriele Voltaggio, 2025, Maggioli Editore
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Il caso: preavviso per oltre 43mila euro
La vicenda nasce dall’impugnazione di una comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria emessa da Equitalia Nord per 43.027,29 euro, sulla base di sette cartelle di pagamento relative a Irpef per gli anni dal 2004 al 2007.
Il contribuente aveva contestato, tra l’altro:
- la regolarità delle notifiche delle cartelle;
- la motivazione del preavviso;
- la mancata indicazione di alcuni dati relativi agli immobili;
- l’assenza di un previo atto di intimazione;
- la violazione del contraddittorio endoprocedimentale.
Dopo il rigetto in sede di merito, la controversia è arrivata in Cassazione.
L’ipoteca non è espropriazione forzata
Uno dei chiarimenti preliminari riguarda la natura dell’iscrizione ipotecaria.
La Cassazione ribadisce che l’iscrizione ipotecaria ex art. 77 d.P.R. n. 602/1973 non costituisce un atto di espropriazione forzata.
Di conseguenza, non è necessario che sia preceduta dall’intimazione di pagamento prevista dall’art. 50, comma 2, del medesimo decreto. 25944
Il principio vale a maggior ragione per la comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria, che precede la costituzione vera e propria della garanzia.
Cosa deve contenere il preavviso di ipoteca
La Corte affronta poi una serie di contestazioni relative al contenuto dell’atto.
Secondo il contribuente, il preavviso avrebbe dovuto contenere, tra le altre cose:
- estremi catastali dell’immobile;
- valore del bene;
- rendita catastale;
- indicazione dettagliata degli atti presupposti;
- termine per l’opposizione;
- giudice competente;
- responsabile del procedimento.
La Cassazione ridimensiona però notevolmente questo elenco.
Non serve indicare la rendita catastale
La Corte chiarisce anzitutto che non è necessario indicare la rendita catastale degli immobili nel preavviso di iscrizione ipotecaria.
In assenza di una norma che imponga tale informazione, la mancata indicazione non determina l’invalidità dell’atto.
Non serve nemmeno il valore dell’immobile
Analogo discorso vale per il valore del bene.
La comunicazione preventiva non deve riportare il valore dell’immobile sul quale potrà essere iscritta l’ipoteca.
Secondo la Corte, nessuna disposizione normativa richiede tale dato e, ai fini del controllo sulla legittimità dell’iscrizione, è sufficiente conoscere il credito per il quale l’agente della riscossione procede.
Il preavviso può non indicare neppure l’immobile
Il passaggio forse più rilevante riguarda l’individuazione del bene.
L’art. 77, comma 2-bis, attribuisce alla comunicazione preventiva una funzione informativo-sollecitatoria.
Per questo motivo, secondo la Cassazione, il preavviso deve contenere l’indicazione del credito tributario, ma non è necessario che individui già l’immobile sul quale sarà iscritta l’ipoteca.
L’individuazione del cespite diventa necessaria soltanto al momento della successiva costituzione del diritto reale di garanzia, attraverso l’esecuzione della pubblicità immobiliare.
Motivazione per relationem: basta il richiamo alle cartelle
La Cassazione conferma poi che il preavviso di iscrizione ipotecaria può essere motivato per relationem, cioè attraverso il rinvio alle cartelle di pagamento che ne costituiscono il presupposto.
Se le cartelle sono state già notificate al contribuente, si tratta infatti di atti da lui conosciuti o comunque conoscibili.
Non è dunque necessario allegarle materialmente al preavviso.
Nel caso concreto, la CTR aveva accertato che la comunicazione indicava puntualmente le cartelle presupposte, consentendo al contribuente di ricostruire la natura e l’ammontare delle somme richieste.
Cartella non impugnata: il credito diventa irretrattabile
L’ordinanza contiene anche un richiamo importante sul piano processuale.
Quando le cartelle siano state regolarmente notificate e non siano state impugnate nei termini, il contribuente decade dalla possibilità di contestarne successivamente i vizi.
La Cassazione ricorda che l’omessa impugnazione della cartella produce l’effetto sostanziale della irretrattabilità del credito fiscale.
Questo significa che il preavviso di ipoteca non può diventare lo strumento per riaprire questioni relative a cartelle ormai definitive.
Il contraddittorio è garantito dal preavviso stesso
Il contribuente aveva inoltre lamentato la violazione del contraddittorio endoprocedimentale.
Anche questa censura viene respinta.
La Corte chiarisce che il contraddittorio è garantito proprio dalla notifica della comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria, che informa il debitore dell’intenzione dell’amministrazione e gli concede un termine di 30 giorni per esercitare il diritto di difesa.
La funzione del preavviso è quindi proprio quella di assicurare al contribuente un momento di interlocuzione prima che venga iscritta l’ipoteca.
Attenzione al ricorso per Cassazione: va censurata la sentenza, non l’atto
L’ordinanza offre anche un promemoria importante sul piano processuale.
La Cassazione dichiara inammissibili diverse doglianze perché il ricorrente aveva contestato direttamente i vizi della comunicazione preventiva e delle cartelle, senza confrontarsi con le specifiche ragioni poste a fondamento della sentenza della CTR.
Nel giudizio di legittimità, invece, il ricorso deve rivolgersi contro la sentenza impugnata, non direttamente contro l’atto amministrativo originario.
La mancata censura delle rationes decidendi può trasformare la doglianza in un vero e proprio “non motivo”, con conseguente inammissibilità.
Disconoscimento delle copie: non basta una formula generica
Altro passaggio utile per la pratica riguarda il disconoscimento delle copie documentali.
Se l’agente della riscossione produce copia della relata di notifica o dell’avviso di ricevimento, il contribuente che voglia contestarne la conformità all’originale deve indicare specificamente le ragioni della difformità.
Un disconoscimento generico non è sufficiente.
Cosa deve controllare l’avvocato
Dall’ordinanza emerge quanto segue.
Quando si valuta la legittimità di un preavviso di ipoteca, occorre verificare soprattutto:
- se le cartelle presupposte siano state correttamente notificate;
- se siano state tempestivamente impugnate;
- se il preavviso identifichi il credito tributario;
- se richiami gli atti presupposti in modo da renderli identificabili;
- se al contribuente sia stato assicurato il termine di 30 giorni per interloquire.
Non costituiscono invece, secondo la Cassazione, elementi necessariamente richiesti nel preavviso:
- rendita catastale;
- valore dell’immobile;
- indicazione del singolo cespite da ipotecare.
Il principio da ricordare
L’ordinanza n. 25944/2026 conferma un’impostazione particolarmente favorevole alla validità formale del preavviso.
La comunicazione preventiva ex art. 77, comma 2-bis, d.P.R. n. 602/1973 è sufficientemente motivata quando richiama le cartelle di pagamento già note al contribuente e indica il credito per cui si procede.
Non occorre invece riportare il valore o la rendita catastale dell’immobile né individuare anticipatamente il cespite sul quale sarà eventualmente iscritta l’ipoteca.
Nel caso esaminato, il ricorso è stato integralmente rigettato e il ricorrente è stato condannato alle spese del giudizio di legittimità.
