Il lastrico solare svolge la funzione di copertura dell’edificio per quei condomini che vi sono sotto, ma soltanto nella parte compresa tra i muri perimetrali.
Di conseguenza, il criterio di ripartizione delle spese previsto dall’art. 1126 c.c., va escluso per la parte aggettante del lastrico, che avrebbe invece la funzione di cornicione o di balcone.
In tema di regolamento di condominio c.d. contrattuale, la clausola secondo cui i condomini devono contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni va interpretata verificando quali voci di spesa ricomprende e alla luce del canone finale dell’equo contemperamento.
Tale criterio trova applicazione in tutti i casi di incertezza letterale della disposizione in modo tale da evitare che i proprietari esclusivi dei terrazzi contribuiscano nella misura di 1/4 alle riparazioni o costruzioni dei lastrici, anziché nella misura di 1/3 come stabilito dall’art. 1126 c.c.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 4183 del 16 febbraio 2017.
Il caso in esame
Un appartamento sito all’ultimo piano di un condominio di Roma era costruito a forma di T e con lastrico solare aggettante.
Il regolamento contrattuale condominiale agli artt. 3 e 6 riguardante le cose comuni stabiliva che le spese per le cose comuni o di uso comune erano assoggettate al criterio di ripartizione secondo i millesimi di proprietà.
Il proprietario dell’appartamento sottostante subiva ingenti danni a causa di infiltrazioni.
Il Condominio deliberava in assemblea sulla ripartizione delle spese relative alla impermeabilizzazione ed sul rifacimento della pavimentazione della terrazza a livello di uso esclusivo di un condomino, nonché sulla somma necessaria per il risarcimento del danno subito dal condomino proprietario dell’appartamento sottostante a causa delle infiltrazioni.
Il proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano impugnava tuttavia le delibere sopra indicate citando in giudizio il Condominio.
Il Tribunale di Roma accoglieva la domanda attorea e per l’effetto disponeva l’annullamento delle delibere impugnate.
In seguito, la Corte di Appello di Roma accoglieva però il gravame del Condominio statuendo che nel caso di specie trovava applicazione l’art. 1126 c.c., poiché poneva a carico dei condomini che si trovavano nella colonna immediatamente sottostante il lastrico solare, i costi dell’impermeabilizzazione e del rifacimento della pavimentazione della terrazza, in quanto erano gli unici a godere della sua funzione di copertura.
Il proprietario del lastrico solare ricorreva pertanto in Cassazione per i seguenti tre motivi: il primo, carenza di procura speciale del Condominio; il secondo, difetto di legittimazione dell’amministratore del Condominio a proporre appello; terzo, ed ultimo motivo, l’esistenza degli artt. 3 e 6 Tabella A del regolamento condominiale che derogavano alla disciplina codicistica di cui all’art. 1126 c.c..
Il revirement delle Sezioni Unite sul risarcimento danni a causa di infiltrazioni
Il tema del risarcimento danni da infiltrazione ha registrato negli ultimi anni di un importante revirement, avvenuto con sentenza n. 9449/2016 della Corte di Cassazione a Sezioni Unite.
La giurisprudenza del 1997 con sentenza n. 3672 della Corte di Cassazione a Sezioni Unite, aveva posto dei paletti in tema di risarcimento danno da infiltrazione a tal riguardo, affermando in via principale che tale danno rientrasse nell’alveo della responsabilità contrattuale.
La Corte riteneva per l’appunto che le obbligazioni di conservazione del lastrico solare fossero disciplinate dagli articoli 1123, primo comma c.c. ed 1126 c.c., che ripartiscono le spese per la conservazione, per le riparazioni e per le ricostruzioni.
Gli articoli 1123 e 1126 del c.c. costituiscono fonti di obbligazioni propter rem, poste dalla legge a carico ed in favore dei condomini dell’edificio.
È opportuno distinguere anche il caso in cui lastrico solare volga una funzione di copertura di edificio oppure sia di utilizzo esclusivo di alcuni condomini.
Nel primo caso tutti i partecipanti del condominio sono tenuti, in conformità con quanto disposto dall’art. 1123 c.c., alle spese per la conservazione ai sensi dell’art. 1123 c.c.
Mentre nel caso in cui il lastrico offra ulteriori utilità a vantaggio del titolare della proprietà superficiaria, oltre a svolgere da copertura dell’edificio, e spese per la riparazione e la ricostruzione sono imputate ai condomini con riferimento all’art. 1126 c.c..
La sentenza 3672 del 1997 ebbe il merito di dare delucidazioni in merito alla natura e alla ripartizione tra condomini del risarcimento danno causato da infiltrazioni, ma i paletti indicati dalla predetta sentenza non durarono troppo a lungo.
Ebbene, la Corte di Cassazione ancora a Sezioni Unite si pronunciò sul tema con la sentenza n. 9449/2016 affermando che tale danno rientrasse nel campo della responsabilità aquiliana con la conseguenza che i condomini fossero titolari di un obbligo di custodia, ai sensi dell’art. 2051 c.c. anziché di obbligazioni propter rem.
Non fu mutata invece la ripartizione delle spese, identificata sempre nelle proporzioni indicate dall’art. 1126 c.c..
Lastrico solare aggettante e ripartizione delle spese tra i condomini dei danni da infiltrazioni
Nel caso in esame, la Corte di Cassazione ha riformato la sentenza della Corte di Appello di Roma, che aveva accolto l’appello del Condominio, rinviando di nuovo a diversa Sezione della Corte di Appello di Roma.
Il rinvio di cui sopra è condizionato però al seguente principio di diritto secondo il quale ”in presenza di una clausola che ripartisce le spese per le cose comuni tra tutti condomini occorre accertarsi che tale clausola non comporti che i proprietari esclusivi dei terrazzi partecipino al riparto nella misura di 1/4 anziché 1/3 come stabilito dall’art. 1126 c.c.”.
È opportuno ora analizzare la ratio che ha portato i giudici di legittimità ad elaborare questo principio di diritto.
Gli artt. 3 e 6, tabella A del regolamento di condominio che derogavano alla disciplina codicistica di cui all’art. 1126 c.c. statuivano che le spese per le cose comuni o di uso comune fossero ripartite tra tutti i condomini secondo il criterio di ripartizione basato sui millesimi di proprietà.
L’intervento in questo caso della Corte di Cassazione si rileva di gran pregio, in quanto rimedia ad una fondamentale svista della corte distrettuale.
Come rilevato dalla Corte di legittimità, l’art. 1126 c.c. non considera infatti che la funzione di copertura del terrazzo spetta soltanto alla parte compresa entro i muri perimetrali, non anche alla parte aggettante che avrebbe la funzione di cornicione o di balcone.
Quest’ultima delucidazione si inserisce nel tormentato dibattito della funzione dei lastrici solari aggettanti che differiscono dagli altri lastrici solari.
Da ciò derivano due fondamentali conseguenze:
- il lastrico solare aggettante svolge la funzione di copertura dell’edificio soltanto per quei condomini che vi sono sotto nella parte compresa tra i muri perimetrali;
- in caso di ripartizione delle spese per la ristrutturazione e/o conservazione del lastrico, le proporzioni indicate dall’art. 1126 c.c. non dovranno riferirsi alla parte aggettante, perché in tale caso il lastrico ha funzione di cornicione/balcone.
La rappresentanza in giudizio del Condominio
In via preliminare la Corte di Cassazione ha inoltre rigettato l’eccezione riguardante la carenza di legittimazione attiva nel secondo grado di giudizio dell’amministratore del Condominio, in quanto non autorizzato al gravame della sentenza del Tribunale dall’assemblea dei condomini.
A tal riguardo si evince l’adesione della Corte di Cassazione al principio maggioritario, oramai, in giurisprudenza secondo il quale l’amministratore può agire e resistere in giudizio senza bisogno di alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea dei condomini.
L’amministratore del condominio è un mandatario[1] dei condomini ma, ai sensi dell’art. 1131 c.c., ha anche la rappresentanza processuale del condominio.
Costui nei limiti delle proprie attribuzioni è, infatti, legittimato ad agire contro gli stessi condomini e contro i terzi.
Questa certezza non si riscontra invece nell’ipotesi in cui l’amministratore debba rappresentare in giudizio il condominio al di fuori delle proprie competenze.
Sul punto si sono registrate varie posizioni in giurisprudenza.
Un primo orientamento maggioritario espresso dalla sentenza n. 8286/2005 della Corte di Cassazione, confermato nuovamente da Cass. 4183/2017, sostiene la legittimazione dell’amministratore del condominio ad agire in giudizio per l’esecuzione di una deliberazione assembleare o per resistere all’impugnazione della delibera stessa senza necessità di una specifica autorizzazione assembleare, trattandosi appunto di una controversia che rientra nelle sue normali attribuzioni.
Ne consegue che in tali casi egli neppure deve premunirsi di alcuna autorizzazione dell’assemblea per proporre le impugnazioni nel caso di soccombenza del condominio.
Altro orientamento minoritario[2] ritiene invece che l’amministratore del condominio può essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma deve darne notizia senza indugio all’assemblea della citazione del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell’art. 1131 c.c., commi secondo e terzo.
L’amministratore può altresì costituirsi in giudizio ed impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, ma in tale ipotesi deve ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione.
L’orientamento maggioritario è conforme alla ratio secondo la quale l’amministratore è munito di rappresentanza processuale ad agire e resistere senza necessità di alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea.
Se si ritenesse il contrario ci troveremmo infatti nell’ottica di un assurdo iperassemblearismo con la conseguenza che l’amministratore dovrebbe convocare ogni volta i condomini al fine di ottenere il nulla osta per agire o resistere al monitorio sul pagamento degli oneri condominiali oppure al giudizio per far osservare il regolamento et similia.
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[1] Ex multis Cass. 12304/1993
[2] Registrato con sent. 18331/2010 della Corte di Cassazione a Sezioni Unite.
