Il supercondominio, ente di gestione complessa, introdotto normativamente dall’art. 1117-bis c.c. e disciplinato per alcuni aspetti dall’art. 67 disp. att. c.c., solleva questioni interpretative di non poco conto, specie per quanto attiene all’impugnazione delle delibere. La sentenza della Corte di Cassazione n. 8254/2025 (trovi il testo integrale della sentenza qui) che qui ci occupa tratta il tema della legittimazione ad impugnare le delibere assunte dall’assemblea dei rappresentanti prevista dal comma 3 dell’art. 67 disp. att. c.c..
Consiglio: se sei un avvocato e ti occupi di diritto condominiale, il volume Guida pratica al condominio dalla A alla Z, edito da Maggioli Editore, è lo strumento ideale per avere un quadro chiaro e operativo della disciplina condominiale. Un testo indispensabile per gestire al meglio le problematiche condominiali e affrontare le questioni giuridiche con autorevolezza.
Guida pratica al condominio dalla A alla Z
In questa guida sono raccolte dalla A alla Z le questioni più ricorrenti che si verificano nella vita condominiale, con oltre 230 quesiti e soluzioni in cui il lettore e la lettrice potranno facilmente ritrovare un loro problema di vita vissuta e la relativa risoluzione più efficace.
Accanto ai consigli giuridici, attraverso l’esperienza come avvocato e giornalista degli Autori sono raccolte idee e suggestioni emerse negli anni, esempi di cronaca, curiosità e domande. Il tutto accompagnato da una chiara indicazione delle norme di riferimento e, quando utile, della sentenza che possa avere più rilievo. L’intento degli Autori è che tutte queste informazioni, tasselli di vita vissuta, possano essere una guida e un’ispirazione a chi, nella quotidianità, deve affrontare le complessità della convivenza condominiale.
Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico.
Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano La Nazione del gruppo QN, per il settimanale Toscana Oggi e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
Lisa Ciardi
Giornalista professionista, lavora attualmente per il quotidiano La Nazione. Cofondatrice dell’agenzia giornalistica “Etaoin media & comunicazione”, è autrice e curatrice di saggi, ricerche storiche e di una raccolta di fiabe. È cofondatrice e direttrice responsabile della rivista Edera, un progetto giovanile che abbina il lavoro giornalistico all’organizzazione di iniziative di carattere sociale e culturale. È opinionista su Firenze Tv, Toscana Tv e Lady Radio.
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Luca Santarelli, Lisa Ciardi, 2025, Maggioli Editore
34.00 €
32.30 €
Guida pratica al condominio dalla A alla Z
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Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico.
Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano La Nazione del gruppo QN, per il settimanale Toscana Oggi e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
Lisa Ciardi
Giornalista professionista, lavora attualmente per il quotidiano La Nazione. Cofondatrice dell’agenzia giornalistica “Etaoin media & comunicazione”, è autrice e curatrice di saggi, ricerche storiche e di una raccolta di fiabe. È cofondatrice e direttrice responsabile della rivista Edera, un progetto giovanile che abbina il lavoro giornalistico all’organizzazione di iniziative di carattere sociale e culturale. È opinionista su Firenze Tv, Toscana Tv e Lady Radio.
La fattispecie in esame e le decisioni di merito
La controversia trae origine dall’impugnazione di una deliberazione, da parte di un condomino, titolare di un immobile nell’ambito di un condominio facente parte di in un supercondominio, adottata dall’assemblea dei rappresentanti di quest’ultimo.
L’assembla del supercondominio aveva approvato il bilancio consuntivo a cui era seguita, da parte del singolo condomino, una contestazione di alcune voci di spesa, tra cui quelle per la gestione della spiaggia comune nonché altre ritenute di natura straordinaria.
Ebbene, sia il Giudice di Pace di Sanremo che il Tribunale di Imperia in sede di appello avevano rigettato la domanda del condomino, rilevando il suo difetto di legittimazione attiva. I giudici di merito, ai sensi dell’art. 67, comma 3, disp. att. c.c., in quanto solo l’amministratore è legittimato a partecipare all’assemblea e per l’effetto ad impugnarne le delibere.
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La rappresentanza ex art. 67 disp. att. c.c.
Il motivo principale del ricorso alla Suprema Corte riguarda l’interpretazione dell’art. 67, commi 3 e 4, disp. att. c.c., introdotto dalla L. n. 220/2012, con riferimento alla legittimazione processuale attiva del singolo condomino. Nello specifico, si tratta di accertare se il rappresentante designato dal singolo condominio racchiude in sé ogni potere anche per quanto riguarda le decisioni dell’assemblea del supercondominio, inclusa l’impugnazione, o se il singolo condomino ciò nondimeno mantenga un proprio autonomo diritto ad agire in giudizio.
La decisione della Corte di Cassazione
La Corte di Cassazione, nel confermare il rigetto del ricorso nel merito, opera una rilevante rettifica della motivazione della sentenza impugnata. La Suprema Corte osserva che l’interpretazione fornita dai giudici di merito, secondo cui solo il rappresentante sarebbe legittimato ad impugnare, è errata in diritto.
L’ argomentazione fornita dal giudice di legittimità chiarisce che la delega ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c. è da intendersi circoscritta ai precipui atti di gestione ordinaria e nomina dell’amministratore indicati dalla norma. Ne consegue che con essa non viene a concretizzarsi una privazione generale dei diritti del singolo condomino, tra cui la fondamentale tutela giurisdizionale dei propri interessi (art. 24 Cost.).
In un’ipotesi siffatta, il singolo condomino è legittimato ad impugnare la decisione assunta dall’assemblea dei rappresentanti, in ragione dell’applicazione analogica dei principi espressi ai sensi dell’art. 1137 c.c. ma a condizione che il rappresentante del suo condominio sia risultato assente, dissenziente o astenuto rispetto alla delibera contestata.
Al riguardo, la Corte specifica che ove il rappresentante abbia espresso voto favorevole, al singolo condomino è negato impugnare la delibera per vizi che attengono alla sua validità o al merito della decisione, in quanto il voto favorevole del rappresentante annovera l’intera compagine condominiale. Ne risulta che l’ipotetica difformità tra il voto espresso dal rappresentante e la volontà del condominio rappresentato (o l’assenza di un mandato specifico) attiene eminentemente alla sfera interna, che ricomprende il rapporto i tra condomini e il rappresentante, in ragione delle norme del mandato.
Nel caso in esame, la delibera era stata approvata all’unanimità dai rappresentanti, compreso il condominio cui apparteneva il ricorrente. Considerato quanto sopra, ancorché la motivazione dei giudici di merito fosse errata nel negare in astratto la legittimazione del singolo, il dispositivo di rigetto era conforme a diritto, alla luce del voto favorevole del rappresentante cui vietava l’impugnazione da parte del singolo condomino ricorrente.
Riguardo a questo specifico aspetto, la Corte ha osservato il seguente principio di diritto: “la decisione assunta dall’assemblea dei rappresentanti dei condomini di un supercondominio, ai sensi del terzo e del quarto comma dell’art. 67 delle disp. att. c.c., può essere impugnata da ogni condomino, se il rappresentante sia stato assente, dissenziente o astenuto, comportando tali norme l’obbligo della nomina del rappresentante per l’esercizio dei diritti amministrativi in materia di gestione ordinaria delle parti comuni e di nomina dell’amministratore, mediante manifestazione di voto della volontà unitaria formatasi nel rispettivo condominio, e non anche per l’esercizio della tutela processuale. Allorché, invece, il rappresentante di condominio abbia contribuito col suo voto favorevole all’approvazione della decisione assunta dall’assemblea dei rappresentanti, contravvenendo alla volontà della compagine rappresentata, la tutela dei rispettivi condomini, attenendo ad un vizio della delega o ad una carenza del potere di rappresentanza, trova attuazione secondo le regole generali sul mandato.”
Conclusioni
La sentenza n. 8254/2025 offre un interessante chiarimento sull’applicazione dell’art. 67 disp. att. c.c. in tema di supercondominio.
La Corte nel ravvisare la preminente esigenza di semplificazione normativa, garantita dalla figura del rappresentante, al contempo assicura la tutela dei diritti individuali dei singoli condomini e riconosce il diritto di questi ultimi ad impugnare le decisioni dell’assemblea dei rappresentanti, a seconda della condotta tenuta dal loro rappresentante in sede di votazione.
In particolare, si è evidenziato come il voto favorevole del rappresentante precluda l’impugnazione sul merito della delibera, confinando eventuali doglianze sulla condotta del rappresentante nello più stretto ambito del rapporto interno di mandato.
