Un infortunio sulle scale condominiali può trasformarsi in un risarcimento di migliaia di euro. Ma chi risponde se l’amministratore ha dimenticato di rinnovare l’assicurazione? La Corte d’Appello di Ancona, con la sentenza n. 1001/2025 (clicca qui per consultare il testo integrale della decisione), ha affrontato una complessa vicenda di responsabilità ex art. 2051 c.c., manleva e copertura assicurativa, evidenziando profili importanti sull’onere della prova, sulla diligenza dell’amministratore e sui limiti delle polizze con clausole claims made. Per un approfondimento su questi temi, ti segnaliamo il volume “Manuale di sopravvivenza in condominio”, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon.
Manuale di sopravvivenza in condominio
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?
Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.
Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.
Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
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Luca Santarelli, 2024, Maggioli Editore
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Il caso: la caduta sulle scale condominiali
Il fatto trae origine da una caduta accidentale verificatasi lungo le scale interne di un edificio condominiale, prive di corrimano e presidi antiscivolo. La persona danneggiata, uscita dallo studio di una logopedista ubicato all’interno del condominio, perdeva l’equilibrio e rovinava a terra.
Richiesto il risarcimento al condominio, la compagnia assicurativa incaricata negava l’indennizzo per mancato pagamento del premio, determinando un’ulteriore domanda di manleva da parte del condominio nei confronti dell’amministratore pro tempore. Quest’ultimo, a sua volta, chiamava in causa due compagnie assicurative presso cui aveva sottoscritto polizze professionali.
In primo grado, il Tribunale aveva respinto integralmente la domanda risarcitoria, ritenendo interrotto il nesso causale per condotta colposa della danneggiata. La sentenza veniva appellata.
La responsabilità ex art. 2051 c.c. del condominio
La Corte d’Appello di Ancona ha riformato parzialmente la decisione di primo grado, ribadendo il principio secondo cui, in materia di responsabilità da cose in custodia, è sufficiente per l’attore provare il nesso causale tra cosa e danno; spetta invece al custode dimostrare l’intervento di un caso fortuito, inteso come fatto imprevedibile e inevitabile (Cass. Civ., SS.UU., Ord., 30 giugno 2022, n. 20943).
Nel caso di specie, è risultata decisiva l’assenza del corrimano, circostanza pacifica, ritenuta idonea a configurare il nesso eziologico tra la res e l’evento lesivo. La Corte ha chiarito che, anche in assenza di obbligo normativo, il corrimano avrebbe potuto evitare la caduta.
Tuttavia, è stato riconosciuto alla danneggiata un concorso di colpa del 60% per non aver usato adeguata diligenza, data la visibilità dell’ostacolo.
La manleva verso l’amministratore per mancato pagamento del premio
Accertata la responsabilità del condominio, la Corte si è pronunciata sulla domanda di manleva nei confronti dell’amministratore all’epoca dei fatti.
È emerso che la polizza assicurativa era inefficace per omesso pagamento del premio, scaduto da oltre un anno prima dell’evento. L’amministratore ha tentato di giustificarsi invocando l’assenza di fondi condominiali a causa della morosità, ma la Corte ha ritenuto tale difesa insufficiente.
Secondo la giurisprudenza consolidata (Cass. Civ., Sez. III, Ord., 5 febbraio 2021, n. 2831), l’amministratore ha l’onere non solo di agire con diligenza nell’esecuzione del mandato, ma anche di informare i condomini in tempo utile per consentire il reperimento dei fondi. Non risulta, nel caso di specie, che siano state adottate azioni efficaci (diffide collettive, assemblee straordinarie, piani di rateizzazione) per sollecitare il versamento delle somme dovute.
La responsabilità contrattuale per grave inadempimento è dunque stata accertata.
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Polizze claims made e limiti della copertura assicurativa
L’amministratore aveva stipulato due distinte polizze per la responsabilità professionale. Tuttavia, la Corte ha escluso la loro efficacia per due ragioni:
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Stipula in proprio e non per conto della società che svolgeva in concreto l’attività di amministrazione condominiale;
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Esclusione oggettiva del rischio: in una polizza, la copertura era soggetta alla clausola “claims made”, ma la richiesta risarcitoria era pervenuta dopo la cessazione del contratto; nell’altra, era esclusa l’operatività per fatti già noti alla stipula.
La Corte ha ritenuto che il solo “affidamento oggettivo” dell’assicurato non potesse supplire a questi limiti strutturali. Ne è derivato il rigetto integrale delle domande di manleva proposte dall’amministratore nei confronti delle compagnie assicurative.
Massima ricavabile
L’amministratore di condominio risponde nei confronti del condominio per l’omesso pagamento del premio assicurativo, quando non dimostri di aver adottato tutte le misure idonee a ottenere la provvista necessaria, quali l’informazione tempestiva ai condomini, la convocazione dell’assemblea o il recupero crediti. L’inoperatività della polizza per mancato pagamento non costituisce caso fortuito, ma grave inadempimento.
Profili applicativi e spunti operativi
Questa decisione offre spunti fondamentali per gli operatori del diritto condominiale e assicurativo:
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Per i custodi (condomini e amministratori): la mancanza di manutenzione o dispositivi di sicurezza, anche non imposti da norma, può costituire presupposto di responsabilità ex art. 2051 c.c.;
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Per gli amministratori: il mancato pagamento di premi assicurativi configura un’omissione gravemente colposa, se non supportata da prove documentali di solleciti e richieste formali di fondi ai condomini;
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Per i legali: nella stipula di polizze claims made, è essenziale verificare l’effettiva titolarità del contratto e la copertura temporale. La responsabilità della società (es. snc) non si trasferisce automaticamente all’assicurazione del socio;
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Per i danneggiati: il concorso di colpa va attentamente valutato anche quando l’insidia è evidente. La disattenzione non esclude il diritto al risarcimento, ma lo riduce proporzionalmente.
Formarsi per prevenire: il Master in Diritto Condominiale
La vicenda esaminata dalla Corte d’Appello di Ancona evidenzia quanto sia cruciale, per gli amministratori di condominio, una conoscenza aggiornata delle proprie responsabilità. L’omesso pagamento del premio assicurativo, la gestione dei fondi comuni, la corretta informazione dei condomini e l’adozione delle misure necessarie per prevenire danni sono aspetti che richiedono preparazione giuridica, tecnica e anche comunicativa.
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funzioni e doveri dell’amministratore,
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validità delle delibere assembleari,
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responsabilità in ambito civile,
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