Art 1102 cc: le modificazioni al bene d’uso comune realizzate dal singolo condomino

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Con l’ordinanza n. 16260 del 28 Giugno 2017, la Cassazione ha chiarito che le modificazioni effettuate dal singolo condominio al bene d’uso comune non rappresentino tout court una lesione ex art. 1102 c.c.

Bisogna infatti considerare l’effettività della lesione tenendo conto anche della conformazione del fabbricato.

L’uso della cosa comune ex art. 1102 cc

L’art. 1102 c.c., in tema di comunioni ed in particolare dell’utilizzo della cosa comune, stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa ma pone anche delle chiare limitazioni che riguardano il non potere alterare la destinazione né poterne impedire l’utilizzo da parte degli altri partecipanti secondo il loro diritto.

La stessa norma prevede inoltre che il partecipante possa, a proprie spese, apportare le modificazioni necessarie per il godimento della cosa.

Sulla base di ciò la Cassazione, ribadendo un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato (Cass. Sez. 2, 14/04/2015, n. 7466; Cass. Sez. 2, 30/05/2003, n. 8808; Cass. Sez. 2, 12/02/1998, n. 1499; Cass. Sez. 2, 05/12/1997, n. 12344; Cass. Sez. 2, 23/03/1995, n. 3368), ha stabilito che un utilizzo più ampio del bene comune posto in essere dal singolo condomino non configura automaticamente una lesione dei diritti degli altri partecipanti.

Tale circostanza può infatti trovare giustificazione, come apprezzato nel caso di specie, dalla conformazione strutturale del fabbricato.

Il caso in esame

Nel caso in esame, una condomina aveva apposto delle ringhiere ed altre mobilie sul lastrico solare di proprietà condominiale.

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Sia in primo che in secondo grado, la domanda del condominio veniva accolta.

In particolare la Corte d’Appello aveva osservato che le modificazioni effettuate con l’installazione della ringhiera rendevano di uso esclusivo dell’appellante il bene comune e pertanto si aveva una violazione dell’art. 1102 c.c.

La condomina proponeva dunque ricorso in Cassazione.

La decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione, pur evidenziando le limitazioni circa l’utilizzo della cosa comune previste dalla norma codicistica, ha tuttavia sottolineato come suddetta norma consenta, sempre nei limiti da essa posti, di servirsi della cosa comune per fini propri.

Infatti, una diversa interpretazione impedirebbe a qualsiasi condomino l’uso particolare della cosa a proprio vantaggio mentre, va ricordato, i rapporti condominiali sono ispirati al principio di solidarietà.

Perciò, la modifica va considerata illegittima solo nei casi in cui i condomini, a causa della modifica stessa, non possano più fare un uso pari della cosa.

Nel caso di specie, la Corte d’Appello ha ritenuto che le modifiche poste in essere, sia con l’installazione della ringhiera che con la sostituzione di una finestra con una porta-finestra, comportassero un mutamento della destinazione del lastrico solare condominiale e conseguentemente l’esclusione di un uso paritario da parte dei restanti condomini.

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Tuttavia, secondo la Corte di legittimità, non è stato tenuto conto della posizione del lastrico, cui è possibile accedere da uno solo degli appartamenti.

In tal senso, la Suprema Corte ha poi chiarito che “perché le opere realizzate dalla condomina sul lastrico solare comune, al servizio esclusivo del proprio appartamento, concretino un atto di utilizzazione della cosa comune non consentita dall’art. 1102 c.c., occorre accertare se la collocazione dei denunciati manufatti abbia comportato una definitiva sottrazione della relativa porzione di bene comune ad ogni possibilità di futura utilizzazione degli altri condomini con limitazione del piano di calpestio e compromissione della sua funzione di copertura e protezione delle sottostanti unità immobiliari.

Ebbene, nel caso in esame la Corte non ha riscontrato la sussistenza di tali limitazioni e ha ritenuto, al contrario, che la non significativa portata delle modifiche realizzate e l’adeguatezza dell’intervento abbiano lasciato intatta la destinazione principale del bene

Conclusioni

Coerentemente con questa pronuncia, si deve dunque ritenere che l’uso più ampio del bene comune posto in essere dal singolo condomino non comporti automaticamente una lesione ex art. 1102 cc.

Va infatti valutata l’effettività della lesione, tenuto conto che questa può dipendere non dalle modifiche effettuate ma dalla struttura del fabbricato.

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11 COMMENTI

  1. Buongiorno avrei una domanda
    Se il mio vicino mette un cane di taglia grande nel giardino condominiale (destinato al parcheggio Delle auto)e non tiene pulito dagli escrementi del cane io posso chiedere che il cane sia allontanato dal giardino e magari se lo mette dentro casa ?non so più come comportarmi perché ho chiesto più volte di tenere pulito perché non si può più neanche passare con la macchina… grazie per la risposta

    • Premesso che con la L.220/2012 è stato riformato l’art. 1138 cc. disponendo che le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici affermando la piena libertà di possedere o detenere per conto di altri, animali domestici, è incontestabile che tale libertà incontra il limite del rispetto dei diritti degli altri condomini.
      Le consiglio, innanzitutto, di rivolgersi all'amministratore del condominio, essendo suo compito " disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini". Potrà infatti valutare di provvedere ad un richiamo verbale ovvero scritto nonchè prendere altri provvedimento sulla base di quanto eventualmente stabilito dal Regolamento condominiale.
      Orbene, qualora nonostante ciò, il conportamento lesivo perduri,  potrà valutare di rivolgersi ad un legale con cui magari adire le vie legali o trovare una soluzione in via extragiudiziale.
      Ovviamente, tenga conto che solo un legale saprà consigliarLe come procedere, avuto riguardo della situazione nel suo complesso nonchè del reale stato dei luoghi così da valutare se le ipotesi codicistiche che Le ho prospettato sussistano.
      Difatti, qualsiasi "suggerimento" ricevuto online potrebbe risultare inesatto o non adeguato alla situazione reale.
      Cordiali saluti.

  2. Buona sera,
    Avrei una domanda da porle. Avendo modificato la posizione dei bagni nel mio appartamento mi trovo la colonna fecale al centro della camera da letto.
    Vorrei spostarla di circa 60 cm utilizzando Delle curve aperte e non arrecando danni a nessun condomino eaccollandomi le spese della modifica.
    La mia domanda è per legge posso effettuare lo spostamento della suddetta?? Mica ho bisogno del consenso di tutti i condomini?
    Grazie mille in anticipo.

    • Caro Gennaro,

      ti ringraziamo innanzitutto per averci contattato. Devo tuttavia comunicarti che il tuo quesito non può essere risolto in un commento e richiede una vera e proprio consulenza legale.

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      Un caro saluto

      Gabriele Voltaggio

  3. Buona sera,avrei una domanda da porLe: abito in un supercondominio, formato da tre edifici distinti con tre numeri civici,e con un regolamento di Supercondominio contrattuale.
    Uno dei tre edifici ha ristretto una parte del cortile che una volta dava la possibilità di poter accedere al corsello box ,rifacendo una parte della pavimentazione ed piantumando una aiuola, lasciando la possibilità di poter passare solo a piedi. Così facendo per accedereai box si è costretti ad uscire dal Supercondominio ed accedere ai box dal cancello secondario (che serve solo per l’accesso ai box.
    Secondo Lei è legittimo aver fatto tale opera?
    Qual’è il compito dell’amministratore in questo caso ?(visto che è anche un avvocato).
    La ringrazio anticipatamente
    NC

    • Caro Nicola,

      ti ringraziamo innanzitutto per averci contattato. Devo tuttavia comunicarti che il tuo quesito non può essere risolto in un commento e richiede una vera e proprio consulenza legale.

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      Un caro saluto

      Gabriele Voltaggio

  4. Buona sera,
    Vorrei porle una domanda!
    Abito in un palazzo di 3 piani e ci sono 3 inquilini, io sono proprietario di un locale al piano terra e lo dovrei affittare ad un ragazzo che vorrebbe fare una pizzeria e avrebbe bisogno di montare una canna fumaria !
    Gli altri condomini possono opporsi nel montaggio di questa canna fumaria?
    Cosa posso fare ?
    Grazie per la risposta ! !

    • Caro Nicola,

      ti ringraziamo innanzitutto per averci contattato. Devo tuttavia comunicarti che il tuo quesito non può essere risolto in un commento e richiede una vera e proprio consulenza legale.

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      Un caro saluto

      Gabriele Voltaggio

  5. Buongiorno,
    abito in un palazzo nel centro storico di Genova costituito da 7 piani, io sono proprietaria dell’ultimo piano mansardato. Si è scoperto che prima degli anni 50 sono state assottigliate e addirittura rimosse delle pareti portanti e ad oggi il palazzo necessita di urgenti opere di messa in sicurezza. A chi vanno addebitati tali lavori? intero palazzo o ai proprietari degli immobili modificati?
    Grazie
    Margherita

    • Cara Margherita,

      ti ringraziamo innanzitutto per averci contattato. Devo tuttavia comunicarti che il tuo quesito non può essere risolto in un commento e richiede una vera e proprio consulenza legale.

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      Un caro saluto

      Gabriele Voltaggio

  6. Buona sera, domando se un condomino può mettere statue nel giardino condominiale contro la volontà di un’altro condomino. Creando malessere e discussioni? Grazie

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