Il notaio non può limitarsi a recepire le dichiarazioni delle parti, rientrando nei suoi obblighi professionali l’esecuzione di visure catastali aggiornate. Lo ha precisato la Cassazione, Sez. III, con l’ordinanza n. 17147/2026. Per un approfondimento su questi temi, ti consigliamo il volume “Casa in costruzione”, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon.
Casa in costruzione
Un manuale pensato per offrire risposte concrete alle problematiche quotidiane che avvocati, notai e professionisti del settore devono affrontare per tutelare chi acquista immobili in costruzione.
Dalla verifica delle garanzie fideiussorie alla consegna della polizza decennale postuma, dalla corretta redazione del contratto preliminare alla gestione delle varianti in corso d’opera e ai profili di responsabilità di costruttori e garanti, il volume propone una pratica guida con casi pratici, soluzioni interpretative aggiornate e schemi di atti, offrendo un’analisi completa della disciplina dettata dal D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, e successive modifiche e integrazioni, e del pacchetto di tutele predisposto dal legislatore al fine di riequilibrare una fattispecie contrattuale caratterizzata da una forte asimmetria.
Una particolare attenzione è dedicata alle prassi notarili e alle novità introdotte dalla normativa secondaria, nonché alle implicazioni concrete per la redazione degli atti.
Ivana Panella
Notaio in Cesenatico, si occupa di contratti, diritto societario, successioni e donazioni.
Leggi descrizione
Ivana Panella, 2025, Maggioli Editore
31.00 €
29.45 €
Casa in costruzione
Un manuale pensato per offrire risposte concrete alle problematiche quotidiane che avvocati, notai e professionisti del settore devono affrontare per tutelare chi acquista immobili in costruzione.
Dalla verifica delle garanzie fideiussorie alla consegna della polizza decennale postuma, dalla corretta redazione del contratto preliminare alla gestione delle varianti in corso d’opera e ai profili di responsabilità di costruttori e garanti, il volume propone una pratica guida con casi pratici, soluzioni interpretative aggiornate e schemi di atti, offrendo un’analisi completa della disciplina dettata dal D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, e successive modifiche e integrazioni, e del pacchetto di tutele predisposto dal legislatore al fine di riequilibrare una fattispecie contrattuale caratterizzata da una forte asimmetria.
Una particolare attenzione è dedicata alle prassi notarili e alle novità introdotte dalla normativa secondaria, nonché alle implicazioni concrete per la redazione degli atti.
Ivana Panella
Notaio in Cesenatico, si occupa di contratti, diritto societario, successioni e donazioni.
Per approfondire: in allegato è disponibile il testo integrale dell’ordinanza Cass. civ., sez. III, 31 maggio 2026, n. 17147.
[Leggi e scarica l’ordinanza in PDF]
Il caso
La controversia trae origine da una compravendita immobiliare, a seguito della quale l’acquirente scopriva che l’immobile presentava irregolarità urbanistiche e che pochi giorni prima della stipula del rogito era stata effettuata una variazione catastale non accompagnata dalla necessaria pratica edilizia.
Iscriviti gratuitamente alla nostra newsletter: ogni settimana ricevi le principali novità di giurisprudenza civile, approfondimenti operativi, guide pratiche e modelli di atto selezionati per avvocati e professionisti del diritto (ISCRIVITI GRATIS QUI).
L’acquirente decideva così di convenire in giudizio sia il venditore che il notaio rogante, sostenendo che quest’ultimo avesse omesso di svolgere adeguati controlli e di informarlo delle criticità emergenti dalla documentazione catastale.
In particolare, contestava al professionista di non aver aggiornato le visure catastali in prossimità della stipula e di non aver segnalato la variazione catastale intervenuta appena cinque giorni prima del rogito.
Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda nei confronti del venditore, ma rigettava quella proposta contro il notaio.
La Corte d’Appello confermava la decisione. Secondo i giudici, il pubblico ufficiale non doveva svolgere ulteriori verifiche su eventuali variazioni catastali intervenute subito prima della stipula. Non doveva neppure controllare la corrispondenza tra tali variazioni e la situazione urbanistica dell’immobile, in assenza di specifici elementi idonei a far emergere anomalie.
L’acquirente proponeva ricorso per cassazione, denunciando la violazione dei principi che regolano la responsabilità professionale del notaio e il contenuto degli obblighi di diligenza, informazione e consulenza gravanti sul professionista.
La decisione della Corte
La S.C. accoglie il ricorso, censurando l’impostazione seguita dai giudici di merito e riaffermando con particolare chiarezza l’ampiezza degli obblighi professionali del notaio nell’ambito delle compravendite immobiliari.
In particolare, si afferma che
“Il notaio incaricato della redazione e autenticazione di un contratto di compravendita immobiliare non è un destinatario passivo delle dichiarazioni delle parti e non può, quindi, limitarsi ad accertare la volontà delle stesse e sovrintendere alla compilazione dell’atto”.
Egli è, invece, tenuto a svolgere tutte le attività preparatorie e successive necessarie a garantire la serietà, la sicurezza e l’efficacia dell’operazione negoziale, nonché il conseguimento del risultato pratico perseguito dai contraenti, ovvero l’interesse che l’operazione contrattuale è volta a soddisfare.
In tale prospettiva, rientra tra i suoi doveri l’esecuzione delle visure catastali e ipotecarie necessarie per individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, fatto salvo il caso in cui le parti, di comune accordo, lo abbiano espressamente esonerato in tal senso.
L’inserimento di una clausola di questo tipo nel corpo dell’atto, peraltro, non può essere considerata come meramente di stile, costituendo parte integrante del negozio giuridico, a condizione che la stessa appaia giustificata da esigenze concrete delle parti (è tale il caso della sussistenza di ragioni di urgenza di stipula dell’atto addotte dalle stesse parti).
Tali controlli devono essere effettivi e concretamente utili allo scopo perseguito, il che comporta che le visure devono essere aggiornate ad una data il più possibile prossima alla stipula dell’atto.
Visure notarili, buona fede e obbligo di informare le parti
La Suprema Corte ha, inoltre, respinto l’idea che la responsabilità del notaio per omesse visure possa configurarsi esclusivamente nei casi in cui l’omissione determini la mancata scoperta di ipoteche, pignoramenti o difetti di titolarità del bene; una simile limitazione, infatti, è stata ritenuta incompatibile con il principio di buona fede oggettiva e con il dovere di correttezza che integra il contenuto della prestazione professionale.
L’obbligo del notaio, infatti, trova fondamento non solo nella diligenza qualificata richiesta dall’art. 1176, comma 2, c.c., ma anche nei principi di correttezza e buona fede di cui all’art. 1375 c.c., che impongono al professionista di compiere tutte le attività utili alla salvaguardia degli interessi del cliente.
Sotto questo profilo si afferma che, quand’anche il notaio sia stato esonerato dalle visure, se lo stesso sia a conoscenza o abbia anche solo il mero sospetto della sussistenza di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita, deve in ogni caso darne notizia alle parti.
I principi di diritto ricavabili dall’ordinanza
In estrema sintesi, dunque, sono questi i principi di diritto che emergono dalla decisione in esame:
- il notaio non è un mero redattore dell’atto, ma un professionista tenuto a garantire il corretto perseguimento degli interessi delle parti;
- le visure catastali e ipotecarie rientrano tra gli ordinari obblighi professionali del notaio;
- le visure devono essere aggiornate alla data più prossima possibile al rogito;
- il notaio ha il dovere di informare le parti delle circostanze rilevanti emerse dalle verifiche effettuate;
- l’omissione delle attività di controllo e informazione può comportare responsabilità professionale anche al di fuori dei casi di ipoteche, pignoramenti o difetti di titolarità del bene.
