Tramite la sentenza n. 424 dell’8 gennaio 2026 (puoi leggerla cliccando qui), la Corte di Cassazione interviene in ambito condominiale per definire i limiti dell’impugnabilità delle delibere assembleari. I giudici di legittimità ribadiscono che una delibera meramente confermativa di una precedente decisione non impugnata non riapre i termini di decadenza, confermando anche i criteri per la determinazione del compenso dell’amministratore uscente. Per approfondimenti, consigliamo il volume “Manuale di sopravvivenza in condominio”, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon.
Manuale di sopravvivenza in condominio
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?
Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.
Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.
Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
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Luca Santarelli, 2024, Maggioli Editore
26.00 €
24.70 €
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Bilanci preventivi e dimissioni dell’amministratore
La vicenda origina da una complessa controversia tra alcuni condomini e il proprio Condominio, in ordine alla validità di alcune delibere assembleari del 2016. La contesa riguardava l’approvazione del bilancio preventivo per l’esercizio 2015/2016 e, in particolare, la determinazione del compenso spettante all’amministratore che aveva rassegnato le proprie dimissioni.
I ricorrenti avevano impugnato la delibera del maggio 2016, sostenendo la sussistenza di un vizio in quanto non tutti i condomini avevano espresso la volontà di mantenere il compenso dell’amministratore dimissionario in linea coi vecchi tariffari fino alla nomina del successore. Tuttavia, la Corte territoriale aveva dichiarato l’impugnazione inammissibile, ritenendo la delibera impugnata una mera conferma di una precedente decisione assunta a marzo del medesimo anno.
Principio della delibera confermativa e termini di decadenza
Uno dei punti focali della sentenza afferisce all’applicazione dell’art. 1137 del codice civile in merito ai termini di decadenza per l’impugnazione. La Cassazione ha confermato il principio secondo cui, se l’assemblea adotta una delibera che si limita a ribadire il contenuto di una precedente decisione valida e non impugnata nei termini (30 giorni), quest’ultima non risulta autonomamente impugnabile.
Per la Suprema Corte, permettere l’impugnazione di un atto meramente confermativo significherebbe eludere il termine di decadenza previsto dalla legge, creando una situazione di incertezza giuridica per la gestione condominiale. Nel caso di specie, poiché il bilancio preventivo e il compenso erano già stati approvati con una delibera del marzo precedente, il diritto di contestarli era ormai decaduto al momento dell’impugnazione della delibera di maggio.
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Compenso dell’amministratore in “prorogatio”
Il pronunciamento affronta la tematica del compenso spettante all’amministratore nel time lapse tra le dimissioni e l’effettiva sostituzione. I ricorrenti contestavano che il compenso potesse essere parametrato a “vecchi tariffari” senza un’esplicita nuova approvazione. La Corte ha però evidenziato che l’assemblea aveva già sovranamente deciso la modalità di pagamento e l’entità del compenso con la prima delibera.
La tesi dei ricorrenti, secondo cui non vi sarebbe stata una corretta sottoposizione del bilancio all’assemblea a causa delle dimissioni preventive, è stata rigettata in quanto contrastante con quanto accertato dai giudici di merito sulla base dei verbali assembleari.
Inammissibilità del ricorso e valutazione dei fatti decisivi
La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, rimarcando come le doglianze dei condomini mirassero a una “nuova valutazione del merito” della vicenda, preclusa in sede di legittimità. I ricorrenti lamentavano l’omesso esame di fatti decisivi, tuttavia la Corte ha osservato che la Corte territoriale aveva, in modo corretto, esaminato il contenuto dei verbali e la volontà espressa dalla maggioranza.
La Cassazione ha altresì ribadito che il vizio di omessa motivazione o di omesso esame di un fatto decisivo non può essere invocato per contestare l’interpretazione dei documenti ovvero la ricostruzione storica dei fatti operata dal giudice di merito, a condizione che tale ricostruzione sia logicamente coerente.
Principio di diritto
In materia condominiale, l’amministratore cessato dall’incarico per dimissioni o scadenza rimane, in regime di prorogatio, titolare di tutte le attribuzioni previste dall’art. 1130 c.c. fino alla nomina del successore, salvo espressa e contraria volontà dell’assemblea. In tale periodo egli è legittimato a porre in essere anche atti di gestione non urgenti e a percepire il compenso approvato dall’assemblea, non essendo la prorogatio limitata a una gestione meramente interinale. La deliberazione assembleare che confermi tali poteri ha natura ricognitiva e non integra causa di invalidità.
In definitiva, la Suprema Corte ha confermato la validità delle delibere impugnate e condannato i ricorrenti al pagamento delle spese di lite, ponendo fine a un contenzioso durato quasi un decennio.
