Compravendita immobiliare: valore probatorio della nota di trascrizione nei conflitti tra acquirenti

La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4874/2025, depositata il 25 febbraio (trovi il testo della sentenza qui), ha affrontato una questione di rilevanza in materia di diritti immobiliari: la corretta interpretazione dei contratti di compravendita e il valore probatorio della nota di trascrizione nella risoluzione dei conflitti tra più acquirenti dello stesso bene. 

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Lucilla Nigro
Autrice di formulari giuridici, unitamente al padre avv. Benito Nigro, dall’anno 1990. Avvocato cassazionista, Mediatore civile e Giudice ausiliario presso la Corte di Appello di Napoli, sino al dicembre 2022.

 

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Il caso in esame

La controversia trae origine da una compravendita immobiliare che ha dato luogo a una disputa sulla titolarità di una corte pertinenziale.

Due acquirenti, avendo acquistato distintamente con atti notarili rispettivamente nel 1990 e nel 2003 un immobile, citavano in giudizio la proprietaria di un’unità immobiliare adiacente. Essi sostenevano che, con il primo atto di compravendita, la società venditrice aveva trasferito anche la comproprietà della corte situata tra i due immobili, mentre la convenuta aveva successivamente acquistato il proprio immobile dalla stessa società, senza tuttavia acquisire l’esclusiva proprietà della corte. Pertanto, chiedevano al Tribunale di accertare che tale area fosse in comunione tra le parti per effetto dei titoli di acquisto oppure, in subordine, che fosse loro spettante per intervenuta usucapione abbreviata ai sensi dell’art. 1159 c.c.

Il Tribunale respingeva le richieste degli attori e dichiarava assorbite le domande formulate dalla convenuta.

Gli attori proponevano appello, ottenendo una decisione favorevole. La Corte d’Appello, riformando la sentenza di primo grado, dichiarava che la corte in questione era di proprietà condominiale tra gli attori e la convenuta. Il Collegio riteneva infatti che la società venditrice, in qualità di dante causa comune, avesse già trasferito agli attori nel 1990 anche la comproprietà dell’area condominiale, comprensiva della corte, precludendosi così la possibilità di alienarla successivamente ad altri acquirenti con atti distinti.

Inoltre, sulla base della documentazione depositata, non contestata e risultante regolarmente trascritta, la Corte rilevava che non vi fossero elementi per riconoscere l’intervenuta usucapione decennale della corte da parte della convenuta. Difatti, quest’ultima non aveva fornito prova dell’animus possidendi, condizione essenziale per l’acquisto per usucapione.

Avverso la sentenza d’appello, la convenuta proponeva ricorso per cassazione, mentre gli attori resistevano con controricorso.

Trascrizione e conflitti immobiliari: la decisione della Corte

Trascrizione e opponibilità degli atti

Uno dei motivi di ricorso riguardava la validità e l’opponibilità della trascrizione del contratto. La Cassazione ha chiarito che il conflitto tra più acquirenti dello stesso diritto si risolve in base alla priorità delle rispettive trascrizioni, ai sensi dell’art. 2644 c.c., ma tale priorità può essere provata solo attraverso la produzione della nota di trascrizione, in originale o in copia conforme. Nel caso di specie, la Corte d’Appello aveva ritenuto provata la trascrizione dell’atto basandosi su un successivo contratto che faceva riferimento alla data di trascrizione. Tuttavia, la Cassazione ha stabilito che questa modalità di prova non è sufficiente, in quanto la nota di trascrizione è l’unico documento idoneo a dimostrare l’effettiva pubblicità dell’atto nei confronti dei terzi.

Interpretazione del contratto e clausole di stile

Un altro aspetto centrale della decisione riguarda l’interpretazione del contratto. La ricorrente sosteneva che la clausola contenente il riferimento alla corte pertinenziale fosse una mera clausola di stile, priva di effetti concreti. La Cassazione ha ribadito che l’interpretazione degli atti negoziali è riservata al giudice di merito e non può essere sindacata in sede di legittimità, se non per violazione delle norme sull’ermeneutica contrattuale o per difetto di motivazione, come previsto dagli artt. 1362-1371 c.c.. Tuttavia, la Corte ha precisato che un’interpretazione corretta del contratto deve tenere conto dell’intento delle parti e non può basarsi esclusivamente sulla formulazione letterale di una singola clausola.

Validità della prova documentale e onere probatorio

Un ulteriore motivo di ricorso riguardava la validità della documentazione prodotta in giudizio. La Corte d’Appello aveva ritenuto sufficiente la copia di una minuta priva di sottoscrizioni, affermando che l’assenza di contestazione da parte della controparte ne confermava la validità. La Cassazione ha invece ribadito che, nel caso di atti soggetti a forma scritta ad substantiam, la mancata contestazione non può surrogare il difetto di forma, in quanto la prova dell’atto deve avvenire esclusivamente tramite documentazione idonea. L’art. 2697 c.c. prevede che chi vuole far valere un diritto in giudizio ha l’onere di dimostrarne i presupposti, e nel caso di atti traslativi immobiliari, la trascrizione deve risultare provata con mezzi conformi alle disposizioni del codice civile e della normativa in materia di pubblicità immobiliare.

La decisione finale della Corte

La Cassazione ha accolto il secondo motivo del ricorso principale e il secondo motivo del ricorso incidentale, ritenendo che la Corte d’Appello avesse errato nel considerare provata la trascrizione dell’atto del primo acquirente senza una corretta verifica della relativa nota di trascrizione. La Suprema Corte ha stabilito che, in assenza di tale documentazione, non è possibile affermare con certezza la prevalenza del primo atto trascritto rispetto al secondo.

Pertanto, la Cassazione ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’Appello in diversa composizione, affinché riesamini la vicenda applicando i principi di diritto enunciati, con particolare riferimento all’onere probatorio in materia di trascrizione e all’interpretazione delle clausole contrattuali.

Conclusioni

La decisione della Cassazione ribadisce l’importanza della trascrizione quale strumento di tutela della certezza dei traffici immobiliari e stabilisce il principio secondo cui la prova della trascrizione può avvenire solo attraverso la produzione della relativa nota di trascrizione, in conformità all’art. 2654 c.c.. Inoltre, riafferma il valore dell’interpretazione complessiva dei contratti e la necessità di un rigoroso onere probatorio nella dimostrazione della titolarità del diritto di proprietà.