L’art 1123 co. 1° c.c. recita che le spese condominiali devono essere ripartite su base millesimale se tutte le parti comuni vengono utilizzate in egual modo da tutti i condomini.
Ma cosa accade qualora venga meno questo presupposto, ossia se le parti comuni non vengono utilizzate in egual modo da tutti i condomini?
In particolare, secondo quale criterio devono essere ripartite le spese ordinarie (pulizia, illuminazione…) delle scale condominiali?
La normativa di riferimento
Il secondo comma del suddetto art. 1123 c.c. ci risponde in maniera pacifica stabilendo che
“le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno condomino può farne”. In merito all’argomento si è espressa anche la Suprema Corte (Cass. n. 432/2007), la quale ha precisato: “Deve farsi riferimento, pertanto, per la ripartizione delle spese in questione, in via analogica, alla regola posta dell’articolo 1124, 1° comma. Di tale precetto, peraltro, può applicarsi, con riguardo alla pulizia delle scale e illuminazione delle scale, solo la sua seconda parte – che prevede la ripartizione del relativo onere in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo – mentre è inapplicabile la prima (che prevede che metà delle spese sia ripartita in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani)” con la precisazione che tale disposizione ha carattere di previsione eccezionale, in deroga al principio posto dall’art. 1123, 2° c. c.c. e pertanto, non applicabile al di fuori dei casi espressamente previsti.
La deroga ai criteri di riparto stabiliti dalla legge è possibile solo nel caso in cui sia introdotta in un regolamento di condominio di natura contrattuale o se deliberata dall’assemblea dei condomini all’unanimità dei partecipanti al condominio.
In assenza di tali deroghe, i giudici dovrebbero, in sede di decisione di controversia, applicare i criteri legali.
Il riparto delle spese ordinarie delle scale condominiali
Le motivazioni della Cassazione, nell’enunciare il principio di cui sopra, sono da rinvenirsi nel fatto che, in tema di pulizie delle scale, i condomini sono tenuti a contribuire alla relativa spesa in ragione dell’utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno.
La Corte ritiene infatti che l’art. 1124 c.c., concernente la ripartizione fra i condomini della spese di manutenzione delle scale, riguarda le spese relative alla conservazione della cosa comune che si rendono necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa, per consentirne l’uso ed il godimento e che attengono a lavori periodici indispensabili per mantenere la cosa in efficienza.
Tale norma non riguarda, tuttavia, le spese di pulizia delle scale alle quali tutti i condomini sono tenuti a contribuire in ragione dell’utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno di essi. È stata, dunque, esclusa la ripartizione in base ai valori millesimali di proprietà, giacché l’art. 1123 c.c. è chiaro nel ritenere che, qualora si tratti di parti di cui i condomini usufruiscono in maniera differente, le spese vanno ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
La ratio di tale disposizione va individuata nel fatto che, a parità di uso, i proprietari dei piani più alti logorano e sporcano di più le scale rispetto ai condomini dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia. Stessa ratio per la spesa di illuminazione: per la Suprema Corte i condomini godono in misura maggiore o minore secondo l’altezza del piano. In proposito, è considerare che il proprietario dell’ultimo piano utilizza l’illuminazione di tutta la tromba delle scale mentre il proprietario del primo piano utilizza solo l’illuminazione della prima rampa.
Conclusioni
In sintesi, i millesimi non contano, così come non conta la destinazione dell’immobile (se ad uso ufficio o ad uso abitativo). Di conseguenza, chi vive al primo piano e ha un appartamento molto grande pagherà di meno di chi vive all’ultimo e ha un appartamento più piccolo. L’uso intensivo delle scale, dovuto alla particolare destinazione di alcuni appartamenti (ad esempio a uso uffici, studi professionali, ecc.) non influisce né con la ripartizione degli oneri di manutenzione e sostituzione, né con le spese di pulizia, illuminazione e tinteggiatura.
Per la Cassazione, nell’ambito della sopra citata pronuncia, “i condomini sono tenuti a contribuire alla relativa spesa in ragione dell’utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno” e le scale “costituiscono delle parti comuni destinate a servire i condòmini in misura diversa, in quanto i proprietari dei piani inferiori normalmente non usano il tratto che conduce ai piani superiori”.
In definitiva, a parere della Corte di legittimità, chi risiede ai piani superiori calpesta un numero maggiore di gradini rispetto a chi abita i piani più bassi; pertanto costoro, consumando e sporcando maggiormente il pavimento del condominio, sono tenuti a pagare una quota maggiore.
