Risarcimento per impossibilità di locare l’appartamento per colpa del condominio: ammissibile la prova per presunzioni

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Con la sentenza n. 10870 del 25 maggio 2016, la seconda sezione civile della Corte di Cassazione ha chiarito, in tema di locazione, se il diritto al risarcimento del danno per il pregiudizio sofferto a causa dell’impossibilità di poter usufruire del bene a fini locativi per cause dovute a infiltrazioni, possa essere dal Giudice accertato e dichiarato, e per l’effetto liquidato, in ipotesi di difetto di prova.

Sulla questione, si sono affermati due differenti orientamenti giurisprudenziali di legittimità. Secondo un primo orientamento, ritenuto maggioritario, il danno per il pregiudizio, conseguente al mancato godimento di un immobile, al pari di quello scaturente dall’occupazione abusiva dell’immobile stesso, laddove non venga qualificato quale danno in re ipsa, è  valutato dal giudice di merito, il quale può avvalersi di “presunzioni gravi, precise e concordanti” (Cass. 378/2005).

Un secondo orientamento di legittimità, senza del tutto capovolgere quanto sopra affermato, ha statuito che costituisce presunzione iuris tantum la circostanza secondo cui il pregiudizio da mancato godimento di un immobile rappresenti un danno in re ipsa, in quanto “utilità normalmente conseguibile nell’esercizio delle facoltà di godimento e disponibilità del bene insite nel diritto dominicale”, salvo il limite che “risulti positivamente accertato che il dominus si sia intenzionalmente disinteressato dell’immobile ed abbia omesso di esercitare su di esso ogni forma di utilizzazione” (Cass. 14222/2012; Cass 19655/2015; 10823/2015)

Ciò chiarito, la Suprema Corte, pronunciandosi con riferimento al caso di specie, ha affermato che, non essendo stato contestato che le condizioni dell’immobile, in conseguenza delle infiltrazioni, abbiano ostacolato il suo godimento e la possibilità di locarlo e che i titolari del bene non siano risultati disinteressati al suo utilizzo, il pregiudizio andava risarcito anche mediante il ricorso ad elementi di carattere presuntivo.

Alla luce di quanto affermato, la Corte ha pertanto cassato il ricorso, in relazione al motivo accolto, della sentenza impugnata, disponendone il rinvio alla Corte territoriale.

Leggi la sentenza integrale: Corte di Cassazione, sez. II civile, sentenza n. 10870 del 25 maggio 2016

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Laureato presso il Dipartimento di Giurisprudenza di Macerata, con votazione di 110/110 con lode, con tesi in Diritto Privato dal titolo "Autonomia contrattuale e poteri del giudice". Praticante presso uno studio di Ancona e tirocinante presso il Tribunale per i Minorenni delle Marche.

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