Ordine di liberazione dell’immobile pignorato e locazione a canone vile

La Terza Seziona Civile della Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 9731/2025 (puoi consultare il testo integrale dell’ordinanza cliccando qui), coglie l’occasione per ribadire alcuni principi consolidati in tema di esecuzione immobiliare. In particolare, chiarisce la portata dell’art. 2923, comma 3, c.c. e conferma la legittimità dell’ordine di liberazione dell’immobile anche prima dell’aggiudicazione. Il provvedimento approfondisce il delicato equilibrio tra due esigenze: da un lato, l’opponibilità della locazione con data certa anteriore al pignoramento; dall’altro, la tutela dei creditori e dell’aggiudicatario. Viene inoltre esaminato il tema della valutazione del canone come “vile” e la natura dell’inopponibilità prevista dalla norma. Per un approfondimento su questi temi, consigliamo il “Formulario commentato del nuovo processo civile”, di Lucilla Nigro, aggiornato alle ultime novità normative e giurisprudenziali. 

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Lucilla Nigro
Autrice di formulari giuridici, unitamente al padre avv. Benito Nigro, dall’anno 1990. Avvocato cassazionista, Mediatore civile e Giudice ausiliario presso la Corte di Appello di Napoli, sino al dicembre 2022.

 

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Lucilla Nigro, 2025, Maggioli Editore

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Il caso

La fattispecie scaturisce da una procedura esecutiva immobiliare promossa da un istituto bancario nei confronti di una società debitrice e di altre due società terze datrici di ipoteca. Tra i beni pignorati risultavano due immobili concessi in locazione dalle società terze datrici di ipoteca a un’altra società, con contratto avente data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento.

Su istanza dei creditori, il giudice dell’esecuzione, sentito il custode giudiziario, emetteva un ordine di liberazione degli immobili ai sensi degli artt. 560, comma 3, cod. proc. civ. (applicabile ratione temporis) e 2923, comma 3, cod. civ., ritenendo non congruo il prezzo del canone pattuito sulla base delle risultanze peritali.

Avverso il provvedimento, l’esecutata proponeva opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 cod. proc. civ. per il tramite del suo legale rappresentante. L’opposizione veniva rigettata dal giudice di merito sull’opposizione, pronuncia contro cui l’opponente proponeva ricorso per cassazione.

I motivi di ricorso

La ricorrente articolava due motivi principali di doglianza:

• Con il primo motivo, denunciava la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2923, comma 3, cod. civ. e 560 cod. proc. civ., sostenendo un presunto vizio di legittimazione attiva dei creditori e del custode a far valere il prezzo vile del canone prima dell’aggiudicazione, nonché un eccesso di potere da parte del giudice dell’esecuzione, il quale avrebbe utilizzato la sfera cognitiva di competenza del giudice ordinario. Secondo la ricorrente, essendo il contratto di locazione trascritto anteriormente al pignoramento e quindi opponibile alla procedura secondo il principio “emptio non tollit locatum“ (art. 1599 c.c.), il giudice avrebbe dovuto prenderne atto e rigettare l’istanza di liberazione. La tutela prevista dall’art. 2923, comma 3, cod. civ sarebbe di pertinenza dell’acquirente aggiudicatario, il quale potrebbe optare se avvalersene o meno dopo il decreto di trasferimento. Un’esegesi dissimile violerebbe i principi di uguaglianza (art. 3 Cost.), libera iniziativa economica (art. 41 Cost.), autonomia negoziale (art. 1322 cod. civ.) e le norme sulla pubblicità immobiliare (artt. 2643, 2644 cod. civ.), violando il principio dell’affidamento delle parti sull’opponibilità erga omnes del contratto regolarmente trascritto.
• Con il secondo motivo, il ricorrente lamentava la violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., censurando i criteri utilizzati per la stima del canone locativo ai fini della valutazione del suo prezzo vile. Si contestava al custode giudiziario di aver orientato la sua stima unicamente sui valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) dell’Agenzia delle Entrate, considerati meri indicatori di massima, senza tener conto dello stato effettivo degli immobili (opifici industriali) e della specifica situazione del mercato immobiliare della zona in cui esso fosse censito Al contrario, la ricorrente sosteneva che il metodo più attendibile sarebbe stato il Market Comparison Approach (MCA), fondato sul confronto con contratti di locazione relativi a immobili simili nella stessa zona. Per di più, si criticava l’ordinanza istruttoria con cui il Tribunale aveva respinto le istanze di prova volte a dimostrare la congruità del canone rispetto al giusto prezzo di mercato, ritenendola nulla per difetto assoluto di motivazione e violazione del contraddittorio e del diritto di difesa.

La decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile ai sensi dell’art. 360-bis, n. 1, c.p.c., ritenendo entrambi i motivi contrari alla giurisprudenza consolidata.

Quanto al primo motivo, la Corte ha ribadito che la locazione a canone vile, anche se stipulata e trascritta prima del pignoramento, è inopponibile non solo all’aggiudicatario, ma anche alla procedura esecutiva e ai creditori. Tale inopponibilità si fonda su esigenze di ordine pubblico processuale, finalizzate a garantire l’efficacia della vendita forzata e a prevenire frodi. Ne deriva che il giudice dell’esecuzione può ordinare la liberazione dell’immobile anche prima dell’aggiudicazione, senza previo accertamento, salvo opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.). La Corte ha escluso che ciò violi il diritto di difesa o la libertà d’impresa.

Il secondo motivo, relativo alla presunta violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., è stato ritenuto irrilevante. Non vi è violazione del principio dispositivo né del libero convincimento del giudice, quando si contesta semplicemente il merito della valutazione delle prove.

Conclusioni

L’ordinanza in commento conferma un indirizzo giurisprudenziale: il giudice dell’esecuzione ha il potere–dovere di disporre la liberazione dell’immobile pignorato locato a canone vile, anche se il contratto è stato stipulato e trascritto prima del pignoramento.

Tale potere discende direttamente dalla necessità di tutelare il buon andamento del processo esecutivo e le ragioni dei creditori e del futuro aggiudicatario, anticipando gli effetti dell’inopponibilità sancita dall’art. 2923, comma 3, cod. civ. Ne deriva che le contestazioni relative sia alla sussistenza del prezzo vile del canone sia alla legittimità stessa dell’ordine devono essere sollevate mediante lo strumento tipico dell’opposizione agli atti esecutivi.

La Corte ha inoltre ritenuto applicabili al caso di specie le sanzioni per lite temeraria ex art. 96, commi 3 e 4, cod. proc. civ., a causa della manifesta infondatezza del ricorso basato su motivi in aperto contrasto con principi giuridici consolidati e la conseguente violazione del dovere di lealtà e probità processuale.