La Seconda Sezione Civile della Cassazione, con la sentenza n. 26450/2025 (clicca qui per consultare il testo integrale della decisione), affronta il tema della prova e dell’allegazione del danno in materia di responsabilità condominiale da infiltrazioni. La Suprema Corte, in particolare, chiarisce che non basta dimostrare il pregiudizio materiale per ottenere il risarcimento, ma occorre allegare in modo specifico le circostanze che fondano la richiesta di lucro cessante, come la destinazione commerciale dell’immobile e la perdita effettiva di reddito. Per un approfondimento su questi temi, ti segnaliamo il volume “Manuale di sopravvivenza in condominio”, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon.
Manuale di sopravvivenza in condominio
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?
Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.
Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.
Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
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Luca Santarelli, 2024, Maggioli Editore
26.00 €
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Il caso di specie
La vicenda nasceva nel contesto di un condominio situato nelle Cinque Terre, ove la proprietaria di due appartamenti aveva citato in giudizio alcuni condomini, chiedendone la condanna all’esecuzione dei lavori necessari per eliminare infiltrazioni d’acqua provenienti dal tetto, dai cornicioni e dai pluviali.
In via subordinata, l’attrice domandava il risarcimento del danno per equivalente e un equo indennizzo per il ridotto godimento degli immobili.
Il Tribunale di La Spezia accoglieva parzialmente la domanda, ordinando l’esecuzione dei lavori ma rigettando la richiesta di indennizzo.
In appello, la Corte di Genova riformava la decisione e condannava i condomini al pagamento di 40.000 euro, calcolati equitativamente in base ai canoni di locazione medi della zona, valorizzando il fatto che gli appartamenti fossero utilizzati per attività di affittacamere.
I condomini ricorrevano in Cassazione, sostenendo che la domanda risarcitoria fosse priva di specifiche allegazioni circa la natura del danno e che la Corte d’appello avesse liquidato un pregiudizio non provato, in violazione dell’art. 2697 c.c. e dei principi sull’onere di allegazione.
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La decisione della Corte: l’onere di allegazione
La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte d’Appello di Genova in diversa composizione.
Richiamando precedenti consolidati (Cass. 33439/2019; Cass. SS.UU. 33645 e 33659/2022), la Suprema Corte ha ribadito che, ai fini del risarcimento, il danno non è mai in re ipsa.
Il proprietario che agisce deve allegare i fatti specifici che dimostrano il pregiudizio subito, ad esempio, la perdita del godimento dell’immobile o del reddito derivante da un’attività commerciale, non potendo limitarsi a enunciazioni generiche o ipotetiche.
Nel caso in esame, la domanda dell’attrice si limitava a chiedere un “equo indennizzo per il ridotto godimento” senza specificare che gli immobili fossero destinati ad attività di affittacamere né che tale attività fosse stata interrotta a causa delle infiltrazioni.
Tale omissione impediva di fondare la condanna sul danno da lucro cessante, poiché la CTU non può supplire alla mancanza di allegazione: la consulenza tecnica è strumento di prova, non mezzo di integrazione della domanda.
La Corte ha quindi riaffermato il principio secondo cui la liquidazione equitativa non esonera l’attore dal rispettare l’onere di allegazione dei fatti costitutivi della pretesa risarcitoria. L’equità può operare solo nella fase di quantificazione del danno, non nella sua dimostrazione.
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Conclusioni
La sentenza ribadisce, quindi, che, nel giudizio di risarcimento da infiltrazioni condominiali (art. 2051 c.c.), il danneggiato deve indicare con precisione quali pregiudizi intende far valere, perdita di reddito, limitazione d’uso, spese di ripristino, affinché il convenuto possa difendersi e il giudice disponga correttamente l’istruzione probatoria.
La pronuncia riafferma così il nesso logico tra onere di allegazione, prova e liquidazione equitativa. Solo una domanda specificamente articolata consente al giudice di applicare l’equità nel senso proprio dell’art. 1226 c.c., evitando condanne “presuntive” che travalicano i limiti dell’accertamento giudiziale.
