Impianto idrico: condomino che si stacca dal centralizzato è vincolato al pagamento

in Giuricivile, 2018, 1 (ISSN 2532-201X), Nota a Cass. n. 28616 del 29.11.2017

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Tra i problemi più ricorrenti in un condominio, c’è sicuramente quello riguardante la condivisione delle parti in comune indicate dall’art 1117 c.c..

Come noto, tali aree possono essere utilizzate da tutti i condomini liberamente, salvo che non venga mutata la destinazione d’uso: si tratta infatti di accessori di proprietà comune, per cui i condomini sono obbligati al pagamento delle spese di conservazione a prescindere dalla frequenza e dall’utilizzo delle stesse.

In particolare, l’impianto idrico centralizzato è stato ritenuto un accessorio di proprietà comune nell’edificio condominiale, e ciò anche nel caso in cui talune unità immobiliari si siano dotate di un proprio contatore.

Corollario di tale principio, è l’obbligo in capo a tutti i condomini, ivi inclusi quelli distaccatisi dall’impianto comune, di concorrere alle relative spese di manutenzione.

È quanto ha stabilito la Suprema Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 28616 del 29 novembre 2017.

Il fatto

Nel caso di specie una condomina impugnava una delibera condominiale, che le richiedeva di provvedere all’installazione di un contatore privato per la fornitura del servizio idrico, conformemente alle altre unità immobiliari presenti nel condominio.

La motivazione addotta dal condominio era stata determinata dal rifiuto dei condomini di procedere al pagamento delle spese di manutenzione dell’impianto idrico condominiale, in quanto lo stesso veniva utilizzato soltanto dalla suddetta condomina, avendo gli altri provveduto all’installazione di un impianto idrico privato nelle proprie abitazioni.

Alla luce di tali motivi, il condominio riteneva che tale impianto potesse essere considerato di proprietà privata della signora, unica utilizzatrice, e quindi l’unica a dover supportare le spese di un eventuale manutenzione, legittimando gli altri condomini al mancato versamento della quota.

La delibera, ritenuta in violazione di quanto disposto dall’art. 1120 c.c., veniva dunque giudicata illegittima sia in primo che in secondo grado e, conseguentemente, si concludeva per l’annullamento della delibera.

Il condominio impugnava tuttavia tale sentenza in Corte di Cassazione.

La normativa

A chiarire cosa si intende per parti comuni di un edificio è l’art. 1117 c.c. a norma del quale:

“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo,

1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.

Fatta tale precisazione, occorre chiarire che le spese relative alla gestione delle parti comuni vanno ripartite tra i condomini sulla base dei criteri contenuti nel regolamento condominiale o in base alle norme contenute nel codice civile.

In particolare, ai sensi dell’art. 1118 c.c., il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, né tanto meno rinunciare al loro diritto sulle stesse, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

In relazione all’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, l’art. 1118 c.c. specifica poi che il condomino può rinunciare al loro utilizzo solo se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

E comunque, il rinunziante resta sempre tenuto a concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

La decisione della Corte

La Corte di Cassazione ha in primo luogo confermato l’operato della Corte d’Appello, la quale riteneva che la delibera fosse invalida, giacché andava a sottrarre la destinazione originaria dell’impianto centralizzato di proprietà comune, configurando una definitiva alterazione della cosa comune nella sua originaria destinazione, ed integrando così quanto disposto dall’art. 1120, ultimo comma, c.c..

Inoltre specificava che l’impianto centralizzato condominiale (in questo caso, di distribuzione dell’acqua potabile) costituisce certamente “un accessorio di proprietà comune”, circostanza che obbliga i condomini a pagare le relative spese di manutenzione e conservazione, salvo che il contrario risulti dal regolamento condominiale (ipotesi tuttavia non ricorrente nel caso in esame).

Ne deriva che, pur essendo previsto il diritto di distacco dell’impianto idrico centralizzato, da parte dei condomini, purché ciò non comporti squilibrio al suo funzionamento, questo non li esonera dai costi di manutenzione; semmai soltanto dalle spese di consumo ordinario.

In sostanza, per la Cassazione è applicabile la stessa disciplina ormai invalsa in tema di riscaldamento che legittima la rinuncia di un condomino all’uso dell’impianto centralizzato – anche senza necessità di autorizzazione – purché l’impianto non ne sia pregiudicato e con il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell’art. 1123, secondo comma, c.c., dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato, ma con l’obbligo di pagare le spese di conservazione dell’impianto comune di cui continua ad essere proprietario, ed a cui un giorno potrebbe volersi riattaccare.

In conclusione, rilevando che la ratio per la quale i condomini sono comunque tenuti a contribuire al pagamento dell’impianto centralizzato consiste nel fatto che, restando proprietari del bene comune, potrebbero in futuro tornare ad utilizzarlo, la Corte ha dunque rigettato il ricorso.

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