Tra le tracce della prima prova scritta, relativa al parere civile, per l’esame da avvocato 2018, veniva richiesto di redigere parere motivato sul rapporto tra l’acquisto della proprietà per usucapione e l’istituto della trascrizione.
Ecco il testo completo della prima traccia del parere civile:
Tizio, residente nel comune di Alfa, è proprietario di un immobile denominato “Villa Adelaide”, sito nella nota località balneare del comune di Beta. L’abitazione è però stabilmente occupata da Caio, il quale ne ha preso possesso a partire dal gennaio del 1980, allorché Tizio ha smesso di recarsi nell’immobile in occasione delle vacanze. In data 6 ottobre 2009, Tizio aliena “Villa Adelaide” all’amico di vecchia data Sempronio – che conosceva l’immobile per esservisi spesso recato durante le vacanze estive fino all’anno 1979 – e ne riceve il pagamento del corrispettivo di euro 120.000. Sempronio, dopo aver proceduto alla trascrizione dell’atto di vendita in data 20.10.2009, si reca nel Comune di Beta per prendere possesso dell’immobile ma vi trova Caio, che gli nega l’accesso. Successivamente il Tribunale di Beta, con sentenza passata in giudicato in data 4 luglio 2011, dichiara Caio proprietario di Villa Adelaide per usucapione, in virtù del possesso protrattosi per venti anni alla data del 20 gennaio 2000. La causa era stata introdotta da Caio contro Tizio (rimasto contumace) con atto di citazione notificato in data 10.3.2009.
Tizio dunque, preoccupato per le rivendicazioni di Sempronio in relazione alla compravendita dell’immobile, si reca dal proprio avvocato per un consulto.
Il candidato, assunte le vesti del legale di Tizio, rediga motivato parere esaminando tutte le questioni sottese al caso.
Partendo dal presupposto che, nelle prove scritte dell’esame da avvocato non esiste, in nessun caso, una soluzione univoca, ecco un utile approfondimento sui temi che la questione sottesa al parere impone di analizzare.
Guarda anche: Esame Avvocato 2018. Parere Civile 2° Traccia: Questioni e sentenze
L’acquisto della proprietà per usucapione
Il nostro codice distingue tra modi di acquisto della proprietà a titolo derivativo e a titolo originario, definendo questi ultimi come quei modi di acquisto della proprietà che non dipendono dal diritto di un precedente titolare ma nascono direttamente nel patrimonio dell’attuale titolare.
L’acquisto a titolo originario si realizza pertanto:
- quando il diritto di proprietà su un bene sorge per la prima volta in capo a un soggetto
- oppure quando l’acquisto della proprietà non deriva dal diritto del precedente titolare e prevale anche su questo
In particolare, l’art. 1158 c.c. definisce la cd. usucapione come il modo di acquisizione della proprietà a seguito del possesso pacifico, non violento e ininterrotto di un bene mobile o immobile per un periodo temporale di almeno vent’anni.
Gli effetti giuridici dell’usucapione si producono come conseguenza di un fatto giuridico: ne consegue che la sentenza che li accerta ha valore soltanto dichiarativo. Sul punto, giurisprudenza consolidata ha dunque sancito il principio della retroattività reale dell’usucapione in base al quale l’usucapente si ritiene titolare del diritto usucapito a decorrere dalla data di inizio del possesso valido ai fini dell’usucapione.
Funzione ed effetti della trascrizione
La trascrizione è considerata una forma di pubblicità legale del nostro ordinamento mediante la quale è possibile rendere note ai terzi le vicende giuridiche connesse alle categorie di beni elencate all’art. 2643 c.c..
Va chiarito che si tratta di una forma di pubblicità dichiarativa e non costitutiva che si attua mediante l’annotazione in un pubblico registro degli atti riguardanti beni immobili e beni mobili registrati.
In particolare, l’art. 2644 c.c. sancisce il cd. principio di continuità delle trascrizioni ai sensi del quale colui che trascrive per primo l’atto ha la preferenza rispetto ai diritti degli altri aventi causa (laddove tali diritti siano incompatibili).
In altre parole, una volta eseguita la trascrizione, contro colui che ha trascritto non può avere più effetto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, indipendentemente dal fatto che l’acquisto risalga a data anteriore.
Con la disposizione in esame, si sancisce cioè l’opponibilità dell’atto nei confronti di altri che l’hanno trascritto successivamente.
La sentenza: Cass. 2161 del 3/2/2005
Sulla questione rapporto tra l’acquisto della proprietà per usucapione e l’istituto della trascrizione, si è espressa la Corte di legittimità la quale, in applicazione del regime ordinario del codice civile, ha risolto il conflitto tra l’acquirente a titolo derivativo e quello per usucapione a favore dell’usucapiente.
E ciò indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione e dell’anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell’acquisto a titolo derivativo.
La Suprema Corte ha giustificato tali conclusioni rilevando che il principio di continuità delle trascrizioni, dettato dall’art. 2644 c.c., con riferimento agli atti indicati nell’art. 2643 c.c., non risolve il conflitto tra acquisto a titolo originario e acquisto a titolo derivativo, ma unicamente quello tra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa.
Il motivo dell’esclusione degli acquisti a titolo originario dalle regole sulla continuità delle trascrizioni va cercato nel fatto che la fattispecie dell’acquisto per usucapione si fonda sempre su una particolare ed esclusiva relazione in cui il soggetto si trova con la res e si verifica a prescindere dai diritti che chiunque altro abbia su di essa.
Di conseguenza, tra l’usucapiente e colui che ha acquistato dal precedente proprietario, pur avendo trascritto il proprio titolo, deve prevalere il primo “ancorché la sentenza non sia stata trascritta” o sia stata trascritta posteriormente.
L’effetto acquisitivo dell’usucapione avviene infatti per legge. È comunque nell’interesse dell’acquirente far risultare il suo acquisto in via giudiziale ma resta il fatto che il relativo giudizio è di mero accertamento e la sua sentenza ha soltanto valore dichiarativo.
