Distanze tra costruzioni e principio di prevenzione. La parola alle Sezioni Unite?

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La Seconda Sezione della Corte di Cassazione, con l’ordinanza interlocutoria n. 4965, depositata il 12 marzo 2015, ha rivolto al Primo Presidente per l’eventuale rimessione alle Sezioni Unite il quesito se, in tema di distanze nelle costruzioni, debba ritenersi operativo il principio della prevenzione nel caso in cui il regolamento edilizio determini solo la distanza fra le costruzioni, in assenza di qualunque indicazione circa il distacco delle stesse dal confine.

In base al principio della prevenzione, ai sensi degli artt. 873, 874, 875 e 877 c.c., chi edifica per primo su di un fondo contiguo ad un altro ha tre possibilità:

  • a) costruire sul confine, di conseguenza il vicino potrà costruire in aderenza o in appoggio (pagando in tale ipotesi la metà del valore del muro);
  • b) costruire con distacco dal confine alla distanza di un metro e mezzo dallo stesso o a quella maggiore stabilita dai regolamenti locali (in tal caso il vicino sarà costretto a costruire alla distanza stabilita dal codice civile o dagli strumenti urbanistici locali);
  • c) costruire con distacco dal confine ad una distanza inferiore alla metà di quella totale prescritta per le costruzioni su fondi finitimi salvo il diritto del vicino, che costruisca successivamente, di avanzare la propria fabbrica fino a quella preesistente, pagando il valore del suolo (in tal caso, il vicino può costruire in appoggio, chiedendo la comunione del muro che non si trova a confine pagando la metà del valore del muro oppure in aderenza).

Nella pronuncia in commento la Corte di Cassazione, preso atto della pacifica inoperatività del criterio della prevenzione quando la normativa locale imponga il rispetto di una distanza inderogabile delle costruzioni dai confini, ha rilevato la presenza di opinioni difformi nella giurisprudenza di legittimità, in relazione all’applicabilità del principio della prevenzione nel caso in cui le disposizioni del regolamento comunale prevedano solo una distanza tra costruzioni maggiore di quella imposta dal codice civile, ma non specifichino alcunché a proposito del distacco delle stesse dal confine.

Secondo un primo indirizzo giurisprudenziale, infatti, “nel caso in cui il regolamento edilizio determini solo la distanza fra le costruzioni, in assenza di qualunque indicazione circa il distacco delle stesse dal confine, il principio della prevenzione deve ritenersi operativo, non ostandovi alcun divieto di costruire in aderenza o sul confine” (Cass. n. 25401/2007).

Secondo un opposto orientamento, invece, espresso dalla pronuncia n. 4199/2007, “allorquando i regolamenti edilizi comunali stabiliscano una distanza minima assoluta tra costruzioni maggiore di quella prevista dal codice civile, detta prescrizione deve intendersi comprensiva di un implicito riferimento al confine, dal quale chi costruisce per primo deve osservare una distanza non inferiore alla metà di quella prescritta, con conseguente esclusione della possibilità di costruire sul confine e, quindi, della operatività del criterio cosiddetto della prevenzione”.

Ed ancora, un arresto intermedio si è avuto con la sentenza n. 1282/1999 per la quale “il metodo di misurazione dei distacchi non è incompatibile con la previsione della facoltà di edificare sul confine ove lo spazio antistante sia libero fino alla distanza prescritta, oppure in aderenza o in appoggio a costruzioni preesistenti, con conseguente applicabilità del criterio della prevenzione”.

Allo stato non può che attendersi l’eventuale ed auspicata pronuncia delle Sezioni Unite, al fine di chiarire il criterio certo di operatività del principio di prevenzione in una materia così importante, quanto controversa.

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Nata nel 1988. Avvocato presso lo Studio Salvini Escalar. Iscritta all'albo del foro di Roma dal 2015. Laureata con il massimo dei voti in Diritto Civile con una tesi sulla c.d. nullità virtuale con il prof. Cesare Massimo Bianca. Specializzata in Diritto Tributario e Amministrativo. Autrice e Cofondatrice di GiuriCivile.it. Nel tempo libero violinista.

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