La Seconda Sezione Civile della Cassazione, con l’ordinanza n. 16893/2025 (clicca qui per consultare il testo integrale della decisione), è tornata su una questione ricorrente nella gestione condominiale: la possibilità per l’assemblea di deliberare su beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Per un approfondimento su questi temi, ti segnaliamo il “Manuale di sopravvivenza in condominio”, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon.
Manuale di sopravvivenza in condominio
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?
Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.
Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.
Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
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Luca Santarelli, 2024, Maggioli Editore
26.00 €
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Il caso: nullità della delibera condominiale
La controversia trae origine da una delibera assembleare con cui un Condominio aveva disposto che, per effettuare interventi di manutenzione ordinaria sulla copertura dell’edificio, l’accesso dovesse avvenire attraverso l’unità immobiliare di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ubicata all’ultimo piano. Altro punto controverso riguardava la riapertura di alcuni fori, praticati nel muro di contenimento tra due proprietà, funzionali, secondo la delibera, al deflusso delle acque.
La Corte d’Appello, in parziale accoglimento dell’impugnazione, ha annullato tale delibera, ritenendola nulla nella parte in cui autorizzava la riapertura dei fori e disponeva l’utilizzo di un bene estraneo alle parti comuni. Avverso tale decisione, i condomini favorevoli alla delibera hanno presentato ricorso in Cassazione.
La attribuzioni dell’assemblea condominiale
Il primo motivo di ricorso riguardava l’annullamento della parte della delibera che imponeva il transito attraverso un appartamento privato per accedere al tetto comune, in caso di necessità manutentive. I ricorrenti, in particolare, richiamando l’art. 843 c.c., evidenziavano che il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio sul proprio fondo al fine di costruire e riparare il muro o altra opera propria del vicino o comune e che, verificandosi tale evenienza, non si costituisce una servitù a favore del fondo finitimo, trattandosi piuttosto di un’obbligazione propter rem.
La Cassazione, facendo riferimento alla propria giurisprudenza consolidata (Cass. Civ., Sez. U., Sent. 14 aprile 2021, n. 9839), ha ribadito che la deliberazione dell’assemblea dei condòmini è nulla in caso di “impossibilità dell’oggetto, in senso materiale o in senso giuridico, da intendersi riferito al contenuto (cosiddetto decisum) della deliberazione”.
L’impossibilità giuridica dell’oggetto, in particolare, va valutata in relazione alle “attribuzioni” proprie dell’assemblea: l’assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni.
L’assemblea non può “occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condòmini o a terzi e qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell’edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell’assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi” (in termini, Cass. Civ., Ord. 25 maggio 2022, n. 16953).
Il principio affermato: l’assemblea non può deliberare sui beni altrui
La Suprema Corte ha, quindi, ritenuto corretto l’annullamento disposto dal giudice d’appello e, nel rigettare il ricorso, ha ribadito un principio consolidato:
«In materia di condominio edilizio, l’assemblea condominiale non può occuparsi dei beni di proprietà esclusiva dei singoli condòmini o di terzi, sicché è nulla, perché non rientra nelle attribuzioni dell’assemblea (come, nella fattispecie in esame, ha correttamente affermato la sentenza impugnata), la deliberazione assembleare che disponga che, in caso di necessità, l’accesso al tetto dell’edificio condominiale (parte comune ex art. 1117 n. 1 c.c.), in assenza del consenso unanime dei condòmini, avvenga passando sulla proprietà esclusiva del proprietario di una singola unità immobiliare dell’edificio».
La regola si fonda sull’impossibilità giuridica dell’oggetto deliberato: se la decisione collettiva incide su diritti individuali, non può essere adottata a maggioranza, ma richiede l’accordo espresso del titolare del bene.
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Conclusioni
La decisione rafforza un principio fondamentale del diritto condominiale: le decisioni dell’assemblea devono riguardare esclusivamente le parti comuni. Ogni delibera che, anche indirettamente, imponga limiti o obblighi a carico della proprietà esclusiva di un condomino è nulla se non sostenuta dal consenso dei proprietari esclusivi.
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