Condominio: l’assemblea può derogare al criterio legale di ripartizione delle spese comuni

La Cassazione, con l’ordinanza n. 3445/2026 (puoi leggerla cliccando qui), torna su un tema ricorrente nella prassi condominiale: fino a che punto l’assemblea può modificare i criteri di riparto delle spese comuni e in quali casi, invece, una delibera “atipica” finisce per essere radicalmente invalida. Nel caso esaminato, l’assemblea aveva deliberato a maggioranza di ripartire determinate spese tra il condominio e un singolo condomino in modo difforme dal criterio legale previsto dall’art. 1123, comma 1, c.c. La Suprema Corte chiarisce che una simile scelta non integra una semplice irregolarità: si tratta di una delibera nulla, perché incide su un criterio imposto dalla legge e, quindi, contrasta con una norma imperativa.

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Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.

Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.

Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.

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Analisi del caso

Un condomino proprietario di locali al piano terra proponeva una soluzione “separativa” per la gestione di quei locali rispetto al resto dell’edificio. L’assemblea accoglieva la proposta e, con una delibera, disponeva una gestione autonoma e separata dei locali, approvando anche nuove tabelle millesimali coerenti con tale impostazione.

A valle della delibera, condominio e condomino formalizzavano l’intesa con un verbale di transazione, che recepiva le stesse tabelle millesimali approvate in assemblea.

L’anno successivo, l’assemblea revocava la delibera “separativa”, ma non impugnava la transazione. In seguito, approvando rendiconto e preventivo, il condominio tornava ad applicare le tabelle precedenti alla delibera del 2011.

Il condomino impugnava quindi la delibera di approvazione della gestione contabile, sostenendo che il condominio non potesse disapplicare le tabelle pattuite in transazione, rimaste efficaci perché mai contestate. Il Tribunale accoglieva questa impostazione e annullava la delibera impugnata.

La decisione d’appello

In appello, il condominio ribaltava il piano del confronto e sollevava la questione pregiudiziale di nullità della transazione e delle tabelle, perché in contrasto con norme imperative. La Corte territoriale accoglieva il gravame e ricostruiva così la vicenda: l’art. 61 disp. att. c.c. consente lo scioglimento e la costituzione di condomini separati solo quando l’edificio sia divisibile in parti con caratteristiche di edifici autonomi; nel caso concreto, i locali restavano parte del piano terra, quindi l’assemblea non aveva realmente sciolto il condominio, ma aveva introdotto una gestione separata.

Proprio perché mancava uno scioglimento legittimo, la delibera del 2011 aveva finito per introdurre a maggioranza una deroga generale ai criteri di riparto ex art. 1123, comma 1, c.c., con effetto sostanziale di esonero del condomino dalle spese poste a suo carico per legge. La Corte d’appello qualificava quindi nulla la delibera, e dichiarava nulla anche la transazione nella parte in cui approvava tabelle millesimali incompatibili con l’art. 1123 c.c.

Caduta la transazione per nullità, veniva meno anche il presupposto su cui il Tribunale aveva fondato l’annullamento della delibera successiva, cioè il contrasto con un accordo ancora efficace. Per questo la Corte d’appello rigettava l’impugnazione del condomino.

Norme di riferimento e spazio della deroga convenzionale

Quanto alle norme di riferimento, viene in rilievo l’art. 1123, comma 1, c.c., che pone il criterio generale di ripartizione delle spese condominiali, stabilendo che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per i servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, gravano sui condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Proprio la clausola “salvo diversa convenzione” individua l’area entro cui il condominio può discostarsi dal criterio legale e adottare un diverso criterio di riparto per le spese di manutenzione e conservazione dei beni comuni. In tale ipotesi, la ripartizione non seguiva più la proporzione legata al valore delle singole unità immobiliari, espresso in millesimi, ma si conformava alla regola pattizia introdotta dalle parti.

Poiché una convenzione di questo tipo incide direttamente sulla sfera patrimoniale dei condomini, la giurisprudenza si interrogava da tempo sui limiti entro cui l’assemblea potesse legittimamente approvare criteri alternativi rispetto a quelli fissati dal legislatore, e in particolare sul rapporto tra autonomia privata, regole inderogabili e maggioranze necessarie per incidere sui diritti dei singoli.

La Cassazione chiarisce che le convenzioni sono valide se adottate all’unanimità dei condomini

Con la pronuncia in esame, la Suprema Corte rammenta che le convenzioni con cui si deroga al regime legale di ripartizione delle spese sono valide giuridicamente, purché siano adottate dall’assemblea condominiale all’unanimità.

Qualora si tratti di una deliberazione che concernente la determinazione ovvero la modifica dei criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, che sia volta ad essere applicata anche per le successive ripartizioni, essa deve essere adottata dall’assemblea condominiale all’unanimità.

In difetto, la deliberazione di tal tipo deve considerarsi nulla, perché si tratterebbe di un atto esorbitante dalle attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135, comma uno, n. 2) e n. 3), c.c.

Ne consegue che anche la convenzione, oggetto della deliberazione, con la quale il collegio condominiale ha stabilito, con una maggioranza, di modificare il criterio legale o regolamentare di ripartizione delle spese comuni, non soltanto per l’oggetto della deliberazione, ma anche per il futuro, vien a esser caducata.

Con questa precisazione, in punto di diritto, la Suprema Corte, allineandosi alla giurisprudenza consolidata in materia, richiama la categoria giuridica generale della mancanza di potere in astratto, la quale, nella fattispecie scrutinata, sta a indicare che una deliberazione siffatta sarebbe affetta da nullità perché adottata dal collegiale condominiale senza averne alcun potere.

Il Collegio precisa che “…sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, nn. 2) e 3) cod. civ…” ( Cass. Civ., Sez. II, Sent. n. 3445 del 16 febbraio 2026).

L’invalidità delle deliberazioni che ripartiscono le spese comuni violando i criteri di legge e regolamentari: nullità o annullabilità?

Secondo l’impostazione seguita dalla pronuncia in commento, il quadro cambia quando l’assemblea non incide in via generale sui criteri di riparto, ma decide di ripartire concretamente le spese relative a un singolo affare o a una specifica gestione in deroga al criterio legale. In questa ipotesi, la delibera ricade nell’alveo dell’art. 1137 c.c. e risulta annullabile. La norma consente infatti ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti di chiedere l’annullamento delle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento, entro il termine perentorio di trenta giorni, che decorre, rispettivamente, dalla data della deliberazione o dalla comunicazione. Ne consegue che, se nessuno impugna nei termini, la delibera si consolida e diventa inoppugnabile, quindi efficace sul piano pratico.

Il riassetto delle Sezioni Unite, dal 2005 al 2021

Questa conclusione si inserisce nel percorso di sistemazione dei criteri di invalidità delle delibere assembleari, che ha avuto un passaggio decisivo con Cass., Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839. Le Sezioni Unite del 2021 riprendono il tracciato già avviato nel 2005 con Cass., Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806, ma ne precisano l’applicazione, ridisegnando in modo più netto il confine tra nullità e annullabilità.

In sintesi, la ricostruzione delle Sezioni Unite conduce a ricondurre alla nullità le deliberazioni affette da vizi “di sostanza” legati al contenuto, come la mancanza degli elementi essenziali, l’oggetto impossibile o illecito, e ad assegnare all’annullabilità i vizi “di forma”, cioè le violazioni delle regole procedimentali di formazione della delibera. In questa prospettiva, anche nel caso affrontato nel 2005, quando l’assemblea ometteva la convocazione di un condomino, la Corte qualificava il vizio come annullabilità ex art. 1137 c.c., con la conseguenza che la delibera si stabilizzava se non veniva impugnata nel termine di legge.

Il riparto in deroga e difficoltà di inquadramento

Quando però la delibera riguarda il riparto delle spese in modo difforme dai criteri legali dell’art. 1123 c.c. o da quelli fissati da un regolamento contrattuale, il criterio appena richiamato non si applicava in modo lineare. La questione non riguarda solo un vizio procedimentale, ma tocca il contenuto stesso dell’atto, perché la delibera incide direttamente sull’obbligo contributivo dei singoli e quindi sulla loro sfera patrimoniale. Proprio su questo terreno la giurisprudenza ha registrato, nel tempo, un contrasto interpretativo rilevante.

I due orientamenti giurisprudenziali, tra impostazione tradizionale e tesi “radicale”

Un primo indirizzo, in continuità con l’impostazione tradizionale, distingueva tra due piani. Da un lato, considerava nulle le delibere con cui l’assemblea, senza unanimità, modificava a maggioranza il criterio generale di riparto delle spese rispetto a quello legale o regolamentare. Dall’altro lato, riteneva invece annullabili le delibere con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni di cui all’art. 1135 c.c., ripartiva le spese relative a una singola gestione in modo difforme dai criteri legali o contrattuali, perché la violazione si collocava nell’ambito dell’attività gestionale e restava esposta alla disciplina dell’art. 1137 c.c., con il relativo termine di impugnazione, come confermava anche Cass., Sez. II, 16 aprile 2019, n. 10586.

Un diverso orientamento, più rigoroso, proponeva invece una lettura opposta. Anche quando l’assemblea interveniva su una singola gestione, la delibera che ripartiva le spese in violazione dei criteri legali o contrattuali doveva considerarsi nulla, perché l’oggetto risultava giuridicamente impossibile e la decisione eccedeva le attribuzioni assembleari. Questa impostazione sottolineava che la delibera non si limitava a gestire, ma alterava gli obblighi contributivi determinati a monte dalle norme e dal regolamento, incidendo direttamente sui diritti e doveri dei singoli partecipanti, come affermava Cass., Sez. II, 10 gennaio 2019, n. 470.

In quest’ultima prospettiva, quindi, non viene in rilievo un vizio di forma, ma un vizio di sostanza, perché l’assemblea interviene sul contenuto degli obblighi di contribuzione, con effetti immediati sul patrimonio dei condomini, e ciò impone di collocare la patologia nell’area della nullità.

La Legge n. 220 del 2012 ha elevato l’annullabilità a categoria generale dell’invalidità delle deliberazioni assembleari

Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 9839 del 2021, hanno ricostruito gli orientamenti formatisi sul tema dell’invalidità delle delibere condominiali, confermando l’impianto già delineato nel 2005 con la sentenza n. 4806, e precisandone alcuni passaggi decisivi, soprattutto alla luce della riforma del condominio del 2012.

La ratio della riforma: stabilità delle delibere e certezza contabile

Con la L. n. 220 del 2012 il legislatore ha perseguito un obiettivo chiaro: rafforzare la stabilità delle deliberazioni assembleari, in particolare di quelle che incidono sulla gestione economica del condominio e sulla ripartizione delle spese comuni. La riforma ha inteso ridurre l’incertezza operativa che derivava dall’azione di nullità, poiché la sua natura assoluta e imprescrittibile poteva rimettere in discussione, anche a distanza di tempo, decisioni già eseguite, con effetti destabilizzanti sulla contabilità e sull’amministrazione.

La riscrittura dell’art. 1137 c.c.: dall’impugnazione “generica” all’annullamento

In coerenza con questa finalità, l’art. 15 della L. 220/2012 ha modificato l’art. 1137 c.c. e ha qualificato espressamente l’impugnazione delle delibere contrarie alla legge o al regolamento come azione di annullamento, precisazione che mancava nella versione previgente. Il sistema, così, attribuisce al condomino l’onere di impugnare entro il termine perentorio di trenta giorni, e collega alla mancata impugnazione un effetto di stabilizzazione, perché la delibera diventa inoppugnabile.

Per conseguenza, la riforma ha finito per confinare l’azione di nullità a ipotesi davvero residuali, cioè alle deliberazioni prive degli elementi essenziali, oppure con oggetto materialmente o giuridicamente impossibile, o illecito.

L’annullabilità come categoria generale, anche per vizi che toccano il contenuto

In questo assetto, l’annullabilità diventa la categoria ordinaria dell’invalidità delle deliberazioni assembleari. L’impugnazione ex art. 1137 c.c. opera, in via generale, per le delibere contrarie alla legge o al regolamento, e si applica anche quando il vizio non riguarda soltanto il procedimento, ma incide sul contenuto della decisione.

In questa prospettiva rientrano, ad esempio, le delibere che ripartiscono le spese comuni in violazione dei criteri legali dell’art. 1123 c.c. o di quelli stabiliti dal regolamento contrattuale, purché l’assemblea si muova comunque entro un potere che l’ordinamento le riconosce.

Il criterio decisivo delle Sezioni Unite: potere esercitato e difetto di attribuzione

Le Sezioni Unite spostano quindi il baricentro dell’analisi. Non basta più richiamare la tradizionale distinzione tra vizi di forma e vizi di sostanza, occorre verificare se l’assemblea esercita un potere che la legge le attribuisce, oppure se delibera in assenza di potere.

Da un lato, l’assemblea, ai sensi dell’art. 1135, n. 2) e n. 3), c.c., ha il potere di provvedere alla ripartizione delle spese comuni secondo i criteri legali e regolamentari. Se, per una singola gestione, ripartisce le spese in modo difforme, ma lo fa nell’esercizio di un potere riconosciuto, la delibera resta annullabile ex art. 1137 c.c., perché integra un cattivo esercizio in concreto del potere.

Dall’altro lato, quando l’assemblea, senza unanimità, delibera a maggioranza la modifica, in astratto e per il futuro, dei criteri legali o convenzionali di ripartizione, la delibera ricade nella nullità. In tal caso l’assemblea non si limita a gestire, ma interviene sul quadro “normativo” interno del condominio senza disporre del potere necessario, e la decisione si pone in difetto assoluto di attribuzione, secondo la formula impiegata dalle Sezioni Unite nella sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021.

Conclusioni

Alla luce delle considerazioni svolte, possiamo giungere alle seguenti conclusioni.

• In materia d’invalidità di deliberazioni assembleari, con la sentenza n. 9839 del 2021, le Sezioni Unite Civili ridisegnano i confini tra nullità ed annullabilità.
• L’invalidità della deliberazione assembleare non è più giudicata sulla dicotomia vizio di sostanza, afferente al contenuto dell’atto, e vizio di forma, relativo al procedimento di formazione della deliberazione.
• Tale criterio si rileva inadeguato rispetto al giudizio che deve formularsi sulle deliberazioni che stabiliscono di ripartire le spese comuni in modo difforme rispetto al criterio legale, ex art. 1123, c.c., perché l’assemblea può anche decidere di ripartire, per una singola gestione, le suddette spese in violazione del predetto criterio esercitando in modo cattivo il potere che gli ha assegnato la legge.
• Ne consegue che, ora, il giudizio sull’invalidità delle predette deliberazioni, deve essere compiuto sulla base del discrimine tra assenza di potere in astratto ed esercizio cattivo del potere in concreto.
• Pertanto, la delibera con la quale, per un singolo affare, l’assemblea decide di ripartire le spese comuni in violazione del criterio legale, ex art. 1123, c.c., deve considerarsi annullabile, tramite impugnazione da esercitare nel perentorio termine di legge, ex art. 1137, c.c., trattandosi dell’esercizio cattivo di un potere attribuito dalla legge all’assemblea collegiale, ovvero quello di ripartire le relative spese.
• Laddove, invece, l’assemblea provveda, in assenza della richiesta unanimità, a ripartire, anche per le future gestioni, le spese comuni in violazione del criterio posto dall’art. 1123, c.c., o dal regolamento condominiale, la relativa deliberazione dovrà considerarsi nulla, per difetto assoluto di attribuzione, perché adottata dal consesso condominiale esorbitando dalle funzioni assegnatele dalla legge.