Con la sentenza n. 11145 del 3 giugno 2015, la seconda sezione civile della Corte di Cassazione ha chiarito, in tema di condominio, se sia necessario o meno il consenso degli altri condomini per la modifica di aree o parti comuni che consentano al singolo condomino di trarre dal bene comune una utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri.
Sul punto, l’art. 1102 c.c. dispone che ciascun condomino può servirsi della cosa comune “purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto“. A tal fine può anche “apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa“. Il condomino non può tuttavia “estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso“. Inoltre, in tema di innovazione della cosa comune, l’art. 1120 c.c. vieta quelle “che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino“.
Nel caso di specie, un condomino era stato convenuto in giudizio dal condominio per aver ampliato un passaggio pedonale nel muro condominiale, rendendolo carrabile, senza l’approvazione degli altri condomini. La Corte d’Appello, in riforma della sentenza del Tribunale che aveva respinto la domanda del Condominio, aveva condannato il condomino al ripristino delle dimensioni originarie del passo in questione. Il condomino ricorreva dunque in Cassazione.
La Suprema Corte ha in primo luogo chiarito che la disposizione di cui all’art. 1102 c.c. è formulata nel senso che ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un’utilità più intensa o anche semplicemente diversa da quella ricavata eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purchè non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso. Di conseguenza, “il singolo condominio può apportare alla cosa comune le modificazioni del caso, sul presupposto che l’utilità che il condomino intende ricavare dall’uso della parte comune, non sia in contrasto con la specifica destinazione della medesima o, a maggior ragione, che essa non perda la sua normale ed originaria destinazione“.
Sulla scorta di tale ragionamento, la Cassazione ha pertanto rilevato che devono considerarsi legittime numerose attività quali la trasformazione di luci in vedute su un cortile comune, o il taglio parziale del tetto per ricavarne un terrazzo, o ancora l’apertura nell’androne condominiale di un nuovo ingresso a favore dell’immobile di un condomino. Tutte operazioni che pur realizzando un utilizzo più intenso del bene comune da parte del singolo condominio beneficiario, non escludono il diritto di tutti gli altri di farne parimenti uso, nè alterano la destinazione del bene stesso.
Quanto all’art. 1120 c.c., la norma, come accennato, ha individuato gli interessi condominiali che non possono essere lesi neppure con le innovazioni deliberate a maggioranza dall’assemblea condominiale. Orbene, nel caso di specie, erano state puntualmente rilevate le caratteristiche delle opere realizzate e ogni elemento afferente alla stabilità, alla sicurezza e al decoro dell’edificio condominiale, ma la Corte d’Appello, non ne aveva tenuto conto, soffermandosi erroneamente sul rilievo ininfluente della mancata approvazione da parte dell’assemblea condominiale.
In conclusione, sulla scorta di quanto detto, la Corte di legittimità ha perciò espresso il seguente principio di diritto: “ogni condomino, nel caso in cui il cortile esclusivo o comune sia munito di recinzione confinante con area pubblica o altra area dello stesso condominio, può apportare a tale recinzione, se di proprietà condominiale, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modifiche che gli consentono di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini e, quindi, procedere anche all’apertura o all’ampliamento di un varco di accesso al cortile condominiale o alla sua proprietà esclusiva, purchè tale varco non alteri la destinazione del muro e delle altre cose comuni, non comprometta il diritto al pari uso e non arrechi pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e decoro architettonico del fabbricato”.
(Corte di Cassazione, II sez. civile, Sentenza n. 11145 del 3 giugno 2015)
