La gestione dei lavori condominiali sulle parti comuni pone spesso il problema dell’accesso alle proprietà esclusive dei singoli condomini. In questi casi, l’art. 843 c.c. disciplina il delicato equilibrio tra l’esigenza del condominio di eseguire opere necessarie e il diritto di proprietà del singolo, prevedendo il dovere di collaborazione del condomino e il riconoscimento di un’indennità in caso di danno. La recente giurisprudenza, con particolare riferimento alla sentenza del Tribunale di Nola n. 386/2025, offre spunti rilevanti per chiarire contenuto, limiti e conseguenze applicative di tale diritto di accesso. Per un approfondimento su questi temi, ti segnaliamo il volume “Manuale di sopravvivenza in condominio”, acquistabile cliccando su Shop Maggioli o su Amazon.
Manuale di sopravvivenza in condominio
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?
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Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
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Luca Santarelli, 2024, Maggioli Editore
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Inquadramento della tematica
Nella gestione di un condominio in edificio, sovente sorge la necessità di eseguire lavori di natura condominiale che interessano le parti comuni dell’edificio. L’assemblea condominiale, previa convocazione, delibera l’esecuzione delle opere e affida la loro realizzazione a un’impresa appaltatrice, scelta sulla base della migliore offerta economica.
Le difficoltà pratiche
La difficoltà nell’esecuzione dei lavori può sorgere quando sia necessario accedere a una porzione della proprietà esclusiva di un singolo condomino. Pensiamo, ad esempio, al rifacimento delle facciate esterne dell’edificio oppure ai lavori che richiedano l’accesso, il transito e l’occupazione temporanea del terrazzo di proprietà esclusiva dell’unità immobiliare all’ultimo piano, necessari per la riparazione del tetto comune. Il tema è particolarmente sentito nella vita condominiale poiché, oltre agli importi economici legati agli interventi edilizi, possono sorgere questioni suscettibili di generare contenzioso tra i condomini.
La cornice normativa e giurisprudenziale
La sentenza del Tribunale di Nola (n. 386/2025) consente di affrontare il tema del diritto di accesso e della liquidazione dell’indennità prevista dall’art. 843 c.c. La norma dispone che: “…Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l’accesso cagiona danno, è dovuta un’adeguata indennità….”.
Il contenuto del diritto di recesso
La disposizione attribuisce al proprietario del fondo vicino la facoltà di accedere e transitare sul fondo altrui per costruire o riparare un’opera propria o comune. Qualora l’accesso e il transito provochino un pregiudizio ulteriore ed effettivo, colui che vi ha fatto ricorso dovrà indennizzare il proprietario del fondo che ne ha subito le conseguenze.
Applicazione alla realtà condominiale
Trasponendo questo principio nella materia condominiale, si afferma che il proprietario di un’unità immobiliare ha il dovere di consentire l’accesso al condominio ogni qualvolta ciò sia necessario per l’esecuzione di opere comuni. Il “Master in diritto condominiale” rappresenta un’occasione formativa concreta e mirata. Pensato per professionisti, amministratori, avvocati e consulenti, il percorso affronta con taglio pratico tutte le problematiche più ricorrenti nella gestione condominiale. <<<clicca qui per iscriverti>>>
La semantica giuridica. La responsabilità da atto lecito ex art. 843 c.c. e la responsabilità da atto illecito ex art. 2043 c.c.: differenze
Riepilogando quanto esaminato, il danno subito dal proprietario del fondo oggetto dell’accesso genera un diritto all’indennizzo riconosciuto direttamente dalla legge. Tale previsione risponde all’esigenza di bilanciare l’interesse all’esecuzione delle opere con la tutela della proprietà privata temporaneamente compressa.
Il valore delle parole nella semantica giuridica
Come spesso accade nel linguaggio giuridico, l’uso dei termini non è mai casuale ma ha una funzione descrittiva e tecnica degli istituti. Un vocabolo scelto dal legislatore veicola un preciso significato e non può essere confuso con altri di uso comune: così, la distinzione tra “indennizzo” e “risarcimento” non è una mera formalità, bensì riflette due differenti modelli di responsabilità.
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Indennizzo e risarcimento a confronto
L’indennizzo, pur avendo ad oggetto il ristoro di un danno, non coincide con il risarcimento. Il risarcimento del danno presuppone la commissione di un atto illecito e trova fondamento nell’art. 2043 c.c., collocandosi nella responsabilità aquiliana. L’indennizzo, invece, è il ristoro patrimoniale riconosciuto dal legislatore per danni derivanti dall’esercizio di un atto lecito, e rientra nella responsabilità da atto lecito.
Il principio ripristinatorio della responsabilità civile
Il sistema di responsabilità civile italiano si ispira a un principio di tipo ripristinatorio, non meramente risarcitorio. Nel caso dell’illecito civile, il risarcimento mira a ricostituire la situazione preesistente al danno, allocando le conseguenze negative sull’autore della lesione. In modo simile, quando il danno deriva da un’attività lecita autorizzata dall’ordinamento, l’indennizzo svolge la medesima funzione ripristinatoria, compensando gli effetti sfavorevoli sopportati dal soggetto inciso.
L’indennizzo come responsabilità da atto lecito
L’art. 843 c.c. rappresenta un esempio paradigmatico di responsabilità da atto lecito: pur in assenza di colpa, l’obbligo di indennizzare nasce quando l’accesso o il transito cagionano un pregiudizio concreto al fondo. In ogni caso, resta fermo l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi. Tale orientamento è stato ribadito anche dalla giurisprudenza, ad esempio con Cass. Civ., Sez. II, n. 20540/2020 e Trib. Salerno, n. 1402/2022.
Altri esempi di indennizzo da atto lecito
Il nostro ordinamento contempla ulteriori ipotesi di indennizzo da atto lecito. Tra queste, l’art. 1328 c.c., che disciplina la revoca della proposta contrattuale: se l’accettante ha iniziato in buona fede l’esecuzione del contratto prima di conoscere la revoca, ha diritto a un indennizzo per le spese e le perdite subite. Anche in questo caso, il legislatore riconosce un ristoro patrimoniale a fronte di un esercizio legittimo del diritto di recesso.
Contenuto del diritto di accesso: ratio normativa
L’art. 843 c.c. riconosce al condominio la possibilità di accedere e transitare nell’unità immobiliare del singolo condomino per consentire l’esecuzione di opere sulle parti comuni. Tale facoltà si estende anche all’occupazione temporanea di porzioni della proprietà privata, con la possibilità di stazionare, far accedere operai e depositare materiali edilizi.
Il requisito della necessità e l’estensione alle opere di manutenzione
L’esercizio del diritto di accesso è subordinato alla condizione della necessità: esso è legittimo soltanto quando rappresenti l’unica soluzione ragionevole per eseguire le opere, in assenza di alternative meno gravose o dispendiose. La giurisprudenza ha chiarito che tale facoltà riguarda non solo interventi straordinari, ma anche opere di manutenzione ordinaria (Trib. Nola, n. 386/2025).
Obbligo di ripristino dello stato dei luoghi
Una volta terminati i lavori, il condominio e l’appaltatore hanno il dovere di ripristinare la proprietà del condomino allo stato originario. Anche l’installazione di ponteggi deve essere limitata al tempo strettamente necessario. La Cassazione ha ribadito che al termine della necessità vanno eliminate tutte le conseguenze che riducano la piena fruizione del diritto dominicale (Cass. Civ., Sez. II, n. 32100/2021).
Indennizzo e risarcimento dei danni ulteriori
Se dall’accesso derivano pregiudizi effettivi e ulteriori al proprietario della singola unità immobiliare, egli ha diritto a essere indennizzato dal condominio. I danni devono essere strettamente collegati all’esercizio del diritto di accesso; diversamente, si applica il risarcimento ex art. 2043 c.c.
Limiti alle deliberazioni assembleari
La giurisprudenza ha chiarito che l’assemblea condominiale non può deliberare l’accesso alla proprietà del singolo senza il consenso unanime dei condomini, poiché tale decisione non rientra nelle attribuzioni assembleari. Una delibera adottata in assenza di consenso unanime è nulla (Cass. Civ., Sez. II, Ord. n. 16893/2025). L’accesso deve pertanto avvenire sulla base di accordi contrattuali tra i singoli proprietari.
La natura giuridica dell’obbligo: obbligazione propter rem
L’accesso non costituisce una servitù ma configura un’obbligazione propter rem, ossia legata al bene immobile e trasferibile insieme a esso. La giurisprudenza definisce tale obbligazione “ambulatoria”, sottolineando la sua funzione di limitazione legale del diritto di proprietà per consentire un’utilità occasionale e temporanea al vicino (Cass. Civ., n. 20540/2020).
La compressione temporanea della proprietà e la funzione sociale
Il diritto di accesso e l’obbligo di indennizzo comportano una compressione temporanea del diritto dominicale del singolo condomino, funzionale all’esecuzione delle opere comuni. Una volta conclusi i lavori, la proprietà recupera la sua piena ampiezza, salvo l’indennizzo per eventuali danni concreti. La ratio dell’art. 843 c.c. trova fondamento nella funzione sociale della proprietà (art. 42 Cost.), che consente una temporanea deroga allo ius excludendi (Cass. Civ., n. 32100/2021; Trib. Salerno, n. 1402/2022).
Il bilanciamento tra diritto di proprietà e necessità dei lavori
Il bilanciamento tra la tutela della proprietà privata e la necessità di consentire l’accesso deve ispirarsi al canone di proporzionalità. Il giudice deve valutare comparativamente la temporanea limitazione del diritto di proprietà rispetto alle difficoltà che ostacolano l’impiego di vie alternative (Cass. Civ., Sez. II, n. 12854/2025).
L’indennizzo. Non è un danno in re ipsa.
Il diritto di accedere e sostare sulla proprietà privata del condomino si estingue con la conclusione dei lavori. A quel punto, il condominio ha l’obbligo di ripristinare lo stato originario dei luoghi, eliminando qualsiasi conseguenza che limiti l’esercizio pieno del diritto dominicale del proprietario.
Il diritto all’indennizzo per i danni ulteriori
Qualora il proprietario subisca danni ulteriori derivanti dall’uso temporaneo della sua porzione di proprietà, egli matura il diritto a conseguire un indennizzo. Tali danni devono consistere in un pregiudizio patrimoniale ulteriore rispetto alla mera compressione temporanea della proprietà.
I diversi orientamenti giurisprudenziali sulla prova del danno
Sul tema della prova del danno ulteriore, la giurisprudenza ha espresso due indirizzi:
-
secondo il primo, il danno deve essere rigorosamente provato dal proprietario che ha subito la compressione del suo diritto;
-
secondo un altro orientamento, l’indennizzo avrebbe natura assimilabile a un risarcimento liquidato preventivamente in via equitativa.
La prevalenza dell’orientamento probatorio rigoroso
La giurisprudenza di merito e di legittimità ha accolto prevalentemente il primo indirizzo, richiedendo al proprietario di provare l’ammontare del danno subito. Si tratta quindi di un indennizzo che non opera automaticamente, ma necessita di un’effettiva dimostrazione del pregiudizio economico patito (Cass. Civ. n. 20540/2020; Trib. Sassari n. 1154/2022).
La natura del danno indennizzabile: conseguenze patrimoniali e non evento lesivo
Il danno risarcibile non si identifica con la semplice lesione del diritto di proprietà derivante dalla temporanea compressione, bensì con le conseguenze patrimoniali che da quella violazione derivano. È dunque un danno conseguenza, e non un danno evento, come chiarito anche dalla giurisprudenza di merito (Trib. Nola n. 386/2025).
L’applicazione dei principi generali sul danno risarcibile
L’indennizzo previsto dall’art. 843 c.c. si ispira agli stessi criteri che regolano la liquidazione del danno risarcibile ex artt. 1223, 1225, 1227 e 2056 c.c. in materia di responsabilità civile. Ciò vale indipendentemente dalla qualificazione come responsabilità da atto lecito o illecito.
I criteri di liquidazione dell’indennizzo
In merito alla quantificazione, parte della giurisprudenza ha ritenuto opportuno liquidare l’indennizzo utilizzando, previa consulenza tecnica d’ufficio, il parametro del valore locativo della porzione immobiliare occupata. Questo criterio è stato applicato, tra gli altri, dal Tribunale di Salerno (sent. n. 1402/2022).
La tutela giudiziaria
Occorre interrogarsi su come procedere quando, a fronte del rifiuto di collaborazione del singolo proprietario, il condominio abbia la necessità di accedere alla sua proprietà privata per eseguire lavori urgenti sulle parti comuni.
Il ruolo dell’amministratore e la legittimazione ad agire in giudizio
La giurisprudenza ha chiarito che, in mancanza di collaborazione da parte del singolo condomino, l’amministratore – quale rappresentante legale del condominio – è legittimato ad agire in giudizio per ottenere il riconoscimento del diritto di accesso.
L’affermazione della Suprema Corte sul diritto-dovere del condominio
La Cassazione ha sancito che il condominio non solo ha il diritto, ma anche l’obbligo, di provvedere alla manutenzione e alla riparazione delle parti comuni. Qualora vi sia un rifiuto del condomino, l’amministratore può agire in giudizio sia in sede cautelare (art. 1130, n. 4 c.c.) sia in sede di merito (art. 1131 c.c.) per far valere tale diritto (Cass. Civ., Sez. II, n. 21242/2019).
Le modalità processuali di tutela: atto di citazione e ricorso d’urgenza
L’amministratore può chiedere l’autorizzazione del giudice all’accesso alla proprietà privata mediante due strumenti:
-
un atto di citazione in un giudizio ordinario di cognizione;
-
un ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c., nell’ambito di un procedimento cautelare.
Tali modalità sono state riconosciute dalla giurisprudenza di merito (Trib. Nola, sent. 386/2025; Trib. Agrigento, ord. 19 giugno 2023).
I requisiti della tutela cautelare: fumus boni iuris e periculum in mora
La giurisprudenza ha individuato entrambi i presupposti necessari per la concessione della tutela cautelare:
-
fumus boni iuris, ravvisabile nell’art. 843 c.c., che legittima l’accesso al fondo altrui quando sia necessario e non vi siano alternative meno gravose;
-
periculum in mora, rappresentato dal rischio di danni irreparabili alle proprietà degli altri condomini in assenza dell’intervento urgente. (Trib. Firenze, ord. 19 settembre 2022).
Conclusioni
Dall’analisi condotta emergono con chiarezza le seguenti conclusioni:
- Il condominio per eseguire delle opere sulle parti comuni può accedere alla proprietà privata del singolo condomino, sul quale, ai sensi dell’art. 843, c.c., incombe un dovere di collaborazione.
- Il diritto d’accesso e occupazione, prende corpo quando esso sia necessario e strumentale a evitare che, dall’omissione dell’intervento, possano derivare danni irreparabili alle proprietà degli altri condomini.
- In assenza di alternative che consentano di scegliere una via d’accesso diversa, in funzione di un giudizio di bilanciamento tra l’intangibilità della proprietà privata e l’esigenza di compiere interventi, la prima subisce una temporanea compressione onde consentire al condominio di accedervi.
- L’accesso e l’occupazione devono essere temporanei e, una volta eseguito l’intervento edilizio, il condominio è obbligato a ripristinare lo stato dei luoghi.
- Qualora il singolo proprietario provi di aver subito un danno ulteriore, rispetto a quello conseguente alla lesione del suo diritto domenicale, esso potrà esser indennizzato ex art. 843, co, II, c.c.
Accesso del condominio alla proprietà privata ex art. 843 c.c.: checklist operativa e indennizzo del danno ulteriore
Ecco una checklist pratica in forma di domande e risposte, utile ad amministratori, avvocati e professionisti per orientarsi nell’applicazione dell’art. 843 c.c. e nella gestione dei lavori condominiali che richiedono l’accesso alla proprietà esclusiva di un condomino.
Quando il condominio può accedere alla proprietà privata di un condomino?
Quando l’accesso è necessario per l’esecuzione di opere sulle parti comuni e non esistono soluzioni alternative meno gravose o costose.
Il proprietario può rifiutarsi di consentire l’accesso?
No, l’art. 843 c.c. pone un dovere di collaborazione. In caso di rifiuto, l’amministratore può rivolgersi al giudice per ottenere l’autorizzazione.
Quali sono i limiti di questo diritto?
L’accesso deve essere temporaneo, proporzionato e strettamente funzionale ai lavori. Terminata la necessità, il condominio deve ripristinare lo stato originario dei luoghi.
Cosa spetta al condomino che subisce un danno?
Se l’accesso provoca un pregiudizio ulteriore ed effettivo, il proprietario ha diritto a un indennizzo (non a un risarcimento) che va provato nel suo ammontare.
Qual è la differenza tra indennizzo e risarcimento?
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Risarcimento: conseguenza di un atto illecito (art. 2043 c.c.).
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Indennizzo: ristoro per danno derivante da un atto lecito, come l’accesso ai sensi dell’art. 843 c.c.
Come può tutelarsi il condominio se il proprietario non collabora?
Tramite ricorso al giudice, sia con atto di citazione in un giudizio ordinario di cognizione sia con ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c. in un procedimento cautelare.
